一、沒有營業執照,可以按照住改非拆遷補償嗎

將住房改成商業用住房時，要取得營業執照，如果沒有取得營業執照的，不能算住改非，是屬于違法的行為。

“住改非”如何認定：

第一、依據營業執照、稅務登記證、組織機構代碼證、衛生許可證等。上述證件通常能直觀地反映出生產經營主體和地點，可以直接認定房屋的實際用途。此處應注意：當登記注冊地和實際經營地不一致時，應當以實際經營地為準。

第二、完稅憑證。通常而言，生產經營與納稅相伴隨，有完稅憑證(免稅單位應當提供免稅證明)可以說明有生產經營活動，從事著生產經營活動的住房當然屬于“住改非”。

第三、租賃手續。對外出租的房屋，提供租賃協議、開出的發票類票據、納稅憑證等。

第四、房屋實際使用現狀。有些房屋雖然沒有辦理相關證照，但確實用作了辦公或生產經營;而有的房屋，盡管證照登記地就在該房屋內，卻沒有在此辦公或生產經營。前者應視同“住改非”，后者則不能享受“住改非”待遇。

第五、經營時間。實踐中由于商用房的補償普遍高于住宅的補償，因而在事先得到消息的情況下，為了獲得更多的補償，有些被征收人臨時將住宅改作生產經營，此類房屋不能要求按照“住改非”補償。

二、“住改非”房屋的征收補償如何認定

“住改非”是指國有或集體所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置優勢，改變自己的住宅為商鋪進行經營。根據《國務院辦公廳關于認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》第四條之規定“對拆遷范圍內產權性質為住宅，但已依法取得營業執照經營性用房的補償，各地可根據其經營情況、經營年限及納稅等實際情況給予適當補償”;以及住建部公布的《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條第二款之規定“被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估。”本案法院認定以營業年限為界定因素，再將兩部分的補償數額合計計算，合理合法，切實地避免了原告的合法權益受到侵害。

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條對征收補償內容作出的規定，經營用房比住宅用房要額外補償因征收房屋造成的停產停業損失。以及第十九條第一款之規定“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。”一般來說，經營性用房的單價相對較高，此部分拆遷補償價格評估的準確與否，直接影響到拆遷當事人的利益。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條　作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

(一)被征收房屋價值的補償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

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