怎么鑒別購房合同是否無效

無效合同分為部分無效和全部無效兩種，合同部分無效并不代表整個合同無效，因為合同中其他條件具備的條款仍然具有法律效力，對合同雙方當事人仍具有約束力。

如何鑒別購房合同是否無效有以下兩種方法：

(1)從購房合同的條款來鑒別。如果合同的某些條款違反國家法律法規，則此條款對房屋買賣雙方沒有約束力，必須加以糾正。

(2)從購房合同的標的來鑒別，即樓盤是否為法律政策所允許買賣的項目。

也就是說在房屋開發階段，如果開發商所建房屋屬于越權批地、非法占地，所簽合同無效；在建階段，如在建房屋未取得建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、開工證等，所簽合同無效；在銷售階段，如沒有房地產管理部門的銷售許可證，以這樣的房屋為標的的，所簽合同無效。

簽訂的買賣合同無效的情況

《民法典》（2021.1.1生效）第143條規定：

具備下列條件的民事法律行為有效：

(一)行為人具有相應的民事行為能力；

(二)意思表示真實；

(三)不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。

根據我國目前的司法實踐，房屋買賣合同不輕易認定為無效，但以下六種情況一般認定為無效：

(一)、無民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同。《民法典》生效前，根據我國《民法通則》的規定，無民事行為能力人由其法定代理人代理實施民事行為。因此，無民事行為能力人的房屋買賣均應由其法定代理人代理簽訂合同，他們不能獨立簽訂房屋買賣合同，否則，買賣合同無效。無民事能力人一般是指未滿十歲的兒童、精神病人。

(二)、限制行為能力人未取得法定代理人同意簽訂的房屋買賣合同。限制行為能力人只能進行與其年齡、智力、精神狀況相適應的民事活動，他們進行房屋買賣應當由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒有法定代理人的同意，限制行為能力人自已簽訂的房屋買賣合同無效。限制行為能力人主要指年滿十歲未滿十八歲的未成年人。

(三)、以欺詐行為簽訂的房屋買賣合同。指房屋買賣一方以捏造事實或隱瞞真相等欺騙手段，致使對方當事人發生錯誤認識所簽訂的房屋買賣合同。

(四)、以脅迫的手段簽訂的房屋買賣合同。指房屋買賣一方以使對方財產、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產生恐懼而簽訂的房屋買賣合同。

(五)、乘人之危簽訂的房屋買賣合同。是指房屋買賣一方乘對方處于危難之際或利用對方的迫切需要，強迫對方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買賣合同。

(六)、房屋買賣雙方惡意串通，損害國家、集體或他人利益所簽訂的合同。

無效合同處理方式有哪些

人們在訂立合同時，因種種原因難免會出現合同無效的情況。如因合同內容違法、惡意串通、欺詐脅迫等因素所訂立的合同，都會導致合同無效。是指不具有法律約束力和不發生履行效力的合同。無效合同在合同糾紛中占有一定的比例，約占30%左右。那么，出現無效合同以后該怎么處理呢?

(一)返還財產。合同被確認無效后當事人依據該合同所取得的財產應當返還給對方。因為無效合同從開始就無效，所以返還財產就是使當事人的財產關系恢復到合同簽訂以前的狀態。也就是說，是誰的財產就應當歸還給誰。如果標的物已消耗、損壞或滅失，或者已被善意的第三人合法取得而不能返還時，則可用賠償經濟損失的辦法進行抵償。

(二)賠償損失。合同被確認無效后，有過錯的一方應賠償對方因此所遭受的經濟損失。如果雙方均有過錯，那么各自承擔相應的責任。各自承擔相應的責任是指承擔因自己的過錯責任而造成的損失，即指雙方當事人按照責任主次、輕重，分別承擔經濟損失中與自己責任相應的份額，而不是各自承擔自己的損失，也不是平均分擔損失。

(三)追繳財產。對于違反國家利益和社會公共利益的無效合同，如果當事人雙方都是故意的，就應當將雙方已經取得或者約定取得的財產收歸國家所有。如果只有一方是出于故意的，那么故意的一方應將從對方取得的財產返回給對方；非故意的一方已經從對方取得的或者約定取得的財產，應收歸國家所有。同時，在追繳故意一方當事人的財產時，要注意保護非故意一方當事人的合法利益，也就是說非故意一方的合法財產是不能追繳的。

以上知識就是小編對“如何鑒別購房合同是否無效”等問題進行的解答，鑒別購房合同有沒有效，主要從兩方面進行，一方面是從購房合同的條款來鑒別，另一方面是從購房合同的標的來鑒別。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網進行法律咨詢。