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寧波
房屋租賃合同審查須知
一、審查當事人雙方是否具備主體資格
1、出租人是否具備主體資格
出租人是否具備出租房屋的主體資格，直接關搜索系到合同的效力問題，所以應予以充分重視。主要從以下三方面來審查：
(1)出租人為自然人的，是否具備完全民事行為能力，審查其居民身份證或戶口薄;出租人系法人或其他組織的，是否依法成立，審查其營業執照，看其是否年檢并進行必要的工商查詢。
(2)出租人是否享有出租房屋的實體權利
①房屋的所有權人：出租人是否與出租房屋產權證上的名稱一致，必要時到房屋管理部門查詢。
②委托或代理出租的：房屋所有權人是否與出租房屋產權證上的名稱一致，是否經所有權人同意或授權，是否有所有權人同意或授權出租的書面證明材料。
③共有房屋出租的：是否經其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的書面證明材料。
④房屋轉租的：是否經出租人同意，是否有出租人同意轉租的書面證明材料。
2、承租人是否具備主體資格
審查承租人是否具有合法的身份，如暫住人口承租房屋的，必經持有公安機關核發的暫住證;法人或其他組織的，必經持有合法有效的營業執照。
特別注意：《城市私有房屋管理條例》第二十二條規定：“機關、團體、部隊、企業事業單位不能租用或變相租用城市私有房屋。如因特殊需要必須租用，須經縣以上人民政府批準。”
二、審查房屋的租賃用途與政府批準的規劃用途是否一致
這點主要是看房屋的產權證，審查其用途是住宅用房還是經營性用房。如果合同約定的租賃用途與政府批準的規劃用途不一致，須報規劃部門批準。
三、審查房屋是否存在禁止出租的情形
根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十四條規定：“住宅用房的租賃，應當執行國家和房屋所在城市人民政府規定的租賃政策。租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。”
根據《城市房屋租賃管理辦法》第六條：“有下列情形之一的房屋不能出租：
(一)未依法取得房屋所有權證的;
(二)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權利的;
(三)共有房屋未取得共有人同意的;
(四)權屬有爭議的;
(五)屬于違法建筑的;
(六)不符合安全標準的;
(七)已抵押，未經抵押權人同意的;
(八)不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的;
(九)有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。”
四、審查房屋的坐落地點、面積、結構、裝修狀況、附屬設施和設備狀況
1、必須寫明租賃房屋實際所處的確切位置
2、租賃面積的計算方法(使用面積還是建筑面積)
3、房屋結構
房屋租賃合同審查時不知道該怎么做，就應該找律霸網律師來提供協助。
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