提問：

你好，請問因中介原因造成銀行拒絕貸款，無法履行房屋買賣合同，應該由誰承擔違約責任?

律霸網律師解答：

【案情簡介】

法院2008年11月26日，宣某某、何某與袁甲、程某某、袁乙經北京銳豐房地產投資顧問有限公司居間介紹，簽訂了《北京市房地產買賣合同》一份，合同約定由袁甲、程某某、袁乙購買宣某某、何某所有的北京市×××××路310弄某號201室房屋;該房屋轉讓價格為人民幣440,000元(以下幣種均為人民幣);雙方應于2008年12月20日前共同向房地產交易中心申請辦理轉讓過戶手續;房價款中首期房價款為135,000元，宣某某、何某同意袁甲、程某某、袁乙通過向銀行申請貸款形式支付第二期房價款305,000元，袁甲、程某某、袁乙應于簽訂本合同并申請辦理本合同公證手續(若需)后七日內向該貸款銀行申請貸款，簽署借款抵押合同等一切相關協議，辦理一切相關手續，支付一切相關費用并申請辦理借款抵押公證手續(若需)。

若袁甲、程某某、袁乙之貸款申請未經審核通過或未經全額審核通過，其后的三個工作日內辦理送件手續，袁甲、程某某、袁乙應于送件當日將第二期房價款全額或差額補足并支付宣某某、何某。袁甲、程某某、袁乙未按照合同約定付款的，自應付款期限之次日起算違約金，為逾期未付款日萬分之五計算，直至實際付款日。逾期超過七日后袁甲、程某某、袁乙仍未付款，除應向宣某某、何某支付七日的違約金外，宣某某、何某有權單方面解除合同。宣某某、何某應書面通知袁甲、程某某、袁乙解除合同，袁甲、程某某、袁乙承擔賠償責任，賠償金額為總房價款的20%。宣某某、何某可從已付款中扣除相當于違約金和賠償金部分的價款，余款返還袁甲、程某某、袁乙，已付款不足違約金和賠償金部分的，袁甲、程某某、袁乙應當在接到書面通知之日起七日內向宣某某、何某支付。原審審理中，雙方均確認上述合同簽訂后，袁甲、程某某、袁乙共支付購房款120,000元。

【一審判決】

2009年5月4日，宣某某、何某向法院起訴，要求解除與袁甲、程某某、袁乙之間的房屋買賣合同;并要求袁甲、程某某、袁乙支付賠償金以及違約金共計10萬元。

原審審理中，宣某某、何某自述其于2009年3月24日左右由中介公司告知袁甲、程某某、袁乙申請的貸款未經銀行審核批準，袁甲、程某某、袁乙則自述其于2009年5月1日后才由中介公司告知其貸款申請未經銀行批準。

原審法院經審理后認為，宣某某、何某與袁甲、程某某、袁乙之間所簽訂的《北京市房地產買賣合同》系雙方當事人的真實意思表示，其內容并不違反法律規定，對該合同的內容予以確認，雙方當事人均應按照合同約定的內容恪守履行。根據合同的約定，袁甲、程某某、袁乙在銀行貸款未獲審核批準的情況下，仍應繼續履行支付剩余房款的義務，并約定逾期付款超過七日，宣某某、何某可單方面解除合同。現袁甲、程某某、袁乙至今未支付購房尾款，已構成違約，應當承擔違約責任。宣某某、何某于起訴狀中明確要求解除房屋買賣合同，該起訴狀于2009年3月31日送達袁甲、程某某、袁乙，故該日期應為合同解除之日。

根據雙方對第二期房款約定支付內容，均明確袁甲、程某某、袁乙在貸款未審核通過的情況下支付購房尾款，故以貸款形式支付購房尾款應為袁甲、程某某、袁乙支付購房款的首要條件，且此后袁甲、程某某、袁乙亦有主動向銀行申請貸款之行為，現雙方均確認袁甲、程某某、袁乙未能支付尾款系貸款未能得到銀行的審核通過所致，故袁甲、程某某、袁乙不能支付購房尾款并非其主觀目的，其并非惡意違約，況且在雙方簽訂買賣合同后，宣某某、何某未將房屋交付袁甲、程某某、袁乙，其也未能提供因對方違約造成其實際損失的依據，根據公平原則，對宣某某、何某主張的違約金金額予以調整。袁甲、程某某、袁乙主張系中介公司原因造成其無法取得銀行貸款，造成其違約，對此可另行主張權利。

原審法院據此作出判決：一、宣某某、何某與袁甲、程某某、袁乙2008年11月26日簽訂的《北京市房地產買賣合同》于2009年3月31日解除;二、袁甲、程某某、袁乙應于本判決生效之日起十日內支付宣某某、何某違約金人民幣10,000元;三、宣某某、何某應于本判決生效之日起十日內返還袁甲、程某某、袁乙人民幣120,000元。

【二審判決】

原審判決后，上訴人宣某某、何某不服，向本院提起上訴稱：房屋買賣合同約定的解除合同后違約方所應承擔的違約金責任和賠償責任的具體比例是雙方的真實意思表示，并不違反法律規定，為有效條款。袁甲、程某某、袁乙的單方違約行為，應根據合同的約定計算違約責任。原審法院僅判決袁甲、程某某、袁乙承擔1萬元的違約金過低。另外，其為履行合同約定按時交房而騰空房屋在外租房、支付房屋買賣中介傭金以及產生的誤工費等損失合計已達2萬元。綜上，請求撤銷原審判決第二項，改判袁甲、程某某、袁乙承擔4萬元違約金。

被上訴人袁甲、程某某、袁乙答辯稱：因中介公司造成其無法取得貸款，導致其無法支付購房余款，應由中介公司承擔賠償責任。且宣某某、何某也一直未交付房屋，并無損失，其要求袁甲、程某某、袁乙支付違約金并無依據。請求維持原判。

本院經審理查明，原審查明事實屬實，本院予以確認。

本院認為，宣某某、何某與袁甲、程某某、袁乙簽訂的《北京市房地產買賣合同》是雙方當事人在平等、自愿的基礎上訂立的，應確認為合法、有效，當事人均應按約履行各自的義務。在袁甲、程某某、袁乙支付首期房款后，即使貸款申請未經銀行審核通過，其也應按照合同約定積極籌款支付剩余房款，但袁甲、程某某、袁乙未在約定的期限內履行支付剩余房款的義務，構成違約。宣某某、何某依法享有合同解除權。宣某某、何某按照約定主張解除合同的，應通知對方，合同自通知到達對方時解除。宣某某、何某于原審起訴狀中明確要求解除房屋買賣合同，該起訴狀于2009年3月31日送達袁甲、程某某、袁乙，故該日期應為合同解除之日。鑒于袁甲、程某某、袁乙未能履行合同系貸款不能辦理所致，非惡意違約，且房屋買賣合同簽訂后，宣某某、何某未將房屋交付袁甲一方，其雖在二審中提出為履行合同按時交房而騰空房屋在外租房，但按合同約定和交易習慣，宣某某、何某此舉并無必要，故其主張的租房費用無法支持。原審法院對宣某某、何某主張的違約金金額予以調整應屬合理。綜上所述，原審認定事實清楚，判決并無不當。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項之規定，判決如下：駁回上訴，維持原判。