1、 問：業(yè)主是什么樣的人？

A:所有權(quán)人是指依法登記取得房屋所有權(quán)的人。

由于有人民法院和仲裁委員會的法律文書，因繼承、遺贈或者依法建造取得房屋所有權(quán)的人也是房屋所有人，這三種所有人不需要依法登記。根據(jù)與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同，已合法占有該房屋但尚未依法辦理權(quán)屬登記的，也可以認(rèn)定為房屋所有人。二是車位、攤位和建筑物能否取得房屋所有權(quán)證和土地使用證？

答：符合下列條件的車位、攤位，可以依法取得房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證：（1）結(jié)構(gòu)獨(dú)立，區(qū)分清楚；（2）獨(dú)立使用，可以專供使用；（3）可以登記為權(quán)屬一個特定的所有者。

陽臺符合下列條件的，可以依法取得房屋所有權(quán)證和土地使用證：屬于特定業(yè)主，屬于特定房屋，開發(fā)商在銷售時已按計(jì)劃將其納入特定房屋的銷售合同。第三，問：屋頂是否屬于頂層房屋的業(yè)主？

A:屋頂不屬于頂層房屋的所有者，而是由建筑物的所有居民共享。頂層房屋所有人使用屋頂，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該樓全體居民同意，收入也應(yīng)當(dāng)屬于該樓全體居民。

此外，如果開發(fā)商同意將屋頂出售或捐贈給頂層房屋的業(yè)主，該協(xié)議也無效。（4） 問：一樓的底層交易者能否在一、二樓交界處和外墻上懸掛廣告牌和廣告標(biāo)語？

A:是的。基于商品房等專有部分具體使用功能的合理需要，業(yè)主無償使用專有部分對應(yīng)的屋頂、外墻等共用部分的，不視為侵權(quán)。5問：如果開發(fā)商擅自以出售、出租、贈與等方式處置車庫、車位，使業(yè)主難以獲得車庫、車位，業(yè)主應(yīng)如何維護(hù)自己的合法權(quán)益？

A：《物權(quán)法》第七十四條第一款規(guī)定，“在建筑面積內(nèi)，應(yīng)當(dāng)規(guī)劃停車位和停車位”，圖書館應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要《物權(quán)法》相關(guān)司法解釋規(guī)定，“建設(shè)單位按照配置比例，以出售、贈與、出租等方式向業(yè)主處置車位、車庫的，認(rèn)為其行為符合《物權(quán)法》第七十四條第一款“先滿足所有人的需要”的規(guī)定。前款所稱分配比例，是指在規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫和住房套數(shù)的比例。”根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主對小區(qū)內(nèi)的車位、車庫擁有所有權(quán)或使用權(quán)。如果開發(fā)商不按照分配比例向業(yè)主處置車位、車庫，業(yè)主可以依法向開發(fā)商主張“優(yōu)先滿足業(yè)主需求”的權(quán)利。

此外，業(yè)主還有權(quán)要求公布對小區(qū)內(nèi)規(guī)劃停車位和車庫的處罰情況。《物權(quán)法》第七十四條第三款規(guī)定，“在業(yè)主共有的道路或者其他場地上用于停車的車位，屬于業(yè)主共有”，物權(quán)法相關(guān)司法解釋規(guī)定，“除規(guī)劃用于停放汽車的車位外，還應(yīng)當(dāng)設(shè)置停車位。”在建筑面積內(nèi)，在業(yè)主共有的道路或者其他場地上增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《物權(quán)法》第七十四條第三款規(guī)定的車位，“開發(fā)商出租、出售或者贈與上述車位進(jìn)行處置的，業(yè)主可以主張?zhí)幹脽o效，出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。”處理后的車庫、車位自用。6問：哪些項(xiàng)目應(yīng)該由業(yè)主大會表決，業(yè)主大會應(yīng)該如何表決？答：業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)表決的事項(xiàng)包括：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則，制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施管理?xiàng)l例，選舉或者更換業(yè)主委員會委員，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人員的企業(yè)或者其他管理人員，應(yīng)當(dāng)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施維修資金，改建、改建建筑物及其附屬設(shè)施，改變共用部位的用途，將共用部位用于經(jīng)營活動，處分共用部位，以及其他需要注意的事項(xiàng)依法由業(yè)主大會或者管理規(guī)定共同決定。

籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施維修資金，改建或者改建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上、總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意專有部分占建筑物總面積一半以上、其他事項(xiàng)占總?cè)藬?shù)一半以上的業(yè)主同意。其中，專有部分面積按房地產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；未辦理產(chǎn)權(quán)登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)實(shí)測面積計(jì)算；未辦理產(chǎn)權(quán)登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)實(shí)測面積計(jì)算，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；建筑物總面積按前款統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。業(yè)主人數(shù)按專用件數(shù)計(jì)算，專用件按一人計(jì)算。但是，建設(shè)單位尚未出售或者出售但尚未交付的，同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計(jì)算；總?cè)藬?shù)按前款統(tǒng)計(jì)數(shù)之和計(jì)算。7王某發(fā)現(xiàn)，鄰居把以前住的房子改成了商務(wù)房，經(jīng)常發(fā)出噪音和刺激性氣味，嚴(yán)重影響了他和家人的日常生活。找到鄰居交涉時，鄰居稱已經(jīng)征得了樓上樓下三分之二以上居民的同意。問：王應(yīng)如何保護(hù)自己的合法權(quán)益？鄰居的辯護(hù)成立嗎？

答：業(yè)主未經(jīng)利害關(guān)系人同意，擅自將房屋變更為商品房，利害關(guān)系人要求排除障礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。業(yè)主經(jīng)多數(shù)利害關(guān)系人同意將住宅變更為商品房的，人民法院不予支持。業(yè)主將住宅改為商品房時，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該樓內(nèi)其他業(yè)主為《物權(quán)法》第七十七條所稱的“利害關(guān)系人”。在建筑面積劃分范圍內(nèi)，建筑物外的業(yè)主聲稱對自己有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)證明其房屋價(jià)值和生活質(zhì)量已經(jīng)或者可能受到不利影響。在這種情況下，鄰居的辯護(hù)是站不住腳的。王某可以要求鄰居將自己的商住房重新改回住宅，以消除對自己生活的影響。8李先生一直與業(yè)主委員會不和，業(yè)主委員會也對李先生非常生氣。近日，業(yè)主委員會通過了一項(xiàng)決議，李先生認(rèn)為這侵犯了他的合法權(quán)益。李先生如何保護(hù)自己的合法權(quán)益？

A:業(yè)主可以依照下列規(guī)定保護(hù)自己的合法權(quán)益：業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定侵犯業(yè)主權(quán)益為由，依照《物權(quán)法》第七十八條第二款的規(guī)定，請求人民法院撤銷決定的合法權(quán)益或者違反法律規(guī)定的程序的，應(yīng)當(dāng)自知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主會議或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年內(nèi)行使。9小區(qū)業(yè)主一直懷疑物業(yè)管理公司違規(guī)使用和占用物業(yè)維修資金。小區(qū)業(yè)主聯(lián)合質(zhì)詢物業(yè)公司時，物業(yè)公司予以否認(rèn)，未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，拒絕提供相關(guān)細(xì)節(jié)。業(yè)主如何知道物業(yè)的使用