如果商品房買賣合同被確認(rèn)無效，如何確定無過錯受害方的損害賠償范圍？與一般合同相比有什么特殊性？通過近期司法實(shí)踐中遇到的一個案例，筆者試圖對這一問題進(jìn)行探討，希望能與您進(jìn)行溝通和探討

1998年，市體育局開發(fā)建設(shè)了十套沿街商住樓，這些都是賣給公眾的。為了獲得批準(zhǔn)，體育局以學(xué)生公寓的名義報批。體育局以此方式取得開發(fā)許可證后，以商品房和住宅的名義，以每套24萬元的價格將其出售給當(dāng)?shù)?0人，雙方口頭達(dá)成了商品房銷售合同。買家一次實(shí)際向體育局支付了24萬元，體育局給他開了一張收據(jù)。房屋竣工，購房者入住后，體育局以辦理產(chǎn)權(quán)證、土地使用證的名義收取辦理證費(fèi)用15000元。然而，由于最初的審批程序存在問題，盡管房主一再催促，但2003年10月，體育局在無照生活了五年后，仍未能為房主取得任何執(zhí)照，這讓十個家庭感到意外，體育局突然通知十名房主，由于審批手續(xù)不合法，房屋銷售無效，體育局希望收回所有已售出的十棟商住樓，而這10戶房主只能收回24萬元的購房價格和1.5萬元的證件手續(xù)費(fèi)，限期搬出房屋。據(jù)了解，體育局已將該房屋出售給另一家房地產(chǎn)開發(fā)公司。時隔五年，經(jīng)有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)評估，該房屋的實(shí)際價值超過73萬元。面對被趕出賴以生存和生活的居住地，10名普通人只能得到相當(dāng)于實(shí)際房價三分之一的“補(bǔ)償”。他們不情愿地將體育局告上法庭，要求法庭確認(rèn)房屋買賣合同無效，命令體育局退還購房款、證件手續(xù)費(fèi)和利息，并根據(jù)當(dāng)前房屋的實(shí)際價值進(jìn)行賠償；在庭審中,體育局承認(rèn)當(dāng)時的房屋買賣存在過錯,同意在十名房主交還房屋的前提下交還購房款和證件手續(xù)費(fèi),，但認(rèn)為損害賠償應(yīng)只包括購房款利息和證件手續(xù)費(fèi)，不包括房屋增值部分

在上述情況下，房屋買賣合同無效后的關(guān)鍵問題是房屋增值部分的所有權(quán)。對無辜受害方的損害賠償范圍應(yīng)該是什么？房屋升值是否算作買家利益的損失。總承包合同的無效與損害賠償范圍的確定從理論上講，總承包合同的損害賠償范圍根據(jù)合同是否終止或宣布無效和撤銷而有所不同。前者應(yīng)大致包括對正損失和可用利益損失的賠償；后者僅限于對信托利益損失的賠償

根據(jù)中國《合同法》第113條，總合同終止后的損害賠償采用全額賠償原則“如果一方不履行其合同義務(wù)，或其履行不符合本協(xié)議規(guī)定，給另一方造成損失，則損失賠償金額應(yīng)相當(dāng)于違約造成的損失，包括履行合同后能夠獲得的利益，但不得超過違約方在簽訂合同時預(yù)期或應(yīng)當(dāng)預(yù)見的因違約而可能造成的損失“，賠償范圍不僅應(yīng)包括對無過錯方正損失的賠償，還應(yīng)包括對現(xiàn)有利益損失的賠償，即對預(yù)期利益損失的賠償。其結(jié)果是實(shí)現(xiàn)合同按約定履行后的狀態(tài)。正損失補(bǔ)償也稱為直接損失補(bǔ)償。因?yàn)檫@是不動產(chǎn)的直接損失，所以范圍和金額很容易確定，爭議很少。然而，盡管理論界對現(xiàn)有利益損失的賠償存在不同意見，但在司法實(shí)踐中要求違約方承擔(dān)現(xiàn)有利益損失的情況并不鮮見。筆者認(rèn)為，合同終止后的損害賠償不同于合同的無效和解除。合同的終止當(dāng)然不具有追溯效力。在沒有追溯效力的情況下，合同本身是有效的，并且確定可用利益的前提是合同是有效的，無辜方完全有理由要求國家在根據(jù)有效合同充分履行合同后，賠償金額也可根據(jù)合同確定。當(dāng)然，根據(jù)《合同法》第113條的規(guī)定，此處可用利益金額的確定應(yīng)嚴(yán)格限于違約方在訂立合同時預(yù)見或應(yīng)預(yù)見的因違約而造成的損失