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轉(zhuǎn)租合同有效嗎

來源: 律霸小編整理 · 2021-04-07 · 109人看過

[案例]

本案中，曾某、王某在房屋租賃合同中未約定是否允許轉(zhuǎn)租，故在租賃合同中不允許轉(zhuǎn)租的情況下，應(yīng)視為出租人不允許承租人轉(zhuǎn)租。因為我國法律不僅規(guī)定租賃合同應(yīng)當(dāng)具有轉(zhuǎn)租協(xié)議的內(nèi)容，而且明確禁止承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租租賃物。因此，當(dāng)法律允許當(dāng)事人通過協(xié)議變更時，如果當(dāng)事人之間沒有特別約定變更這一規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)受法律規(guī)定的約束，法律規(guī)定將自動成為合同不可分割的一部分，即承租人原則上不得轉(zhuǎn)租。承租人擅自轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)構(gòu)成違反租賃合同義務(wù)的行為。由于不得擅自轉(zhuǎn)租的義務(wù)不僅是承租人的基本義務(wù)，承租人違反該義務(wù)構(gòu)成根本違約。轉(zhuǎn)租合同不僅無效，而且出租人有權(quán)終止原租賃合同。根據(jù)《合同法》第223條的規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改良或者增加其他物項。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改良或者增加其他物品的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。第二百二十四條還規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人給租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。此外，《城市私人住房管理條例》第二十一條還規(guī)定，承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)解除租賃合同：（一）承租人擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、出借租賃房屋的；（2）承租人利用出租房屋從事違法活動，損害社會公共利益的；（三）承租人六個月未支付租金的。可見，立法本意是將擅自轉(zhuǎn)租的負面后果與損害聯(lián)系起來。本案的結(jié)果是現(xiàn)行法律對轉(zhuǎn)租限制框架下的必然結(jié)果。你知道嗎

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