合同解除定金有沒有退

[案例一]

按揭不成

合同解除沒了定金

江小姐出于投資的目的，看中天河區(qū)單位附近的一套小戶型公寓。

江小姐按照開發(fā)商的要求，預(yù)交了2萬元定金，同時(shí)簽訂了認(rèn)購書，并約定，江小姐與開發(fā)商10天之后將簽訂正式的購房合同。10天后簽正式合同時(shí)，江小姐多留了一個(gè)心眼，她對(duì)按揭貸款提出了約定：她要用首付20%，貸款80%的發(fā)方式購買的這套精裝修小戶型公寓，開發(fā)商必須保證如果按揭無法按照自己計(jì)劃的比例批下來的話，購房合同可以解除。開發(fā)商爽快的答應(yīng)了江小姐的要求，雙方于是簽訂了合同，江小姐同時(shí)支付了20%的首期購房款。

銀行只同意提供50%的貸款額度，也就是說批下來的按揭款少了30%，江小姐買這套小戶型單位要多拿出一筆錢支付首期。江小姐提出要求：因?yàn)橘J款未能按照預(yù)計(jì)的批下來，要求解除購房合同。開發(fā)商倒也守信，同意江小姐解除合同的要求，返還了購房款，但是卻沒有返還定金。開發(fā)商認(rèn)為，定金是預(yù)訂房子時(shí)交的，雙方也以協(xié)議的形式明確這是“定金”，現(xiàn)在江小姐不能購買房子了，先前承諾的合同可以解除，但是并沒有承諾返還定金。江小姐一怒之下把開發(fā)商告上了法庭。

[律師分析]

定金應(yīng)該返還

律師認(rèn)為，江小姐和開發(fā)商在簽訂合同之前約定，如果無法辦成房款80%貸款按揭，合同可以解除，這樣所簽訂的購房合同實(shí)際上是附解除條件的合同。根據(jù)《合同法》的規(guī)定：當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件。附解除條件的合同，自條件成就時(shí)合同失效。在江小姐遇到的情況中，既然按揭貸款沒有辦成，合同自然可以解除。合同解除后，開發(fā)商理應(yīng)返還房款和定金，開發(fā)商將定金交付和購房合同分割成兩個(gè)互不相關(guān)的法律關(guān)系，這樣是不對(duì)的。定金只是雙方為達(dá)成協(xié)議而約定的一種擔(dān)保形式，是購房合同的從合同，效力應(yīng)該隨著預(yù)售合同這個(gè)主合同變化而變化，隨之解除，開發(fā)商同樣應(yīng)向江小姐返還定金。

[案例二]

退了房子還要供樓

2002年8月，邱-生與廣州市某房地產(chǎn)公司簽訂了一份商品房預(yù)售合同，購買一套兩居室的商品房。雙方在合同中約定：邱-生交納一定的首付款以后，其余購房款通過辦理銀行按揭的方式交納;2003年6月前開發(fā)商必須把房屋交付邱-生使用，如果逾期交房超過3個(gè)月，邱-生可以要求解除購房合同。在雙方簽訂合同后，邱-生的銀行按揭也很快辦妥。

2002年10月，邱-生按照銀行要求開始償還貸款，但是，開發(fā)商卻未能按照合同約定將房子交付給邱-生使用，而且在邱-生的一再催促下還以種種理由一直拖延。2004年1月，眼看著距離交房的日子已經(jīng)過去了一年多而開發(fā)商仍然無法按照合同約定交付符合條件的房屋，邱-生決定不再等下去，其按照合同約定，向開發(fā)商提出了解除合同的要求，同時(shí)要求開發(fā)商返還自己已經(jīng)支付的房款及利息。因?yàn)橛泻贤拿鞔_約定，開發(fā)商同意解除合同，退回房款，賠償利息損失。邱-生以為購房的事情就這樣徹底解決了，但接下來發(fā)生的事情卻讓他摸不著頭腦：過了兩個(gè)月，他居然收到了貸款銀行的交款催促書!原來，開發(fā)商并沒有將銀行已經(jīng)劃給開發(fā)商的貸款款項(xiàng)退還給銀行，因此銀行只能找到貸款人邱-生的頭上，催著邱-生繼續(xù)按時(shí)支付本息。

[律師分析]

可直接訴至法院

律師分析認(rèn)為，邱-生與開發(fā)商簽訂的購房合同及與銀行簽訂的借款合同都是有效的，邱-生與開發(fā)商解除的只是購房合同。開發(fā)商返還了邱-生的購房首付款及利息后，就銀行按揭部分，邱-生可要求開發(fā)商賠償已支付的銀行貸款本息，對(duì)于尚未支付的銀行貸款本息，開發(fā)商必須代邱-生直接償還給按揭銀行。這樣，邱-生與銀行之間的法律關(guān)系就因提前還貸而解除借款合同。但以上作法實(shí)踐中操作起來很困難。建議邱-生直接起訴到人民法院，要求解除借款合同，根據(jù)我國房產(chǎn)方面的法律解釋規(guī)定，在解除商品房買賣合同的前提下，購房者要求解除對(duì)應(yīng)的按揭貸款合同，其訴訟請(qǐng)求法院理應(yīng)支持。

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