人防工程地下車庫是否屬于業(yè)主的

停車位權(quán)屬問題，開發(fā)商與業(yè)主之間一直存在諸多爭議。為了減少糾紛，《物權(quán)法》做出了相應(yīng)的規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：“建筑面積內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的所有權(quán)，由當(dāng)事人以出售、贈與或者出租的方式約定。占用道路或者業(yè)主共有的其他場地停放車輛的車位，屬于業(yè)主所有。”《條例》對停車位權(quán)屬仍未完全明確，對人防工程改建車庫等特殊問題也不能直接認(rèn)定。雖然《物權(quán)法》沒有明確規(guī)定居住區(qū)人民防空工程的產(chǎn)權(quán)，但筆者個人認(rèn)為，無論從現(xiàn)行相關(guān)法律還是法律分析，居住區(qū)人民防空工程的產(chǎn)權(quán)都應(yīng)該歸國家所有。首先，根據(jù)《人民防空法》第二條“人民防空是國防的組成部分”和《物權(quán)法》第五十二條“國防資產(chǎn)屬于國家所有”的有關(guān)法律法規(guī)，人民防空資產(chǎn)，作為國防資產(chǎn)的組成部分，應(yīng)當(dāng)歸國家所有。人民防空工程雖然由開發(fā)商投資建設(shè)，但根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》第二十二條規(guī)定：“城市應(yīng)當(dāng)新建民用建筑，戰(zhàn)時可以用于防空的地下室，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定建設(shè)。”，根據(jù)《國務(wù)院、中央軍委關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)人民防空建設(shè)的意見》，城市新建民用建筑必須依法進(jìn)行防空地下室建設(shè)，由于地質(zhì)等原因，防空地下室建設(shè)確有困難，應(yīng)繳納“動遷建設(shè)費(fèi)”等政策法規(guī)。新建城市民用建筑防空地下室的建設(shè)，屬于國家在城市建設(shè)中的法定強(qiáng)制性和公益性義務(wù)，為維護(hù)公共利益，除住宅開發(fā)外，還必須由開發(fā)商承擔(dān)。國家直接用財政資金修繕防空地下室，同樣意義上，國家出資與否不應(yīng)影響產(chǎn)權(quán)歸屬。其次，從法律分析的角度，根據(jù)民法基本原則，所有權(quán)的取得包括生產(chǎn)、孳息、轉(zhuǎn)讓、繼承、遺贈、遺失物的取得、隱匿物的取得、加成、國有化和征收。根據(jù)物權(quán)法的一般理論，新的所有權(quán)是通過生產(chǎn)資料產(chǎn)生的，生產(chǎn)者當(dāng)然是原始取得所有權(quán)的。但是，人民防空工程屬于與國防安全、人民生命安全等公共利益高度相關(guān)的財產(chǎn)。它應(yīng)遵循民法的基本原則和精神，以及“公共利益優(yōu)先”和“國家利益保護(hù)”等公共利益，根據(jù)法律優(yōu)先原則，人民防空工程所有權(quán)的判斷不應(yīng)僅僅從純私法的角度來考慮，一般追求短期經(jīng)濟(jì)利益。人民防空工程所有權(quán)屬于國家所有的，在戰(zhàn)時危險時期，人民防空工程可以由國家作為所有者直接管理和使用，不需要采取復(fù)雜的征收征用方式，這無疑是最有利于保障國防安全的目的。

人民防空工程的產(chǎn)權(quán)雖然應(yīng)該歸國家所有，但并不影響投資者對收益使用權(quán)的行使，也不違背市場經(jīng)濟(jì)法治中“誰投資，誰受益”的私法精神。根據(jù)《人民防空法》第五條規(guī)定，“國家鼓勵和支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團(tuán)體和個人通過多種渠道投資建設(shè)人民防空工程；人民防空工程通常由投資者使用和管理，利潤歸投資者所有。”因此，經(jīng)人民防空主管部門批準(zhǔn)，人民防空工程投資者可以對人民防空工程建設(shè)的地下車庫進(jìn)行經(jīng)營管理，獲取利潤。

從收益的實際歸屬來看，人民防空工程開始由開發(fā)商投資建設(shè)，相應(yīng)的經(jīng)營管理和收益應(yīng)由開發(fā)商享有。但是，小區(qū)商品房銷售后的經(jīng)營權(quán)和收益權(quán)是否仍屬于開發(fā)商，還需要具體分析，關(guān)鍵是看人防地下室建設(shè)的投資是否已經(jīng)分?jǐn)偟戒N售房價中，并隨房轉(zhuǎn)讓。如果地下人防車庫是小區(qū)的附屬工程或配套公共建筑，其建設(shè)成本已包含在住宅銷售價格中，隨著房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，投資者將成為房屋的所有者，屆時，地下人防車庫的使用權(quán)將依法轉(zhuǎn)讓給社區(qū)全體業(yè)主即實際出資人。相反，如果人防工程的開發(fā)成本不計入房屋銷售價格，地下人防車庫的使用權(quán)仍屬于開發(fā)商。在商品住房價格構(gòu)成方面，根據(jù)《商品住房價格管理暫行辦法》第五條，商品住房價格構(gòu)成包括住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本和住宅小區(qū)及非經(jīng)營性配套公共建筑建設(shè)成本。”《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》規(guī)定：“國家確定的一、二級人民防空重點城市，應(yīng)當(dāng)按照國家人民防空部門的有關(guān)規(guī)定設(shè)置防空地下室，并遵循平戰(zhàn)結(jié)合的原則，并與城市地下空間規(guī)劃和布局相結(jié)合。居住區(qū)的使用面積，應(yīng)當(dāng)根據(jù)使用性質(zhì)納入配套公共建筑。”因此，筆者認(rèn)為，除非開發(fā)商在商品房買賣合同中明確規(guī)定地下人防工程造價不計入住宅銷售價格，一般情況下，地下人防車庫的造價，作為附屬工程或配套工程小區(qū)公建，已納入住宅銷售價格。在司法實踐中，業(yè)主委員會依法收回地下人防車庫的大量成功案例也證明了上述觀點。

綜上所述，地下人防車庫的使用權(quán)應(yīng)在房屋出售給業(yè)主后轉(zhuǎn)讓給社區(qū)所有業(yè)主。無論從人防工程產(chǎn)權(quán)歸屬還是管理收入來看，開發(fā)商都無權(quán)出售人防地下車庫。

以上知識是小編對“人防工程地下車庫是否屬于業(yè)主”問題的回答。根據(jù)法律規(guī)定，人民防空工程地下車庫不是業(yè)主、開發(fā)商所有，而是國有的。歡迎需要法律幫助的讀者到律霸進(jìn)行法律咨詢。你知道嗎