其與買受人簽訂買賣合同有沒(méi)有效力

案件簡(jiǎn)介：案外人擅自代被告與原告簽訂房屋買賣合同，現(xiàn)原告要求被告辦理過(guò)戶手續(xù)。

因危舊房改造的需要，**公司與萬(wàn)某某達(dá)成拆遷安置協(xié)議，案外人余某某代表萬(wàn)某某簽字，后補(bǔ)償房屋由余某某居住。1997年7月，翁某某為家庭生活，經(jīng)人介紹與余某某相識(shí)，余某某稱其可以代表萬(wàn)某某出售房屋，并將其代為簽字的拆遷安置協(xié)議復(fù)印給翁某某。因該協(xié)議已生效，翁某某遂相信余某某有代理權(quán)而與之簽訂房屋買賣合同。1997年7月底，翁某某搬至該屋居住，但一直未辦理過(guò)戶登記手續(xù)，后在支付完大部分房款后，余某某不知去向。2000年，萬(wàn)某某辦理所有權(quán)證，但未要求翁某某離開(kāi)，現(xiàn)翁某某主張萬(wàn)某某辦理過(guò)戶手續(xù)。

裁判結(jié)果：案外人的行為構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，但并不影響合同效力，合同的法律后果由案外人承擔(dān)。

從本案事實(shí)看，余某某陳述與萬(wàn)某某系親戚關(guān)系并承諾自己有處分權(quán)不足以令人相信萬(wàn)某某已授權(quán)余某某出售房屋。余某某的行為不構(gòu)成表見(jiàn)代理。余某某的無(wú)權(quán)處分行為因萬(wàn)某某的未作表示的拒絕追認(rèn)而不能約束萬(wàn)某某。但雖然物權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，房屋買賣合同并不因無(wú)權(quán)處分而無(wú)效，對(duì)合同的法律后果應(yīng)由余某某承擔(dān)。

律師說(shuō)法：出賣人無(wú)權(quán)處分行為對(duì)合同效力的影響。

在上述案件中，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于余某某的行為是否構(gòu)成無(wú)權(quán)處分以及是否會(huì)影響房屋買賣合同效力的問(wèn)題。所謂表見(jiàn)代理，是指行為人雖無(wú)代理權(quán)，但由于被代理人的行為造成了足以使善意相對(duì)人客觀上有充分理由相信行為人具有代理權(quán)的表象，被代理人須對(duì)之負(fù)授權(quán)人責(zé)任的代理。在本案中，翁某某僅憑余某某陳述與萬(wàn)某某系親戚關(guān)系并承諾自己有處分權(quán)，并不能當(dāng)然的認(rèn)為余某某系表見(jiàn)代理。而萬(wàn)某某未采取法律救濟(jì)手段要求翁某某離開(kāi)房屋，該不作為行為不能代表其已放棄房屋的所有權(quán)，也不能表明其追認(rèn)了余某某的無(wú)權(quán)處分行為。依據(jù)合同法第48條規(guī)定，只能認(rèn)定是其拒絕追認(rèn)余某某無(wú)權(quán)處分行為。因此余某某無(wú)權(quán)處分其房屋的行為不能約束萬(wàn)某某，案涉合同的法律后果不應(yīng)由萬(wàn)某某承擔(dān)。然而雖然余某某出售房屋的行為系無(wú)權(quán)處分，但其與翁某某簽訂的合同并不因?yàn)闊o(wú)權(quán)處分行為而無(wú)效。依據(jù)買賣合同司法解釋中第三條規(guī)定，“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持”。即無(wú)權(quán)處分并不影響合同的效力。之后合同如果不能履行的，該合同的法律后果應(yīng)當(dāng)由余某某承擔(dān)。

以上知識(shí)就是小編對(duì)“其與買受人簽訂買賣合同有沒(méi)有效力”問(wèn)題進(jìn)行的解答，房屋的買受人與房屋無(wú)權(quán)處分人簽訂的合同，足以另買受人讓人其有處分權(quán)的，買賣合同有效的，買賣合同產(chǎn)生的后果由無(wú)權(quán)處分人承擔(dān)。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢。