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寧波
轉讓房屋虛報購價如何處理 要點是認定這種行為是否屬于欺詐
案情：鐘某經朋友介紹，與田某達成了商品房轉讓協議。其間，田某慷慨許諾：“我這套二室二廳的商品房如若轉賣，至少可以賺１萬元，考慮到你是朋友介紹的，我就只賺你６０００元，我購進時花了５。４萬元，咱們６萬元成交。”事后，鐘某從開發商處得知，田某這套商品房當初只花了５萬元，而不是５。４萬元。鐘某遂以此為由，向法院提起訴訟，要求田某雙倍返還因欺詐而多收的房屋轉讓價款４０００元，即８０００元。分歧意見：第一種意見認為，鐘某不應要求田某返還所謂“多賺的”款項。理由是，田某與鐘某之間的房屋轉讓純屬自愿協商的，雙方既已自愿達成了交易，不應再有任何反悔，何況，田某的商品房當時按市場行情，的確可以賣６萬元左右，田某開價６萬元，并未對鐘某的利益構成任何損害，并不能認定田某有欺詐的目的和動機。第二種意見認為，田某應該返還鐘某多收的４０００元，但不應雙倍返還。理由是，田某的商品房當時即使值６萬元，但其既已聲明只賺６０００元，就應認為其已自愿放棄了與市場價格差額部分的可期望利益，田某以欺詐手段實際多收鐘某的４０００元，違背了誠信原則，屬不當得利，應當如數返還鐘某。第三種意見認為，田某應當雙倍賠償多收鐘某的４０００元，即８０００元。理由是，田某在房屋協議作價的過程中既然使用了欺詐手段，鐘某作為消費者，當然能夠依據《中華人民共和國消費者權益保護法》第四十九條之規定，要求田某雙倍賠償其因欺詐行為而受到的４０００元損失。評析：筆者認為第二種觀點是正確的，理由是，誠實信用原則是民法中的帝王條款，所有的民事行為都不得有違該條款，否則將難以成為具有法律效力的民事法律行為。《中華人民共和國民法通則》第四條規定：“民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。”《中華人民共和國合同法》第六條規定：“當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。”同時，《合同法》第四十二條還規定：“當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任……（二）故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況；（三）有其他違背誠實信用原則的行為”，田某蓄意多報自己購買價的行為屬于明顯的提供虛假情況的行為，違背了前述法律條款的具體規定，應當認定其多出５萬元部分的報價無效，鐘某完全可根據《合同法》第五十四條第二款之規定，請求法院對合同價款予以變更，在總價款中剔除田某多出的報價４０００元。鑒于田某本身即屬于從開發商手中購房的消費者，其法律地位不能與《中華人民共和國消費者權益保護法》中規定的經營者劃等號，故此本案不能套用該法第四十九條的雙倍賠償的規定。
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