企業(yè)將建成的公共配套設施移交給全體業(yè)主，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位，不屬于視同銷售行為。開發(fā)商通過設定房價，從銷售給業(yè)主的房款中取得了相應的經(jīng)濟利益。

案例

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元，企業(yè)已交納10000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施。

相關稅務處理

(一)營業(yè)稅

此業(yè)務實際上是由政府出資購買全部或部門公共配套設施。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅，屬于向政府銷售全部或部分公共配套設施的行為。此業(yè)務返還款3000萬元，應作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得銷售不動產(chǎn)收入計算繳納營業(yè)稅(3000×5%)150萬元。返還款3000萬元如小于公共配套設施的成本的差額部分，不屬于視同銷售行為。這部分應取得的經(jīng)濟利益，開發(fā)商已經(jīng)通過設定房價，從銷售給業(yè)主的房款中取得了相應的經(jīng)濟利益，并由銷售商品房收入中實現(xiàn)并繳納營業(yè)稅。

(二)企業(yè)所得稅

《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)[2009]31號)第十八條規(guī)定，企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通信、學校、醫(yī)療設施應單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關業(yè)務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業(yè)務管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調(diào)整當期應納稅所得額。因此，企業(yè)取得返還款3000萬元，應直接抵扣該項目公共配套設施的建造成本，抵扣后的差額應調(diào)整當期應納稅所得額。

(三)土地增值稅

企業(yè)在實際交納土地出讓金10000萬元后，全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第二條規(guī)定，條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。企業(yè)取得的返還款3000萬元，土地增值稅清算時，如果可以認定為屬于向政府銷售全部或部分公共配套設施的行為，即為轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)收入，因此，應征收土地增值稅。此收入應計算土地增值稅清算收入。如不能認定為屬于向政府銷售全部或部分公共配套設施的行為，企業(yè)應將從政府部門取得的3000萬元補償款項，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。

(四)契稅

企業(yè)繳納的土地出讓金10000萬元全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費中。

(五)會計處理

土地出讓金返還用于企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施。