轉(zhuǎn)租是指承租人不退出租賃關(guān)系而將租賃物出租給他人使用、收益的債的關(guān)系。對(duì)于轉(zhuǎn)租的立法例，各國(guó)根據(jù)其不同國(guó)情和立法意旨，采用不同的立法模式，大致可以分為：放任主義、限制主義和區(qū)別主義等。一、房屋轉(zhuǎn)租的立法模式法國(guó)采用放任主義立法模式，認(rèn)為轉(zhuǎn)租是承租人的權(quán)利，如果沒有禁止性約定、在不損害出租人利益的情況下，承租人可以轉(zhuǎn)租。日本、德國(guó)等國(guó)民法采用限制主義立法模式，即非經(jīng)出租人同意，承租人不得轉(zhuǎn)租。意大利民法采取區(qū)別主義立法模式，即區(qū)別不同情況，采用放任主義或者限制主義。意大利民法典第1594條規(guī)定：除有相反的約款，承租人有將出租物讓渡他人的轉(zhuǎn)租權(quán)，但未經(jīng)出租人的同意不得轉(zhuǎn)賣契約；涉及動(dòng)產(chǎn)物時(shí)，轉(zhuǎn)租應(yīng)當(dāng)有出租人授權(quán)或者與習(xí)慣相符。”第1642條規(guī)定，產(chǎn)生孳息的物品租賃未經(jīng)出租人同意，承租人不得將租賃物轉(zhuǎn)租。我國(guó)對(duì)于轉(zhuǎn)租一直都采用限制主義態(tài)度。不論是原《經(jīng)濟(jì)合同法》，還是《合同法》都采用限制主義，承租人進(jìn)行轉(zhuǎn)租必須事先征得出租人的同意。《合同法》第二百二十四條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》亦設(shè)專章規(guī)定（第五章）轉(zhuǎn)租。二、非法轉(zhuǎn)租房屋轉(zhuǎn)租可分為合法轉(zhuǎn)租和非法轉(zhuǎn)租。合法轉(zhuǎn)租是指承租人征得出租人的同意，將房屋轉(zhuǎn)租給第三人。非法轉(zhuǎn)租是指承租人未征得出租人的同意，擅自將房屋轉(zhuǎn)租給第三人。1、采用放任主義立法模式的國(guó)家，承租人的自行轉(zhuǎn)租在未違反禁止性約定或者對(duì)于租賃物的所有人無害的前提下屬于合法行為，其法律后果應(yīng)當(dāng)與同意轉(zhuǎn)租相同。但在采用限制主義或者區(qū)分主義立法模式的國(guó)家，未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租即為非法轉(zhuǎn)租，會(huì)產(chǎn)生一定的法律后果。我國(guó)屬于后者。一是轉(zhuǎn)租合同的效力。對(duì)于承租人與次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同的效力問題，目前觀點(diǎn)不太一致。第一觀點(diǎn)認(rèn)為，只要出租人沒有在租賃合同中禁止承租人轉(zhuǎn)租，承租人則可以不經(jīng)承租人的同意而轉(zhuǎn)租，因承租人并未違反約定，該擅自轉(zhuǎn)租行為應(yīng)屬有效。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，如果出租人并未在租賃合同中約定承租人可以轉(zhuǎn)租，則說明出租人沒有授權(quán)承租人轉(zhuǎn)租，構(gòu)成無權(quán)處分，該轉(zhuǎn)租合同無效。第三觀點(diǎn)認(rèn)為，屬于廣義上的無權(quán)處分行為，轉(zhuǎn)租合同效力待定。筆者認(rèn)為第三種觀點(diǎn)符合現(xiàn)行的合同自由原則和相對(duì)性原理。轉(zhuǎn)租合同的成立從形式到內(nèi)容與普通合同并沒有區(qū)別，可以類推適用我國(guó)《合同法》第五十一條規(guī)定，認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同的效力。《合同法》第五十一條規(guī)定：無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”承租人非法轉(zhuǎn)租，只有在出租人追認(rèn)時(shí)，方有效；如果不追認(rèn)，則不發(fā)生法律效力。因此轉(zhuǎn)租合同是效力待定合同。二是出租人的解除權(quán)。根據(jù)《合同法》第二百二十四條第二款規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。此條規(guī)定是法律賦予出租人的一項(xiàng)權(quán)利，出租人可以選擇行使此項(xiàng)權(quán)利即解除租賃合同，也可以放棄此項(xiàng)權(quán)利即不解除租賃合同。如果出租人不解除租賃合同，實(shí)際上是對(duì)已經(jīng)存在的轉(zhuǎn)租關(guān)系進(jìn)行了追認(rèn)，從而使得轉(zhuǎn)租合同從效力待定的狀態(tài)變成了有效的狀態(tài)，出租人與承租人之間的關(guān)系和普通租賃合同關(guān)系相同。如果出租人解除合同，有以下幾種情況值得研究。《合同法》第二百二十四條第二款規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。出租人有權(quán)解除哪個(gè)合同（租賃合同或者轉(zhuǎn)租合同）呢？筆者認(rèn)為，根據(jù)合同相對(duì)性原理，出租人只能解除租賃合同。如果出租人選擇了解除租賃合同關(guān)系，雖然承租人與次承租人的租賃合同是成立的，但是因?yàn)樽赓U合同解除后，租賃的標(biāo)的物被出租人收回，造成轉(zhuǎn)租合同實(shí)際不能履行，此時(shí)的轉(zhuǎn)租合同關(guān)系只能終止。由此次承租人可以向承租人主張合同不能履行的相關(guān)賠償。