案例：一位房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)房地產(chǎn)項目時，為了獲得銀行貸款，他通過與公司員工簽訂房屋預(yù)售合同并與銀行辦理抵押貸款，獲得了銀行的抵押貸款。向銀行抵押后，所有房屋均已向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理了房屋抵押登記。后來，房地產(chǎn)開發(fā)商把房子賣給了真正的買家，收取了房款并交了鑰匙，但隱瞞了房子已經(jīng)抵押的事實，并從房屋交易登記機(jī)關(guān)了解到，該房屋在買受人辦理過戶登記時已登記為他人，并已抵押，無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。買方以開發(fā)商欺詐銷售為由要求開發(fā)商終止合同，并要求開發(fā)商將已付購房款翻倍。對此，有兩種觀點：一種觀點認(rèn)為，盡管開發(fā)商隱瞞了房屋已抵押的事實，但該抵押實際上是虛假抵押，而不是真正的“一房兩售”。開發(fā)商已履行了交付房屋的義務(wù)。所謂先買房子的買家不是真正的買家，也不可能與實際買家競爭，至于實際買家的產(chǎn)權(quán)證，只要開發(fā)商提前還清銀行貸款，抵押登記就可以解除，為后買受人辦理產(chǎn)權(quán)證掃清障礙。因此，開發(fā)商不應(yīng)承擔(dān)雙重賠償的民事責(zé)任；另一種觀點認(rèn)為，開發(fā)商在后一個銷售過程中存在重大欺詐行為，導(dǎo)致未能履行合同。買方完全有權(quán)終止合同并要求雙倍賠償。分析：作者同意第二種觀點。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》公布后，出賣人在簽訂商品房買賣合同后，未通知買受人，將房屋抵押給第三人或者將房屋出售給第三人，或故意隱瞞該房屋已被出售給第三方或重新安置該房屋以獲得拆遷補償，規(guī)定買受人可以要求解除合同，退還購房款和利息以補償損失，并可要求賣方承擔(dān)不超過已付貨款兩倍的賠償責(zé)任。在本案中，開發(fā)商是否存在欺詐性售房行為是其是否承擔(dān)雙重賠償民事責(zé)任爭議的焦點。當(dāng)后來的買家簽署商品房預(yù)售合同時，開發(fā)商已經(jīng)在銀行登記了該房屋，但沒有如實告知后來的買家，這構(gòu)成了隱瞞合同的重大事項。買方簽訂購房合同的目的是獲得該房屋的所有權(quán)，包括占有、使用、受益和處置該房屋的權(quán)利。房屋一旦抵押，將影響其所有權(quán)的功能。因此，如果后來的買家知道他購買的房子已經(jīng)抵押給了銀行，他最大的可能性就是放棄購買房子。事實上，當(dāng)買受人在支付房價后辦理產(chǎn)權(quán)證時知道該房屋已被抵押時，其解除合同的請求表達(dá)了其受騙后的心理狀態(tài)。因此，開發(fā)商的行為應(yīng)被認(rèn)定為欺詐行為。第一種意見認(rèn)為，開發(fā)商已將房屋鑰匙交給買方，買方實際控制了該房屋，認(rèn)為該房屋并非真正的一房兩賣，因此得出的結(jié)論是，不能進(jìn)行雙重賠償，但它忽視了所有權(quán)，而不僅僅是占有和使用權(quán)，還有收入和處置。買受人已支付房屋所有權(quán)對價，不能僅取得房屋使用權(quán)。這是其中之一。其次，根據(jù)現(xiàn)代各國物權(quán)法的規(guī)定，由于不動產(chǎn)物權(quán)和動產(chǎn)物權(quán)的不同，物權(quán)公示方式也有所不同。不動產(chǎn)以登記和變更登記為權(quán)利享有和變更的公示方式，動產(chǎn)以占有為權(quán)利享有的公示方式，占有權(quán)的轉(zhuǎn)讓為其變更的公示方式。法律賦予登記、變更登記、占有和交付以可信性。通過登記、變更登記和交付，公眾可以了解物權(quán)的享有和變更。在房屋登記機(jī)關(guān)登記的財產(chǎn)所有人被推定為房屋所有人。因此，在房屋交易登記機(jī)關(guān)辦理預(yù)售房屋登記的買受人依法被推定為房屋所有人，有權(quán)占有、使用、受益和處分登記為房屋所有人的房屋。因此，第一種意見是，買方不會與后來的買方競爭，這只是一種善意的投機(jī)。不能排除買受人有一天作為所有權(quán)人行使物權(quán)請求權(quán)的可能性，也不能排除買受人將來將房屋出售給他人的可能性。因此，實際買方的權(quán)利狀態(tài)處于極其危險的境地。第三，開發(fā)商為后購房者獲得房屋所有權(quán)掃除法律障礙的意圖不僅僅是開發(fā)商應(yīng)提前向銀行償還貸款并解除第一意見中提到的抵押。由于該房屋已經(jīng)預(yù)售并登記為他人，從法律層面上講，還需要達(dá)到登記買受人與實際買受人之間房屋轉(zhuǎn)讓的含義，購房人向開發(fā)商購買商品房的原始行為已成為購房人向他人購買“二手房”的行為，這就要求實際買家和注冊買家的共同含義保持一致。而不是開發(fā)人員的單方面行為。同時，由于開發(fā)商違反合同約定，無法為買方辦理產(chǎn)權(quán)登記，構(gòu)成違約，合同目的（買方取得所有權(quán)登記，賣方取得價款）無法實現(xiàn)，買方可以終止合同