土地承包的經營權流轉對當事人有什么要求

1、平等協商、自愿有償的原則。平等是指土地承包經營權流轉的雙方當事人的法律地位平等。自愿是指土地承包經營權的流轉必須出于雙方當事人完全自愿，流轉方不得強迫受流轉方必須接受土地承包經營權流轉，受流轉方也不能強迫流轉方必須將土地承包經營權流轉。有償是指土地承包經營權的流轉是等價有償的，應當體現公平原則。有償原則并不排斥土地承包經營權在某些時候的無償流轉。土地承包經營權的具體事宜應當由雙方當事人協商，任何組織和個人不得強迫或者阻礙土地承包經營權流轉。

2、不得改變土地所有權的性質和土地的農業用途的原則。

3、流轉的期限不得超過承包期的剩余期限的原則。流轉方原承包的土地是有期限的，在進行土地流轉時，流轉期限不得超過原土地承包經營權的剩余年限。

4、受讓方須有農業生產經營能力的原則。這是對受讓方主體資格的要求。如果其不能從事農業生產，就不能承受土地

經營權的流轉。

5、在同等條件下，本集體經濟組織成員享有優先權。

在十多年前，農村土地承包經營權流轉還是個別情況，但是現在，隨著城鎮化速度的加快，越來越多的農民進城務工甚至舉家遷入城市，于是，將承包的土地轉手給他人的情況也逐漸增多。然而由于合同意識不強，加之缺乏必要的指導，不僅流轉方式五花八門，所簽訂的合同也極不規范，為此極易產生矛盾和糾紛。

必須引起重視的是，土地承包經營權的流轉屬于不動產物權的流轉，不同于強調當事人意思自治的普通債權合同關系，物權的流轉，在程序和形式要件等方面都有很嚴格的要求。為使所簽訂的承包經營權流轉合同合法有效，并盡可能避免糾紛，歸納一下，在簽訂合同時主要應當注意如下四個問題：

⑴注意選擇適當的流轉方式

土地承包經營權法定流轉方式主要有轉包、出租、互換、轉讓、入股、抵押等。選擇流轉方式時應當慎重，如果承包方尚無穩定的非農職業或者穩定的收入來源的，則不宜采用“轉讓”方式流轉承包經營權，因為此種流轉方式將會使承包方永久性地喪失承包經營權，使承包方失去未來生活的保障。即使承包方家庭成員大部分都已進城務工，一時無力耕種、經營承包地，但在沒有在城市購置房產、享受城市社保之前也不應輕率選擇“轉讓”方式。穩妥的辦法是選擇轉包、出租等保留承包經營權的流轉方式，并掌握好轉包和出租期限。一旦在城市生活難以為繼時，還可把土地承包經營權收回，作為維持生存發展的基礎。對于臨時性的外出打工，短期“代耕”也是一種比較好的選擇。這種方式并不涉及承包經營權的流轉，而只是一種簡單的勞務用工關系，便于操作。

⑵應當簽訂書面合同

簽訂書面合同，關鍵條款要約定嚴密。承包經營權流轉系不動產物權流轉，而物權變動的基本要求之一就是應當以不特定第三人可知悉的方式加以公示。而書面合同就是公示的基礎，沒有書面合同也就沒有公示。因此，土地承包經營權流轉必須簽訂書面的流轉合同。這不僅是為了保護流轉當事人的利益，也是為了保護善意第三人的利益。《農村土地承包法》第37條規定：“土地承包經營權采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉，當事人雙方應當簽訂書面合同。采取轉讓方式流轉的，應當經發包方同意;采取轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，應當報發包方備案。土地承包經營權流轉合同一般包括以下條款：㈠雙方當事人的姓名、住所;㈡流轉土地的名稱、坐落、面積、質量等級;㈢流轉的期限和起止日期;㈣流轉土地的用途;㈤雙方當事人的權利和義務;㈥流轉價款及支付方式;㈦違約責任。”農業部2005年公布施行的《農村土地承包經營權流轉管理辦法》(47號令)第21條也規定：“承包方流轉農村土地承包經營權，應當與受讓方在協商一致的基礎上簽訂書面流轉合同。農村土地承包經營權流轉合同一式四份，流轉雙方各執一份，發包方和鄉(鎮)人民政府農村土地承包管理部門各備案一份。承包方將土地交由他人代耕不超過一年的，可以不簽訂書面合同。”在簽訂書面土地承包經營權流轉合同時，一些關鍵條款尤其要約定嚴密。主要有，①流轉期限，除了不能超過原承包合同的剩余期限外，流轉截止時間應當盡可能選擇收獲、采摘農作物之后。②土地用途應當盡可能細化。③流轉價款及支付時間必須明確。④合同期滿后地上附著物及相關設施的移交和處理。在土地承包經營權流轉實踐中，以上幾個方面最容易發生糾紛。如果約定明確，不僅可以預防糾紛，即使發生糾紛也容易區分責任，解決爭議。

⑶依法辦理流轉合同的登記備案

土地承包經營權流轉是不動產物權的流轉，而通過互換、轉讓方式流轉的，新的受讓人取得的仍然是物權，而新的受讓人要想使自己通過流轉獲得的權利發生物權效力就必須將流轉行為加以公示─登記。否則，流轉合同雖然在流轉當事人之間發生效力，但卻不具有對世性─對抗善意第三人的效力。換句話說，未經依法登記，受讓人取得的承包經營權只是債權而非物權。

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