一、沒有營業(yè)執(zhí)照,可以按照住改非拆遷補償嗎

將住房改成商業(yè)用住房時，要取得營業(yè)執(zhí)照，如果沒有取得營業(yè)執(zhí)照的，不能算住改非，是屬于違法的行為。

“住改非”如何認(rèn)定：

第一、依據(jù)營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機構(gòu)代碼證、衛(wèi)生許可證等。上述證件通常能直觀地反映出生產(chǎn)經(jīng)營主體和地點，可以直接認(rèn)定房屋的實際用途。此處應(yīng)注意：當(dāng)?shù)怯涀缘睾蛯嶋H經(jīng)營地不一致時，應(yīng)當(dāng)以實際經(jīng)營地為準(zhǔn)。

第二、完稅憑證。通常而言，生產(chǎn)經(jīng)營與納稅相伴隨，有完稅憑證(免稅單位應(yīng)當(dāng)提供免稅證明)可以說明有生產(chǎn)經(jīng)營活動，從事著生產(chǎn)經(jīng)營活動的住房當(dāng)然屬于“住改非”。

第三、租賃手續(xù)。對外出租的房屋，提供租賃協(xié)議、開出的發(fā)票類票據(jù)、納稅憑證等。

第四、房屋實際使用現(xiàn)狀。有些房屋雖然沒有辦理相關(guān)證照，但確實用作了辦公或生產(chǎn)經(jīng)營;而有的房屋，盡管證照登記地就在該房屋內(nèi)，卻沒有在此辦公或生產(chǎn)經(jīng)營。前者應(yīng)視同“住改非”，后者則不能享受“住改非”待遇。

第五、經(jīng)營時間。實踐中由于商用房的補償普遍高于住宅的補償，因而在事先得到消息的情況下，為了獲得更多的補償，有些被征收人臨時將住宅改作生產(chǎn)經(jīng)營，此類房屋不能要求按照“住改非”補償。

二、“住改非”房屋的征收補償如何認(rèn)定

“住改非”是指國有或集體所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置優(yōu)勢，改變自己的住宅為商鋪進(jìn)行經(jīng)營。根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會穩(wěn)定的緊急通知》第四條之規(guī)定“對拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營性用房的補償，各地可根據(jù)其經(jīng)營情況、經(jīng)營年限及納稅等實際情況給予適當(dāng)補償”;以及住建部公布的《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條第二款之規(guī)定“被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估。”本案法院認(rèn)定以營業(yè)年限為界定因素，再將兩部分的補償數(shù)額合計計算，合理合法，切實地避免了原告的合法權(quán)益受到侵害。

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條對征收補償內(nèi)容作出的規(guī)定，經(jīng)營用房比住宅用房要額外補償因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失。以及第十九條第一款之規(guī)定“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格?！币话銇碚f，經(jīng)營性用房的單價相對較高，此部分拆遷補償價格評估的準(zhǔn)確與否，直接影響到拆遷當(dāng)事人的利益。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條　作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

(一)被征收房屋價值的補償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

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