1、 承租人的解除權。

租賃房屋存在瑕疵（包括財產、權利瑕疵），致使承租人無法使用，或者承租人利益受到重大影響，或者在一定期限內無法取得使用收益的，或者因租賃房屋毀損致使合同目的無法實現(xiàn)的，承租人可以解除合同?！逗贤ā返诙偃粭l規(guī)定：因不可歸責于承租人的原因致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者拒絕支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失而不能達成合同目的的，承租人可以解除合同合同。根據《合同法》第233條規(guī)定，租賃物危及承租人安全、健康的，承租人在簽訂合同時，即使明知租賃物質量不合格，也可以隨時解除合同。《合同法》第233條規(guī)定，僅限于財產瑕疵，財產瑕疵危及承租人的安全或者健康。我們認為，對于租賃房屋的瑕疵，無論是財產瑕疵還是權利瑕疵，只要符合《合同法》第九十四條第（四）項的規(guī)定，承租人都可以要求解除合同。承租人因租賃房屋的瑕疵要求解除合同的，應當符合下列條件：（一）對承租人的使用收益有嚴重障礙的。但是，出租房屋與承租人有特殊利害關系的，即使障礙不嚴重，也應當允許承租人解除合同。（2）出租人未在通知期限內進行修理。但是，如果無法修理或者有可能但與承租人沒有利害關系，可以不經通知終止合同。根據《合同法》第233條的規(guī)定，合同可以隨時終止。但需要注意的是，前提是租賃房屋的瑕疵已經達到危及承租人（包括共同居住人）安全或者健康的程度。在這種情況下，即使承租人在簽訂合同時知道出租房屋存在瑕疵，也不影響合同的解除。這不同于一般的合同解除規(guī)則，其立法理由是絕對保護人民的生命健康。本條作出了相反的解釋，即租賃房屋的缺陷不會危害承租人的安全或者健康，并且在訂立合同時承租人已經知道該缺陷的，承租人不得要求解除合同。第二，出租人的撤銷權。

包括：

（1）承租人違反約定的方式，或者不按照租賃房屋的性質使用租賃房屋的?！逗贤ā返?19條規(guī)定：承租人未按照約定的方式或者租賃物的性質使用租賃物，造成租賃物滅失的，出租人可以解除合同，并要求賠償損失。（二）承租人遲延支付租金，經出租人催告逾期不支付的?！逗贤ā返诙俣邨l規(guī)定，承租人無正當理由不支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付租金。承租人逾期不付款的，出租人可以解除合同。（3） 承租人未經出租人同意，將出租房屋轉租給第三人?！逗贤ā返诙俣臈l第二款規(guī)定，承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。雙方均有權終止合同。雙方可隨時解除合同?！逗贤ā返?32條規(guī)定，當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為無限期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人應當在合理期限內通知承租人。

在實踐中，由于合同終止引起的糾紛較多。在處理此類糾紛時，應注意：1。當事人有約定的，以約定為準；沒有約定的，只能依照法律規(guī)定解除房屋租賃合同，否則，將構成違約。合同的解除不是因為符合解除條件而自然發(fā)生的，而是由有權解除的一方當事人行使。在這里我們需要區(qū)分合同終止和有終止條件的合同。前者因法定條件或約定條件的實現(xiàn)而享有成立權，其效力是實際行使解除權所必需的；后者因約定（非法定）條件的實現(xiàn)而自然具有合同消滅的效力。根據《合同法》第九十六條的規(guī)定，合同解除權應當以通知的方式行使。但是，這并不妨礙它以訴訟的方式行使，因為起訴本身可以被視為一種通知。要嚴格把握合同解除條件。當事人只有符合約定或者法定條件，才能解除合同；不符合約定或者法定條件的，即使發(fā)出解除通知，也不產生解除合同的法律效力，相反，就構成違約。你知道嗎