按揭后租房違法嗎？

抵押后出租房屋是違法的，但經抵押權人同意的除外。根據我國《民法通則》和《擔保法》，抵押權是擔保債權的一種方式。債務人或者第三人不轉移對抵押物的占有。抵押權只是在抵押物的價款發生變化之前取得提前給付的權利，抵押人仍然對抵押物享有所有權。正因為如此，法律作出了相關規定：《物權法》第一百九十條規定，抵押物在抵押合同訂立前已經出租的，原租賃關系不受抵押的影響。抵押權成立后，抵押物出租的，租賃關系不對抗已登記的抵押權?！陡呒壢嗣穹ㄔ宏P于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第六十六條還規定，抵押人出租抵押物的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人即有抵押權的房屋不具有約束力仍然可以出租，但由于抵押權在先，抵押權實現時，承租人沒有優先購買權，買受人不再履行原租賃合同。因此，房子抵押后可以出租。第二，抵押房屋如何出租雖然房屋抵押后可以出租，但抵押房屋畢竟與普通房屋不同，所以在出租問題上存在一定的差異。

如何租賃抵押房屋？出租抵押房屋的程序大多與出租其他房屋的程序相同，但必須注意以下幾點：抵押人出租抵押物時，抵押人未書面通知承租人該房屋已抵押的，因出租抵押物給承租人造成損失的，抵押人應當承擔責任；抵押人書面通知承租人該物已抵押的，承租人應當承擔因實現抵押而造成的損失。因此，出租人在租賃抵押房屋時，必須書面告知承租人房屋已抵押，否則將不得不承擔由此造成的損失。第三，住房抵押貸款的風險。隨著經濟的發展，目前可作為抵押物的資產越來越多，行業跨度也越來越大。因此，對于抵押物的評估，銀行紛紛求助于評估機構。但受利益驅使，一些鑒定機構不惜出具虛假鑒定報告。借款人申請貸款時，評估費由借款人支付，評估機構可以故意提高該房地產的評估價格，使貸款可以申請更多的貸款；銀行拍賣用于抵押的房地產時，評估機構會故意降低該房地產的評估價格。

2。首先，抵押物難以處分。按照“賣不破租”的原則，如果“先租后貸”，即使借款人不能按期還貸，由于租約仍然有效，信用社也很難對抵押物進行處理。二是租金收入難以獲得。借款人與銀行簽訂借款合同前，借款人與抵押房地產承租人簽訂長期租賃協議，要求承租人一次性支付租賃費的；或者借款人以明顯低于市場價格的租金將房屋出租給關聯方的，即使信用社取得產權，也很難獲得租金收入來償還貸款。

3。注冊風險。第一種是錯誤注冊。向主管部門辦理抵押貸款登記是保證貸款合同生效和優先受償的必要條件。但目前存在重復登記、登記部門個別人員出具虛假登記證明等問題，導致貸款糾紛發生時，信用社無法對抗第三人，權益得不到保障。第二是“一事多費”的風險。我國《擔保法》規定：“財產抵押后，財產價值大于有擔保債權余額的，可以再抵押，但不得超過余額?！苯杩钊藢⒃?a href='http://www.bjxgfjob.com/diya/36.html' target='_blank' data-horse>房地產抵押給多家銀行后，一旦破產，處置難度很大實現抵押房地產。

4。我國《擔保法》規定，抵押貸款經主管部門登記后，可以優先受償。但也有一些例外。一是建設工程價格優先。最高人民法院發審[2002]16號文明確指出，根據《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，建設單位的優先權優先于抵押權和其他債權。二是稅收優先?！抖愂照魇展芾磙k法》第四十五條第一款規定：“稅務機關應當在無擔保債權之前納稅，《條例》規定，只要納稅人的不納稅行為發生在納稅人以其財產設立擔保之前，即納稅人先欠稅后以其財產設立擔保的，稅收優先于擔保物權的私權。

5。

由于市場經濟的發展，商品價格波動頻繁，特別是近年來房地產價格的大幅上漲，當前房地產市場低迷，房地產價值難以把握，市場風險較大。美國目前的次貸危機就是一個很好的例子。

6。流動性風險。首先，實現成本很大。抵押物的處分一般要經過起訴、評估、拍賣等幾個環節，每個環節的費用都要由信用社提前支付。除了本金和利息之外，還經常出現破產問題。其次，流動性難以實現，尤其是以鄉鎮房地產作為抵押物時。由于懷舊、親情觀念的局限，拍賣抵押品時，往往出現想買不敢買的情況。三是執行難。由于部分貸款人缺乏公信力和法律意識，當其經營存在風險時，便開始以低價暗中出售抵押房地產。然而，有些人因為貪圖便宜，私下簽訂買賣協議，然后實際占有。這種情況雖然不受法律保護，但信用社起訴、申請執行的效果并不理想，往往導致打贏官司、賠錢。此外，最高人民法院于2004年底出臺了《人民法院執行民事查封、扣押、凍結財產的規定》，規定被執行人及其家屬生活所必需的住宅只能查封，不得拍賣，出售或付清。現實中，貸款戶的按揭房一般都是生活用房，即使有多余的房屋，也很難與生活用房分開。因此，許多信用合作社在發放貸款時沒有考慮到這一點，這往往導致無法處置抵押品。

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