如果商品房買賣合同被確認無效，如何確定無過錯受害方的損害賠償范圍？與一般合同相比有什么特殊性？通過近期司法實踐中遇到的一個案例，筆者試圖對這一問題進行探討，希望能與您進行溝通和探討

1998年，市體育局開發建設了十套沿街商住樓，這些都是賣給公眾的。為了獲得批準，體育局以學生公寓的名義報批。體育局以此方式取得開發許可證后，以商品房和住宅的名義，以每套24萬元的價格將其出售給當地10人，雙方口頭達成了商品房銷售合同。買家一次實際向體育局支付了24萬元，體育局給他開了一張收據。房屋竣工，購房者入住后，體育局以辦理產權證、土地使用證的名義收取辦理證費用15000元。然而，由于最初的審批程序存在問題，盡管房主一再催促，但2003年10月，體育局在無照生活了五年后，仍未能為房主取得任何執照，這讓十個家庭感到意外，體育局突然通知十名房主，由于審批手續不合法，房屋銷售無效，體育局希望收回所有已售出的十棟商住樓，而這10戶房主只能收回24萬元的購房價格和1.5萬元的證件手續費，限期搬出房屋。據了解，體育局已將該房屋出售給另一家房地產開發公司。時隔五年，經有資質的評估機構評估，該房屋的實際價值超過73萬元。面對被趕出賴以生存和生活的居住地，10名普通人只能得到相當于實際房價三分之一的“補償”。他們不情愿地將體育局告上法庭，要求法庭確認房屋買賣合同無效，命令體育局退還購房款、證件手續費和利息，并根據當前房屋的實際價值進行賠償；在庭審中,體育局承認當時的房屋買賣存在過錯,同意在十名房主交還房屋的前提下交還購房款和證件手續費,，但認為損害賠償應只包括購房款利息和證件手續費，不包括房屋增值部分

在上述情況下，房屋買賣合同無效后的關鍵問題是房屋增值部分的所有權。對無辜受害方的損害賠償范圍應該是什么？房屋升值是否算作買家利益的損失。總承包合同的無效與損害賠償范圍的確定從理論上講，總承包合同的損害賠償范圍根據合同是否終止或宣布無效和撤銷而有所不同。前者應大致包括對正損失和可用利益損失的賠償；后者僅限于對信托利益損失的賠償

根據中國《合同法》第113條，總合同終止后的損害賠償采用全額賠償原則“如果一方不履行其合同義務，或其履行不符合本協議規定，給另一方造成損失，則損失賠償金額應相當于違約造成的損失，包括履行合同后能夠獲得的利益，但不得超過違約方在簽訂合同時預期或應當預見的因違約而可能造成的損失“，賠償范圍不僅應包括對無過錯方正損失的賠償，還應包括對現有利益損失的賠償，即對預期利益損失的賠償。其結果是實現合同按約定履行后的狀態。正損失補償也稱為直接損失補償。因為這是不動產的直接損失，所以范圍和金額很容易確定，爭議很少。然而，盡管理論界對現有利益損失的賠償存在不同意見，但在司法實踐中要求違約方承擔現有利益損失的情況并不鮮見。筆者認為，合同終止后的損害賠償不同于合同的無效和解除。合同的終止當然不具有追溯效力。在沒有追溯效力的情況下，合同本身是有效的，并且確定可用利益的前提是合同是有效的，無辜方完全有理由要求國家在根據有效合同充分履行合同后，賠償金額也可根據合同確定。當然，根據《合同法》第113條的規定，此處可用利益金額的確定應嚴格限于違約方在訂立合同時預見或應預見的因違約而造成的損失