【案情簡介】

原告：某房地產有限公司。

被告：章某。

2007年12月28日，原告作為甲方、被告作為乙方，雙方簽訂上海市商品房預售合同一份。該合同約定：乙方向甲方購買某路320-312號1層1室，政府批準的規劃用途為店鋪；上述商品房已具備《上海市房地產轉讓辦法》規定的預售條件，青浦區房屋土地管理局已批準上市預售（預售許可證編號：青浦房地（2004）預字0000936號）；據甲方暫測該房屋建筑面積306.96平方米；每平方米建筑面積單價24，500元，總價暫定為7，520，520元；乙方的付款方式和付款期限由甲乙雙方在附件一中約定明確；乙方若未按本合同約定的時間付款，應當向甲方支付違約金，違約金按逾期未付款額的的日萬分之三計算，違約金自本合同的應付款期限之第二天起算至實際付款之日止，……；合同并對其他事項進行了約定。合同附件一對付款方式和付款時間進行了約定：付款方式為分期付款，貸款方式為商業貸款，1、乙方于2007年12月28日與甲方簽約，并付首付房款計1，000，000元；2、乙方于2008年1月4日前應付房款2，760，520元；3、乙方于2008年1月26日前應支付房款計3，760，000元。

合同簽訂后，被告支付了首期房款1，000，000元；未再支付其他款項。2008年1月3日，原、被告又簽訂預售合同補充協議，對付款期限再次進行了約定，協議載明：由于乙方資金困難，經雙方友好協商確定，付款期限改為2007年12月28日首付1，000，000元，2008年2月29日付6，520，520元，逾期按預售合同第七條的約定追究乙方的違約責任，交房時間為付清總房價款。被告在補充協議約定的時間內未付其他房款。2008年1月3日，被告向原告出具欠款承諾書，承諾欠原告房款6，520，520元，此款被告承諾在2008年2月29日前付清，逾期愿意依照預售合同規定支付違約金。逾期被告仍未付款。

原告此前因建造和裝潢售樓處欠付被告工程款2，120，142元，故原、被告后協商一致同意以此款抵扣上述房款。

原告某房地產有限公司訴稱：2007年12月28日，被告向原告購買位于上海市某號一層店鋪，并簽訂了商品房預售合同。合同約定：房屋建筑面積為306.96元；單價為每平方米人民幣24，500元，總房價款為7，520，520元；付款期限為簽約首付1，000，000元，08年1月4日付2，760，520元，08年1月26日付3，760，000元；合同同時約定若被告未按期付款，應當向原告支付違約金，按逾期未付款額的日萬分之三計算。2007年12月28日，被告已經支付了房款1，000，000元。2008年1月3日，被告以資金困難為由，要求與原告簽訂一份補充協議，雙方協商確定2008年2月29日付清購房余款6，520，520元；逾期按照合同的第七條追究被告的違約責任。協議簽訂后，被告至今未能將購房余款支付給原告。故訴請判令：1、被告支付原告購房款6，520，520元；2、被告按約支付違約金（自2008年3月1日起計至2008年11月26日，以未付款4，400，000元為基數，按照日萬分之三計取）；3、本案訴訟費、保全費由被告承擔。后在訴訟過程中，原告陳述因被告替原告建造房屋，建設工程款為2，120，142元，雙方協商一致同意抵扣，故將訴訟請求變更為：1、判令被告支付購房款4，400，378元；2、被告支付違約金356，400元；3、本案訴訟費、保全費由被告承擔。

被告章某辯稱：被告愿意支付購房款，對原告的訴訟請求沒有異議，對抵扣房款也沒有異議，關于違約金由法院進行認定。

【裁判要點】

經法院審理認為，原、被告之間簽訂的商品房預售合同，是雙方當事人真實意思的表示，不違反法律、法規的強制性規定，應為合法有效，原、被告雙方均應嚴格依照合同約定履行各自的義務。合同約定了被告的付款義務和付款時間，被告應當按期支付房款。被告逾期支付房款，已經違反了合同約定，應當依照合同約定向原告承擔違約責任。原、被告雙方協商一致，以被告對原告的債權抵充債務，此系原、被告雙方對自己權利的處分，法院予以準許。原告主張的違約金數額低于被告依照合同約定應當支付的數額，此系原告對自己權利的處分，法院也予以準許。綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第十三條，《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、第一百五十九條之規定，判決如下：