車位(庫)是否可銷售、買賣的唯一標(biāo)準(zhǔn)是能否辦理產(chǎn)權(quán)證(或有無預(yù)售許可證)，如果沒有車位產(chǎn)權(quán)證，那么，這個車位不允許出售。如果開發(fā)商把不能辦理產(chǎn)權(quán)證的車位賣給業(yè)主，那么，業(yè)主最后拿到手的只是一紙合同，而不是權(quán)屬證書。這些沒有產(chǎn)權(quán)證的車位買賣不受物權(quán)法保護(hù)。

二、沒有分?jǐn)偟牡叵旅娣e是不是都可以買賣呢?

當(dāng)然不是。有的地下車位(庫)屬于人防工程，而人防工程是國家強(qiáng)制配套，禁止開發(fā)商銷售。根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》第五條規(guī)定：“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”開發(fā)商的投資已經(jīng)隨著土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移而自動轉(zhuǎn)移給了全體業(yè)主，根據(jù)現(xiàn)行的小區(qū)規(guī)劃法規(guī)，小區(qū)共用場地、計入公攤面積的車位和車庫屬全體小區(qū)業(yè)主所有，開發(fā)商或者物業(yè)公司無權(quán)出售。所以利用人防工程改建的車庫收益歸全體業(yè)主共有。

三、車位產(chǎn)權(quán)年限?

車位辦出《房地產(chǎn)權(quán)證》后作為物權(quán)擁有是無期限的，但車位所在的土地使用權(quán)是有使用年限限制的，年限與車位所在土地使用權(quán)年限一致。居民住宅土地最長的使用期限是70年，但是開發(fā)商不一定都以最長期限取得每一塊土地，土地使用期限不同，開發(fā)商繳納的出讓費(fèi)用不同。因此，應(yīng)該查看開發(fā)商的《土地使用權(quán)證書》，確認(rèn)其土地使用期限。但根據(jù)物權(quán)法規(guī)定住宅使用土地使用期限屆滿后自動續(xù)期，所以不用擔(dān)心該車位使用年限問題。

四、車位(庫)的使用權(quán)年限?

沒有產(chǎn)權(quán)的車位買賣，其實是一種租賃行為。這種買賣合同，實質(zhì)上是停車位租賃合同，而根據(jù)《合同法》第214條規(guī)定：“租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。”即：消費(fèi)者租賃車位(庫)(就是所謂的銷售使用權(quán))，最長期限只有20年，20年后是不受法律保護(hù)的。業(yè)主在簽合同時首先要問清“年限”。

五、怎樣辦理車位產(chǎn)權(quán)手續(xù)?

目前如果車位是有預(yù)售許可證的，購車位業(yè)主跟開發(fā)商簽訂正式的商品房買賣合同并辦理備案手續(xù)后，則是可以申請辦理《房地產(chǎn)權(quán)證》的。一手及二手車位的辦證程序跟辦理房屋的房地產(chǎn)權(quán)證一樣。

六、車位可以辦理按揭嗎?

按照相關(guān)規(guī)定，只要有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，一手車位也可以辦理按揭貸款，不過，和普通房貸相比，一手車位按揭門檻要高一些罷了。比如說，普通住宅首付4-6成，一手車位貸款首付就要5成，普通住宅能貸4-6成，一手車位只能貸5成，而且抵押物也不是單純的“車位”，是“房子+車位”。目前，二手車位是不能辦理按揭的。

不過，雖說和房子一樣，一手車位也能辦按揭，但各大銀行并沒有及時推進(jìn)此項業(yè)務(wù)，尤其是獨(dú)立的一手車位按揭，很少有銀行愿意接手。據(jù)知情人士透露，銀行之所以不做這樣的按揭，一是因為車位貸款金額低，二是車位購買群體局限比較大，不容易變現(xiàn)，銀行風(fēng)險大。需要說明的是，盡管一手車位可以辦理按揭，但不能辦理“公積金貸款”。