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大學畢業后，張某一直租住在現在的房子里，這是一套50多平方米的酒店式公寓。去年8月，張某與房東續租兩年，此前的租賃合同到期。他們同意每年預付一次租金。由于張某租房時間較長，月租金低于附近均價。上個月，房東把房子賣給了張女士，張女士成了她的新房東。兩天前，張女士找到張女士，說今年8月底前要提前交明年的房租。不過，由于房租太低，她讓張某每月多交500元，否則，她會讓張某另謀出路。那么，張女士能否拒絕張女士的要求？張先生和原房東的租賃合同對張女士有效嗎？

[律師的回答]

張女士可以拒絕張女士的要求，并有權按照與原房東在租賃合同中約定的租金和租賃期限，租賃至合同期滿。在民法中，有一條重要的原則是“買賣不違背租賃”，即在租賃關系存續期間，即使出租人將租賃物轉讓給他人，也不會對租賃關系產生任何影響。買受人不能以自己已成為租賃物所有人為由否認原租賃關系的存在，要求承租人返還租賃物。《中華人民共和國合同法》第229條明確規定：“租賃期間租賃物權屬發生變化的，不影響租賃合同的效力?！备鶕鲜龇梢幎ǎ瑥埮孔鳛榉课莸男轮魅?，應繼續遵守您與原業主之間租賃合同的有關規定。但如果張女士與原業主的租賃合同到期，她只能與張女士協商租金等問題。如果不能達成協議，張女士可以選擇不繼續把房子租給張女士。

此外，在房屋租賃合同履行過程中，出租人違約的，承租人可以要求出租人繼續履行合同并承擔違約責任，也可以解除租賃合同賠償損失。《中華人民共和國合同法》第一百零七條當事人不履行合同義務或者不按照約定履行合同義務的，應當承擔繼續履行等違約責任，采取補救措施或賠償損失。第一百一十條當事人一方不履行非貨幣性債務或者履行非貨幣性債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）不能依法或者事實上履行；（2） 標的物不適合強制履行或者履行成本過高的；（三）不適合強制履行或者履行成本過高的；（三）債權人在合理期限內不要求履行的。第一百一十一條質量不符合約定的，當事人應當按照約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，受害人可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、翻修、退貨等違約責任，根據標的物的性質和損失的大小，減少價款或者報酬。第一百一十二條當事人一方不履行合同義務或者不按照約定履行合同義務，另一方在履行義務或者采取補救措施后仍遭受其他損失的，應當賠償損失。你知道嗎