我們?cè)谶@里列舉了一些常見(jiàn)的購(gòu)房合同陷阱，希望能幫到各位。

賣(mài)方解約權(quán)被擴(kuò)大

這里舉兩個(gè)例子：

1、《XXX商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》中有這樣的規(guī)定：“若乙方自支付定金之日起十日內(nèi)未能按時(shí)簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并交齊首付款，則甲方有權(quán)單方面解除本商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，并且不退還定金。”

2、《XXX認(rèn)購(gòu)協(xié)議》中規(guī)定，“乙方應(yīng)在X年X月X日之前，來(lái)XX處簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，逾期視為違約，且甲方不會(huì)另行告知，本協(xié)議到期作廢。”

上面這兩個(gè)條款就是典型擴(kuò)大了甲方(通常是開(kāi)發(fā)商)解約權(quán)的例子，根據(jù)《合同法》規(guī)定，合同簽訂或解除須建立在雙方自愿的基礎(chǔ)上，任何一方不能單方面擴(kuò)大自己解約權(quán)。而且在商品房交易過(guò)程中，買(mǎi)方如果出現(xiàn)延遲履行債務(wù)的情況，賣(mài)房應(yīng)及時(shí)催告，如仍未能履約，才能解約。

另外，像“未能按時(shí)簽訂”類(lèi)似表述也不合理，未能按時(shí)簽訂可能受多種因素影響，有些不可抗力外因無(wú)法預(yù)知，顯然不能由購(gòu)房者承擔(dān)違約責(zé)任。

濫用免責(zé)權(quán)

免責(zé)權(quán)也是被開(kāi)發(fā)商濫用的權(quán)利之一，這種濫用經(jīng)常是通過(guò)擴(kuò)大不可抗力范圍的方式實(shí)現(xiàn)的。

一般認(rèn)為，不可抗力因素通常是指下面三類(lèi)：

1、自然災(zāi)害。這是典型的不可抗力，當(dāng)事人責(zé)任應(yīng)被免除;

2、政府行為。所謂政府行為，指的是政府出臺(tái)的新政策、法律和行政措施導(dǎo)致原有合同無(wú)法履行。

3、異常社會(huì)事件。這屬于不可預(yù)知事件，也屬于不可抗力。

也有部分開(kāi)發(fā)商將下面兩種條款列入不可抗力因素：

1、施工出現(xiàn)重大技術(shù)難題或困難不能及時(shí)解決;

2、市政配套跟不上開(kāi)發(fā)進(jìn)度。

不過(guò)在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，上面這兩條難以成為“不可抗力因素”。施工技術(shù)問(wèn)題是開(kāi)發(fā)商所能預(yù)見(jiàn)的，如果難以解決，也應(yīng)該是開(kāi)發(fā)商所需承當(dāng)?shù)呢?zé)任，不能認(rèn)定為不可抗力因素。同理，市政配套工程有其程序性特點(diǎn)，作為開(kāi)發(fā)商是有能力在規(guī)劃初期預(yù)見(jiàn)到的。

即使是確實(shí)是因“不可抗力”出現(xiàn)違約情況，開(kāi)發(fā)商也需須做到以下兩點(diǎn)：

1、必須限期提供證明，證明不可抗力事件確實(shí)發(fā)生了;

2、履行了義務(wù)。在不可抗力事件發(fā)生后，開(kāi)發(fā)商履行了“及時(shí)告知”和“采取措施補(bǔ)救”的義務(wù)。

違約懲罰不平等

在房產(chǎn)交易中，主合同是政府部門(mén)為了規(guī)范商品房交易制定的制式文本，能確保買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)等的權(quán)利和義務(wù)。在實(shí)際操作中，開(kāi)發(fā)商都會(huì)通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議的形式來(lái)保證自己的優(yōu)勢(shì)。比如買(mǎi)房延期交購(gòu)房款的違約責(zé)任和開(kāi)發(fā)商延期交房的違約責(zé)任通常就不一樣。

上面三種常見(jiàn)的不平等條款，在購(gòu)房合同中是最常見(jiàn)的，各位如果遇到了類(lèi)似條款，應(yīng)及時(shí)向開(kāi)發(fā)商指出來(lái)。有條件的還可在簽合同時(shí)帶上一名律師，讓專(zhuān)業(yè)人士幫你。