一、開發(fā)商違約懲罰性賠償?shù)倪m用條件是什么?

第一，所購(gòu)房屋必須屬于該《解釋》調(diào)整范圍內(nèi)的商品房。《解釋》第一條做了明確規(guī)定。

第二、只有屬于惡意違約和欺詐行為才能適用懲罰性賠償。要雙倍賠償，首先要對(duì)欺詐行為認(rèn)定。從民法上來(lái)說(shuō)，欺詐是指當(dāng)事人一方故意編造虛假或歪曲事實(shí)，使表意人陷入誤解，違背真實(shí)意思而作的意思表示。構(gòu)成欺詐應(yīng)具備以下要件：一是出賣人有惡意違約和欺詐的行為;二是出賣人主觀惡意;三是欺詐行為與買受人陷入錯(cuò)誤及其意思表示有因果關(guān)系;四是損害后果。出賣人欺詐和惡意違約必須屬于《解釋》第八、九規(guī)定的適用懲罰性賠償責(zé)任的五種情形。除此之外違約行為，如虛假?gòu)V告、定金圈套、質(zhì)量瑕疵、逾期辦證等，只能依據(jù)合同約定和有關(guān)法律規(guī)定要求出賣人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

第三、必須導(dǎo)致商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，買受人無(wú)法取得房屋。

二、購(gòu)買商品房的注意事項(xiàng)

1、慎簽認(rèn)購(gòu)協(xié)議

開發(fā)商與購(gòu)房者簽訂《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》的主要原因在于，房屋一旦被購(gòu)房者選中，開發(fā)商就必須向購(gòu)房者預(yù)留該房屋，并就該房屋與購(gòu)房者簽訂《商品房買賣合同》，如果購(gòu)房者不與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，那么預(yù)留的作法就會(huì)給開發(fā)商的銷售造成影響甚至是損失。同時(shí)這也是開發(fā)商的一種促銷手段，以認(rèn)購(gòu)協(xié)議的簽訂給購(gòu)房者一定的壓力，督促其盡快簽訂商品房買賣合同，使買賣成交。

2、填寫合同文本空白處的注意事項(xiàng)

商品房買賣合同共列出了24條，其中有許多空白和選項(xiàng)需要雙方當(dāng)事人選擇和填寫。為了最大限度地保護(hù)購(gòu)房人自己的合法權(quán)益，在選擇和填寫相關(guān)內(nèi)容時(shí)一定要認(rèn)真審慎地對(duì)待。

第一、合同開始的雙方當(dāng)事人項(xiàng)。關(guān)于"出賣人"和"買受人"的所有資料都要完整填寫，不可有空項(xiàng)。如果出賣方有"委托代理機(jī)構(gòu)"或買受人有"委托代理人"，除要認(rèn)真填寫相關(guān)內(nèi)容外，還要有合法有效?quot;授權(quán)委托書"。如果是父母(或其他監(jiān)護(hù)人)代理未成年子女(人)簽訂《商品房買賣合同》的，必須具備經(jīng)公證的代理買受人是該未成年人監(jiān)護(hù)人的證明文件。

第二、合同第一、二兩二條中的所有填空均應(yīng)填寫。填寫的內(nèi)容要與審查的土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃和施工許可證、商品房預(yù)售許可證等相應(yīng)文件的內(nèi)容、時(shí)間、文號(hào)相一致。

第三、合同第三、四、五條在審查和填寫時(shí)需要注意的是要結(jié)合所買房屋的實(shí)際狀況弄清建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積的概念和相互關(guān)系，具體了解有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成是否合理合法，分?jǐn)偟谋壤P(guān)系是怎樣的。對(duì)合同約定的面積一定要心中有數(shù)，對(duì)收房時(shí)可能發(fā)生的面積上的變化要預(yù)先有防范，并在合同中予以明確約定。律師建議：根據(jù)《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》(將于2004年1月1日起實(shí)施)的有關(guān)規(guī)定，購(gòu)房者預(yù)購(gòu)商品住宅的，應(yīng)堅(jiān)持按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)及處理合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積誤差。

第四、合同第八、九條是有關(guān)商品房交付問(wèn)題。這里需要注意的是，通常情況下交付期限應(yīng)以建筑工程竣工驗(yàn)收備案表的取得為準(zhǔn)。遇有特殊情況需告知買受人的,一般應(yīng)在盡可能短的時(shí)間內(nèi)告知。按逾期交房的時(shí)間分別處理的時(shí)限通常以60日劃分。確定違約金的比例要適當(dāng)，如果定得太低，就可能影響其約束力。其他條款涉及違約金的，也應(yīng)考慮這方面問(wèn)題。

第五、第十四條，出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾中，除明確水、電、暖于入住時(shí)正常開通外，其他如燃?xì)狻㈦娫挕拵ЬW(wǎng)等，如有可能也應(yīng)作出明確約定。

第六、第十七條中有關(guān)商品房所在樓宇的屋面和外墻面使用權(quán)問(wèn)題，根據(jù)9月1日開始實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，其使用權(quán)和收益權(quán)應(yīng)歸物業(yè)的全體業(yè)主所有。不經(jīng)業(yè)主同意，出賣人無(wú)權(quán)使用。

在合同的選項(xiàng)的填寫時(shí)，除以上提到的事項(xiàng)外，還有不少需要注意的問(wèn)題。為穩(wěn)妥起見，購(gòu)房者最好還是請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)律師為自己把關(guān)。

并不是所有的違約行為都是用于懲罰性賠償?shù)模褚话愕臅婧贤词故沁`約了，也應(yīng)該是按照實(shí)際損失來(lái)計(jì)算違約金，可是懲罰性賠償，明顯支付的賠償金要多過(guò)實(shí)際損失。不過(guò)業(yè)主和開發(fā)商相比是絕對(duì)弱勢(shì)的地位，業(yè)主在維權(quán)的時(shí)候是需要依靠政府部門的支持的。

法律上懲罰性賠償是什么

民法總則懲罰性賠償是什么？

懲罰性賠償制度適用的范圍、例外有哪些？