商品房買賣未辦理按揭能夠行使同時履行抗辯權，同時履行抗辯權，是指在沒有規定履行順序的雙務合同中，當事人一方在當事人另一方未為對待給付以前，有權拒絕先為給付的權力。

同時履行抗辯權的構成要件

1、須有同一雙務合同互負債務

同時履行抗辯權的根據在于雙務合同功能上的牽連性，因而它適用于雙務合同，

而不適用于單務合同和不真正的雙務合同。可主張同時履行抗辯的，系基于同一雙務合同而生的對待給付。如果雙方當事人的債務不是基于同一雙務合同而發生，即使在事實上有密切關系，也不得主張同時履行抗辯權。因此，成立同時履行抗辯權，必須有雙方當事人基于同一雙務合同互負債務這一要件。

這里的債務，首先應為主給付義務。在從給付義務的履行與合同目的的實現具有密切關系時，也應認為它與主給付義務之間有牽連關系，產生同時履行抗辯權。雙方互負的債務應具有對價關系。該對價關系不強調客觀上等值，只要雙方當事人主觀上認為等值即可。

2、須雙方互負的債務均已屆清償期

同時履行抗辯權制度，旨在使雙方當事人所負的債務同時履行，所以，

只有雙方的債務同時屆期時，才能行使同時履行抗辯權。如果一方當事人負有先履行的義務，就不由同時履行抗辯權制度管轄，而讓位于不安抗辯權或先履行抗辯權。

3、須對方未履行債務或未提出履行債務

原告向被告請求履行債務時，須自己已為履行或提出履行，否則，被告可行使同時履行抗辯權，拒絕履行自己的債務。不過，原告未履行的債務或未提出履行的債務，與被告所負的債務無對價關系時，被告仍不得主張同時履行抗辯權。原告的履行不適當時，被告可行使同時履行抗辯權，但在原告已為部分履行，依其情形，被告拒絕履行自己的債務違背誠實信用原則時，不得主張同時履行抗辯權。

4、須對方的對待給付是可能履行的

同時履行抗辯權制度旨在促使雙方當事人同時履行其債務。對方當事人的對待給付已不可能時，則同時履行的目的已不可能達到，不發生同時履行抗辯權問題，應由合同解除制度解決。

同時履行抗辯權存在的基礎在于雙務合同的牽連性。所謂雙務合同的牽連性，

是指給付與對待給付具有不可分離的關系。可分為發生上的牽連性、存續上的牽連性和功能上的牽連性。所謂發生上的牽連性，是指一方的給付與對方的對待給付在發生上互相牽連.即一方的給付義務不發生時，對方的對待給付義務也不發生。所謂存續上的牽連性，是指雙務合同的一方當事人的債務因不可歸責于雙方當事人的事由致不能履行時，債務人免除給付義務，債權人亦免除對待給付義務。所謂功能上的牽連性，又稱履行上的牽連性，是指雙務合同的當事人一方所負給付與對方當事人所負對待給付互為前提，一方不履行其義務，對方原則上亦可不履行，只有如此，才能維持雙方當事人之間的利益平衡。同時履行抗辯權正是這種功能上的牽連性的反映。

上述思想正是誠實信用原則的應有之義，所以，同時履行抗辯權也是誠實信用原則所要求的。當然，誠實信用原則同時也限制了同時履行抗辯權的濫用。在當事人一方已為部分給付時，對方當事人若拒絕其給付有違誠實信用原則，則不得拒絕自己的給付。

同時履行抗辯權執行方式

當事人一方違約與同時履行抗辯權

1、遲延履行與同時履行抗辯權

關于遲延履行與同時履行抗辯權之間的關系，存在兩種對立的學說。第一種學說認為，同時履行抗辯權的存在本身即足以排除遲延責任。對此，有人從抗辯權排除債務之屆期的角度加以論證，有人以以下理由加以闡釋：因有抗辯權之存在，遲延履行系非可歸責于債務人的原因。第二種學說主張，同時履行抗辯權須經行使才能排除遲延責任。它有兩種見解：其一，抗辯權之行使，溯及地排除已發生的遲延效果;其二，已發生的遲延責任，不因抗辯權的行使而受影響。

2、受領遲延與同時履行抗辯權

在雙務合同中，債權人受領遲延，其原有的同時履行抗辯權不因此而消滅。所以，債務人在債權人受領遲延后請求為對待給付的，債權人仍可主張同時履行抗辯權。在此場合，債權人主張同時履行抗辯權不影響債務人主張違約責任。

3、部分履行與同時履行抗辯權

債務人原則上無部分履行的權利，因此，雙務合同的一方當事人提出部分履行時，對方當事人有權拒絕受領，但若拒絕受領違反誠實信用原則時，不在此限;若受領部分給付，可以提出相當部分的對待給付，也可以主張同時履行抗辯權，拒絕自己的給付，除非如此違背誠實信用原則。在此場合，債權人主張同時履行抗辯權時還有權追究債務人的違約責任。

4、瑕疵履行與同時履行抗辯權

債務人瑕疵履行，債權人可請求其消除缺陷或另行給付，在債務人未消除缺陷或另行給付時，債權人有權行使同時履行抗辯權，拒絕支付價款，同時有權追究債務人的違約責任。

應注意的是，《合同法》已承認瑕疵擔保責任為獨立的制度，債務人交付的標的物有瑕疵，債權人是否還享有同時履行抗辯權則需要具體分析。在種類物買賣中，出賣人負有交付無瑕疵之物的義務，于其未為此給付前，買受人有權主張同時履行抗辯權，拒絕支付價款。在特定物買賣中，如果承認出賣人同樣負有交付無瑕疵之物的義務，出賣人無修補的責任，那么，在風險業已轉移的情況下，買受人就合同成立后發生的瑕疵，不得行使同時履行抗辯權;在風險尚未轉移的情況下，在物的交付與減少價款的支付關系上，應成立同時履行抗辯權。在加工承攬合同中，承攬人負有完成無瑕疵工作的義務，有修補工作成果的缺陷的責任，承攬人違反該義務及未承擔該責任時，定作人有權主張同時履行抗辯權，拒絕支付價款。

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