[案例]

W公司有一處閑置的房產欲對外出租，該公司已與X公司達成合意，以每年租金120萬元將房屋租于X公司做倉庫儲存電子產品。因考慮到稅收問題，W公司為其租賃行為進行了納稅籌劃。

(注：W公司閑置房產原值800萬元，其所在地規定：從價計征房產稅的扣除比例為30%。)

W公司納稅籌劃過程如下：

籌劃前：W公司與X公司簽訂《租賃合同》，每年租金120萬元，租期一年。

需繳納稅金如下：

營業稅120×5%=6(萬元)

城建稅及教育費附加：6×(7%+3%)=0.6(萬元)

房產稅：120×12%=14.4(萬元)

印花稅：120×1‰=0.12(萬元)

企業所得稅：(120-6-0.6-14.4-0.12)×25%=24.72(萬元)

稅金合計：6+0.6+14.4+0.12+24.72=45.84(萬元)

凈收益：120-45.84=74.16(萬元)

籌劃后：W公司與X公司簽訂《倉儲合同》，年倉儲費用為120萬元，為此

W公司需雇傭2名倉庫保管員，年薪共3.6萬元。

需繳納稅金如下：

營業稅120×5%=6(萬元)

城建稅及教育費附加：6×(7%+3%)=0.6(萬元)

房產稅：800×70%×1.2%=6.72(萬元)

印花稅：120×1‰=0.12(萬元)

企業所得稅：(120-6-0.6-6.72-0.12)×25%=26.64(萬元)

稅金合計：6+0.6+6.72+0.12+26.64=40.08(萬元)

凈收益：120-40.09-3.6=76.31(萬元)

籌劃后企業節稅比例為12.57%，凈收益增加2.15萬元。

在W公司上述納稅籌劃方案中，籌劃前后營業稅、城建稅、教育費附加及印花稅均無變化，但房產稅卻相差14.4-6.72=7.68萬元，即使剔除所得稅稅收擋板的影響，仍節稅7.68×(1—25%)=5.76萬元。房產稅減少的原因為，房產稅有從價計征和從租計征之分。《房產稅暫行條例》及有關政策法規規定：房產自用的，其房產稅依照房產余值1.2%計算繳納，即：應納稅額=房產原值×(1—30%)×0.12%;房產用于租賃的，其房產稅依照租金收入的12%計算繳納，即：應納稅額=租金收入金額×12%。近幾年房地產價格飆升，房屋租賃價格也水漲船高，但會計賬簿記載的房屋原值卻不隨房產市價上漲而變化，故采取從租計征方式計算出的房產稅稅額往往會遠遠高于從價計征的稅額，于是很多“租賃變倉儲”的納稅籌劃方案應運而生。但是這乍看確實能使凈收益增加的納稅籌劃方案確實能使企業得到實實在在的利益嗎?筆者認為不盡然。如果在納稅籌劃中加入涉訴風險成本的考慮，完全可能得出不同的結論。下面筆者試分析W公司“租賃變倉儲”納稅籌劃后增加的涉訴風險。

根據《合同法》及相關法律規定，租賃合同中出租人和倉儲合同中保管人的法律義務不盡相同，W公司如和X公司簽訂《倉儲合同》，除了要承擔提供符合用益狀態之房屋、對房屋進行修繕等與租賃合同相同的法定義務外，還將承擔以下倉儲合同特有的法律義務：

1、按照約定接受交付倉儲物的義務。

我國《合同法》第384條規定了保管人的驗收義務：“保管人應當按照約定對入庫倉儲物進行驗收。保管人驗收時發現入庫倉儲物與約定不符合的，應當及時通知存貨人。保管人驗收后，發現倉儲物的品種、數量、質量不符合約定的，保管人應當承擔損害賠償責任?！备鶕鲜鲆幎?，W公司倉庫保管員應對X公司交送儲存的電子產品的品名、規格、數量、外包裝等進行檢驗與核查，以確定其處于適于保管的良好狀態。如果經驗收后，倉儲電子產品在各方面都符合約定的，其后出現的各種瑕疵都應由W公司承擔。該法定義務意味著W公司可能因驗收過程不當而對入庫前倉儲物的瑕疵承擔賠償責任，從而陷入訴訟。

2、給付倉單的義務。

《合同法》第385條規定：“存貨人交付倉儲物的，保管人應當給付倉單?！钡?86條規定：“保管人應當在倉單上簽字或者蓋章。倉單包括下列事項：(一)存貨人的名稱或者姓名和住所;(二)倉儲物的品種、數量、質量、包裝、件數和標記;(三)倉儲物的損耗標準;(四)儲存場所;(五)儲存期間;(六)倉儲費;(七)倉儲物已經辦理保險的，其保險金額、期間以及保險人的名稱;(八)填發人、填發地和填發日期”倉單是倉儲保管人在收到倉儲物時向存貨人簽發的表示已經收到一定數量的倉儲物，并以此來代表相應的財產所有權利的法律文書。因此W公司應在收取X公司倉儲物后制作倉單交付X公司，W公司因此而可能產生的法律風險有聘用的保管員誤填倉單項目或者填倉單過程中舞弊而引發訴訟。

3、妥善保管倉儲物的義務。

《合同法》第394條規定：“儲存期間，因保管人保管不善造成倉儲物毀損、滅失的，保管人應當承擔損害賠償責任?！盬公司接受的X公司倉儲物為電子產品，此類保管物因體積小、價值高，失竊的可能性較高，而且電子產品在存儲過程中防震蕩、防潮等要求均較高，因此W公司保管過程中稍有疏漏即可能承擔保管物損害賠償責任。

4、異狀通知義務。

《合同法》第389條規定了保管人的異狀通知義務：“保管人對入庫倉儲物發現有變質或者其他損壞的，應當及時通知存貨人或者倉單持有人?！币来艘幎╓公司在對倉儲物驗收入庫后，則應盡善良管理人的義務，以足夠謹慎對倉儲物進行監督檢查。如果在倉儲物儲存過程中，發現倉儲物有變質或其他損壞，或有發生此種變質或損壞的危險時，應及時通知X公司，使其及時知道損壞的發生，從而盡早采取相應措施，避免更大的損失出現。

5、返還倉儲物的義務。

倉儲合同約定的保管期限屆滿，或者因其他事由中止合同時，保管人應將儲存的原物返還給存貨人或倉單持有人，不得無故扣押倉儲物。關于倉儲期間，《合同法》第391條規定：“當事人對儲存期間沒有約定或者約定不明確的，存貨人或者倉單持有人可以隨時提取倉儲物，保管人也可以隨時要求存貨人或者倉單持有人提取倉儲物，但應當給予必要的準備時間?！痹诜颠€倉儲物的過程中，W公司可能由于保管員錯發、漏發、多發貨物或取貨時間協調等原因另雙方產生糾紛，從而遭受訴訟。

綜上，W公司雖然因“租賃變倉儲”籌劃而節省了2.15萬元的稅后收益，但卻同時也因上述方案大大增加了產生法律糾紛、引發訴訟的法律風險。如考慮增加的種種可能引發訴訟的風險成本，W公司的決策者是否會再采納這節省兩萬多元的納稅籌劃方案呢?答案顯然不再是絕對肯定。

納稅籌劃是一門綜合性、實踐性、動態性的工作，其成功取決于各個相關因素的綜合作用，忽視了任何一方面的成本都可能導致看似劃算，但實際操作中得不償失的結果。因此，筆者再次提醒廣大企業，不妨進行上述納稅籌劃時結合自身情況增加法律風險評估這一環節，以期得到最佳方案。