根據《合同法》第五十八條的規定,合同無效或者解除后,應當返還從合同中取得的財產;合同不能返還或者不需要返還的,應當折價賠償。有過錯的一方應當賠償對方的損失。雙方有過錯的,應當各自承擔責任。
1。
一般來說,承租人在租賃期內按照租賃合同的目的裝修房屋。在房屋租賃合同中,一般規定租賃合同期滿,出租人無償收回裝修。但在合同履行過程中,往往因為合同無效或當事人約定出租人應當提前收回裝修,就出現了確認裝修現值的問題。筆者認為,首先雙方應協調裝修,這樣既解決了問題,又節約和減少了損失;如果協商不成,法院將委托評估機構對裝修價值進行評估。折舊一般按裝修的正常使用年限計算。裝修的使用年限應與租賃期一致,因此裝修的現值應按租賃期的計算標準計算。
2。承租人裝修的處理和補償。裝飾在法律上是一種添加物。《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第八十六條規定,非財產所有人對他人財產加附的,財產所有人同意加附,對返還財產時如何處理附著物有約定的,按照約定處理;沒有約定,協商不成的,可以拆除的,可以責令拆除;不能拆除的,也可以轉給產權人;給產權人造成損失的,應當承擔賠償責任。這是裝修如何處理法律上作出的原則性規定。由于我國《民法通則》對添加劑的處理沒有直接規定,加之最高法院的司法解釋過于籠統,在審判實踐中難以把握。筆者認為:承租人裝修的處理和賠償主要可以從以下幾個方面考慮:
房屋租賃合同合法有效,租賃合同因出租人違約而終止,承租人裝修房屋形成的裝修,經出租人同意或者按照合同約定的租賃用途合理增加的,沒有約定、協商不成的,約定裝修處理,拆除后價值不受嚴重影響的,可以責令承租人自行拆除。不能拆除的,可以評估裝修的現值,由出租人承擔;出租人不同意裝修或者承租人不按照合同約定的租賃目的裝修的,對裝修的處理有約定的,應遵循協議。如雙方未達成協議,協商不成,且拆遷后不影響裝修價值的,可責令承租人自行拆除裝修。不能拆除的,應當進行評估,裝修損失由出租人向承租人適當補償。因承租人的過錯造成損害的,由承租人負責修理或者賠償。
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