1、 企業在租賃商鋪一段時間后，往往因經營不善而考慮將商鋪“轉讓”或轉租。租商鋪的時候，一定要搞清楚誰是商鋪的真正產權人。如果經營者現在不是產權人，就會涉及轉租或轉讓的問題。在商鋪租賃中，轉租、轉讓現象非常普遍。我們曾經在一條鏈子里碰到過將近十只手，這太神奇了。

在維護分租人與房東租賃關系的同時，分租人與分租人之間產生租賃合同的行為屬于店鋪的分租；原承租人退出租賃合同，以新承租人取代原租賃法律地位的行為，屬于店鋪轉讓（租賃合同）；原租賃合同終止時，新承租人與房東簽訂新的租賃合同，并就租賃合同中涉及的問題進行新的談判，租賃合同為獨立租賃合同。

轉租時，我們必須確認轉租人是否有權轉租，確保本租賃合同的期限不超過上一份合同的租賃期限，并審查以前所有租賃合同的效力。因為轉租合同的效力取決于前一方合同的效力和前一方的轉租權。在實踐中，即使之前所有的合同都有轉租的權利，最好還是請房東書面確認。由于商鋪租金通常不斷上漲，房東拒絕轉租、要求提高租金的情況并不少見。而且，事前合同的效力尚未通過訴訟或公證確認，審查只能作出初步認定。

使用租賃合同轉讓方式時，最好、最簡便的方法是對原租賃合同進行解釋和補充，以保持合同前后內容的一致性。但必須注意已履行的合同義務與未履行的合同義務之間的聯系，特別是定金與未付租金之間的聯系。

使用獨立租賃合同時，應確認原租賃合同已有效終止，并注意不要讓原租賃合同遺留的糾紛影響到我們自己的租賃合同。

無論采用上述哪種方式租賃商鋪，在商業習慣上都存在“過戶費”的問題。也就是說，上家租住商鋪時，出于裝修等原因投入了一定的資金。上家退出企業交給下家使用時，要求下家給予一定的補償。即使裝修費用不多或根本不裝修（上房有的純粹從事租賃投資），在商鋪的市場情況下，下房也不能拒絕上房的要求。只要同意轉讓費，就不存在違法或強制的說法。二是營業執照的頒發。經營者要想合法經營，需要辦理營業執照等手續。根據法律規定，經營者需要有經營場所的，在辦理營業執照時需要提供房產證或租賃合同。一般來說，如果該店原經營者的營業執照未被注銷或變更為其他注冊地址，新承租人將無法與該店申請新的營業執照（不同于商場營業執照之間的關系，市場等綜合性場所和具體攤位的營業執照）。

然而，也有許多經營者不申請營業執照，借用正手的營業執照。事實上，這種經營不構成合作經營或合同經營。實際上，借照轉租商鋪或轉讓租賃合同都是違法的。一方面，它不完全合法，另一方面，它很容易受到正手。

此外，一些業主擅自將商鋪分割，分別出租給幾家企業。這也將導致企業之間的營業執照面臨障礙。三是裝修問題，每家企業接管店鋪后，他們通常都要進行一些裝修再開業；一些加盟商、代理商和連鎖店也需要強調裝修風格的統一。但具體出租的商鋪可能不符合這一要求，因為商鋪裝修不能破壞主體結構。

同時，租賃合同到期后，如何處理裝修也應在租賃合同中明確約定。否則，承租人的賠償請求與出租人的歸還請求之間很容易發生沖突。一些商店經營者對電容器有特殊要求，需要擴大。然而，擴容并非易事。需經有關部門批準，有關部門將按計劃嚴格限制電容。一些新開的商場或市場，為了吸引商家，往往明示或暗示，近期該地區將建成配套完善、人氣良好的商圈，并給予商家各種口頭承諾。然而，這一事實往往使租客無法實現自己的愿望，甚至損失了所有的錢。租完店后，很多事情都需要房東的配合。比如，房東需要提供房產證辦理營業執照，房東還需要提供裝修的相關材料。擴張更為重要。但是，如果合同中對這些問題沒有約定，房東往往以無義務為由拒絕合作，或以其他理由拖延合作。有人可能會說，租商鋪是房客的事，不是房東的事。但我們認為，在合同中明確租賃商鋪的經營內容是非常重要的，因為它實際上界定了租賃商鋪的用途。

我們知道，在我們復雜的行政體系中，環衛、工商、消防、規劃等各個管理部門都會對企業的經營活動進行管理和制約。由于這些部門的介入，利用租賃商鋪經營的目的往往無法實現。比如，居民樓一樓的臨街商鋪的餐飲活動受到環衛部門的限制。這些限制并沒有得到企業的充分理解和預測。

但是，如果合同中約定了商鋪租賃的目的，當經營活動受到相關管理部門的限制時，可以以無法實現合同目的為由終止租賃合同，無需承擔違約責任。8拆遷戶往往希望能夠長期穩定經營。如果生意好，他們會增加投資。但是，如果拆遷，那么企業的愿望就會落空。如果已經納入拆遷紅線范圍，連營業執照都不能申請。考慮到房東，特別是轉租人和轉讓人，可能會隱瞞這些重要信息。因此，預測未來搬遷趨勢，參考城市規劃紅線圖是非常重要的。在合同中還必須就未來可能的搬遷達成協議。

以上是筆者根據業務和實踐經驗總結和說明。《合同法》中有許多一般性問題需要注意，而商鋪租賃合同中也有一些特殊的問題需要注意，如承租人的姓名等。你知道嗎