一、沒有登記的不動產抵押合同有效嗎(《物權法》有效期限截止：2020年12月31日)

以不動產作作為抵押物簽訂抵押合同的，抵押合同自辦理抵押登記時生效，所以沒有登記的不動產抵押合同不生效。

《中華人民共和國物權法》

第九條?不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

第一百八十條?債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：

(一)建筑物和其他土地附著物;

(二)建設用地使用權;

(三)以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權;

(四)生產設備、原材料、半成品、產品;

(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器;

(六)交通運輸工具;

(七)法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。

抵押人可以將前款所列財產一并抵押。

第一百八十七條?以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。

二、房產抵押糾紛怎么處理

(一)房屋先出售后抵押，購房者與抵押權人利益沖突如何處理?在商品房買賣合同有效成立后，出賣人在標的房屋上設置了抵押權，購房購房者起訴請求取得房屋產權的，可分別以下情況處理：

1、如果商品房買賣合同未登記，經登記的抵押權具有物權效力，可以對抗購房購房者的權利，也就是房屋的抵押權要大于購房者的權利。但如果購房者有證據證明抵押權人明知該房屋已出售，而后為實現債權設定抵押權的，惡意損害第三人的行為不受法律保護。

2、如果商品房買賣合同已經登記后，出賣人就該房屋向他人設定抵押權的，抵押權不能對抗購房者的請求權。

(二)房屋先設定抵押后又出售，購房者與抵押權人利益沖突如何處理?房屋設定抵押權并經登記后，出賣人將該房屋又予以出售，涉及抵押權與購房者權益沖突的有以下兩種情形：

1、如果出賣人未通知抵押權人或者未告知購房人抵押物設定抵押的情況，根據《擔保法》的規定，抵押權人可主張房屋轉讓行為無效。

2、如果出賣人已通知抵押權人的，對該物的處分已獲得抵押權人的同意，抵押權人可提前實現其債權;如果已告知購房人抵押物設定抵押的情況，購房人仍然買受的，屬于買收人自愿承擔風險，法律上也不保護這種情形。

三、最新資訊(《民法典》2021年1月1日起生效)

《中華人民共和國民法典》

第三百九十五條?【抵押財產的范圍】債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：

(一)建筑物和其他土地附著物;

(二)建設用地使用權;

(三)海域使用權;

(四)生產設備、原材料、半成品、產品;

(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器;

(六)交通運輸工具;

(七)法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。

抵押人可以將前款所列財產一并抵押。

第四百零二條?【不動產抵押登記】以本法第三百九十五條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。

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