一、哪些房產(chǎn)不得設定抵押

(一)權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn);

(二)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn);

(三)列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物;

(四)已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn);

(五)被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn);

(六)依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

二、房地產(chǎn)抵押的效力是什么

房地產(chǎn)抵押一經(jīng)設定，即產(chǎn)生相應的法律效力，不僅在當事人之間設定了相應的權(quán)利義務，且對抵押物及與其有關(guān)的其他財產(chǎn)權(quán)也有影響。根據(jù)房地產(chǎn)抵押權(quán)效力的對象，可將其劃分為對內(nèi)效力和對外效力。

(一)房地產(chǎn)抵押權(quán)的對內(nèi)效力

1、先受償效力

房地產(chǎn)抵押權(quán)的對內(nèi)效力，簡而言之，即房地產(chǎn)抵押權(quán)人有就受擔保的債權(quán)對抵押的房地產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)力。房地產(chǎn)抵押權(quán)人在其債務人屆期不履行債務時，無須經(jīng)房地產(chǎn)抵押人的同意即可對抵押的房地產(chǎn)予以處分，并從變賣的價款中優(yōu)先于普通債權(quán)人獲得清償。

2、房地產(chǎn)抵押權(quán)擔保的債權(quán)范圍效力

房地產(chǎn)抵押權(quán)擔保的債權(quán)范圍包括：

(1)主債權(quán);

(2)利息。包括法定利息和約定利息。由于債務人遲延履行而導致的利息即遲延利息，亦屬于房地產(chǎn)抵押權(quán)的擔保范圍;

(3)違約金;

(4)損害賠償金;

(5)實現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的費用。

當事人在抵押合同中對房地產(chǎn)抵押擔保的債權(quán)范圍有約定的，從其約定。

3、房地產(chǎn)抵押權(quán)所涉及的物的范圍效力

(1)房地產(chǎn)自身。房地產(chǎn)抵押，根據(jù)其標的物可以大致劃分為兩種：土地使用權(quán)抵押和房屋所有權(quán)抵押。以土地使用權(quán)抵押的，其地上建筑物、其它附著物隨之抵押;以房屋所有權(quán)抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也同時抵押。以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其它建筑物抵押，當事人辦理了抵押物登記的，則為房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力所及。

(2)房地產(chǎn)的從物。從物指非主物的構(gòu)成部分而從屬于主物，并對主物發(fā)揮輔助效用之物。由于房地產(chǎn)抵押權(quán)為就抵押物拍賣價金優(yōu)先受償?shù)膬r值權(quán)，基于主物之處分及于從物的原則，實行房地產(chǎn)抵押權(quán)拍賣房地產(chǎn)時，其效力自應及于房地產(chǎn)的從物。

(3)房地產(chǎn)的從權(quán)利。從權(quán)利是指為助主權(quán)利之效力而存在的權(quán)利。從權(quán)利與主權(quán)利的關(guān)系，一如主物與從物的關(guān)系，以主權(quán)利及其所屬的標的物設定房地產(chǎn)抵押權(quán)時，房地產(chǎn)抵押權(quán)之效力得及于從權(quán)利。

(4)孳息。房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力及于抵押權(quán)開始實行后到抵押標的物的處分為止房地產(chǎn)所產(chǎn)生的孳息。中國《擔保法》第47條規(guī)定：債務履行期屆滿，債務人不履行債務致使抵押物被人民法院扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取由抵押物分離的天然孳息及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。但抵押權(quán)人應將扣押抵押物的事實通知應當清償法定孳息的義務人，否則，抵押權(quán)的效力不及于該孳息。

4、抵押物價值保持的效力

抵押人的行為足以使所抵押房地產(chǎn)的價值減少的，房地產(chǎn)抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。所抵押的房地產(chǎn)價值減少時，房地產(chǎn)抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復其價值或者提供與減少的價值相當?shù)膿！５盅喝藢Φ盅何飪r值減少無過錯的，房地產(chǎn)抵押權(quán)人則在抵押人因損害而得到的賠償范圍內(nèi)要求提供擔保。

(二)房地產(chǎn)抵押權(quán)的對外效力

房地產(chǎn)抵押權(quán)的對外效力是指房地產(chǎn)抵押權(quán)對抵押關(guān)系外部有關(guān)抵押物的其他財產(chǎn)權(quán)的影響，具體包括對房地產(chǎn)的用益物權(quán)、其他抵押權(quán)和租賃關(guān)系的影響。

1、房地產(chǎn)抵押權(quán)對用益物權(quán)的影響

房地產(chǎn)抵押權(quán)是以房地產(chǎn)的交換價值為債權(quán)提供擔保，抵押物的使用價值對其沒有影響，因此無論是在抵押權(quán)設定前或設定后，抵押人均可在抵押的房地產(chǎn)上設定用益物權(quán)。但用益物權(quán)只有在房地產(chǎn)抵押權(quán)設定之前已存在并經(jīng)登記才能具有對抗房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力。

2、房地產(chǎn)抵押權(quán)對其它抵押權(quán)的影響

房地產(chǎn)價值巨大，足以擔保數(shù)個債權(quán)，同時，抵押不移轉(zhuǎn)房地產(chǎn)的占有，因此也有可能在同一個房地產(chǎn)上設定數(shù)個抵押權(quán)。在同一房地產(chǎn)上設定數(shù)個抵押權(quán)時，其擔保的債權(quán)按抵押權(quán)設定的先后順序受償，順序相同的則按債權(quán)比例受償。關(guān)于房地產(chǎn)抵押權(quán)設定先受順序的確定，應采抵押登記申請日標準，凡提出房地產(chǎn)抵押權(quán)登記申請在先的抵押權(quán)，經(jīng)登記后，其順位先于后提出申請的房地產(chǎn)抵押權(quán)，而不論抵押登記簿所記載的登記日期以及抵押登記證書所載明的日期。

3、房地產(chǎn)抵押權(quán)對房屋租賃的影響

與設定用益物權(quán)一樣，抵押人可以在已出租的房屋上設定抵押權(quán)，也可以將已設定抵押權(quán)的房屋出租。房屋租賃關(guān)系存在于抵押之前的，房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力不及于該租賃關(guān)系，抵押的房地產(chǎn)拍賣后，原租賃合同對房地產(chǎn)的受讓者繼續(xù)有效。如果將已設定抵押權(quán)的房屋出租的，則房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力及于該租賃關(guān)系，房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)，租賃關(guān)系解除。

用房產(chǎn)設定抵押的時候，一般不會轉(zhuǎn)移房屋的占有，也就是說此時房子還是在所有人手里，可以將抵押房屋出租給他人使用，也可以自行使用。但是，將房屋抵押給他人之后，若是債務人到期不能履行債務，這個時候債權(quán)人是有權(quán)對抵押房屋作出處分的，并且可以在處分抵押房屋所得價款中優(yōu)先受償。

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