一、拆遷立法不完備

2008年之前，拆遷的主要法律依據只有2001年國務院頒布的《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱為《拆遷條例》)，作為國務院的行政法規，并無權對公民私人房屋的征收進行規定，明顯違反了《憲法》、《立法法》和《物權法》等的規定。因此，2008年修改的《城市房地產管理法》在總則中增加了一條規定：“為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益;征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務院規定。”目前，《拆遷條例》正在修改中，拆遷尚缺乏完備的操作依據。

二、拆遷性質錯位

“城市房屋拆遷制度是‘中國特有’的一項制度”。我國土地為公有制，城市土地為國有，城市郊區和農村土地屬于集體所有，農村土地轉變為國有是土地征收，城市房屋拆遷是對私人房屋的征收。但拆遷不只是要征收被拆遷人的房屋及其他地上附屬物，真正目的是為了取得所需用地的土地使用權，并在此基礎上進行新的開發建設。1998年修訂《土地管理法》規定，為公共利益需要使用土地，以及為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地權的，可以收回國有土地使用權但應當對土地使用權人給予適當補償。《城市房地產管理法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》也作出了類似的規定。國家基于對國有土地的所有權，可以視需要收回國有土地使用權。實踐中，要使開發建設的項目得以實施，必須先完成對原使用土地的回收工作，而原使用土地之上一般都已建有房屋及其他附屬物。進行舊城改造和房地產開發建設，首要工作是拆除所需用地上的房屋及其他地上附屬物，配合土地使用權的回收。因此，拆遷的真正目的，不是要取得被拆遷人的房屋及其他地上附屬物，而是為了取得所需用地的土地使用權，并在此基礎上進行新的開發建設;其核心是政府對城鄉土地和空間資源進行的再次分配和利用，對房屋進行拆遷的表象掩蓋了土地所有者收回土地使用權進行重新分配的法律實質，拆遷制度的設計偏離了正確的方向。

三、公益拆遷和非公益拆遷混為一談

目前我國土地供應統一由政府運作，城市土地供應的主要方式是政府委托有關單位進行拆遷、土地平整等前期開發工作后再以招標、拍賣方式出讓。政府拍賣的是凈地，即便在非公益拆遷中，雖然土地使用權是開發商以競拍方式取得，房屋拆遷補償資金也是開發商支付，但是開發商反而不能成為拆遷人，政府不可避免地充當了實質上的拆遷人，公益拆遷和非公益拆遷混為一談。

四、補償不公正

目前關于補償的原則，眾說紛紜，有適當補償說、公正補償、相應補償、合理補償、完全補償、按市場價格補償等。現有拆遷補償只規定貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定，完全回避相應土地使用權價值這一問題，而單純房屋的補償無論如何也無法給被拆遷人以公正補償，從而使得拆遷糾紛不可避免。雖然《拆遷條例》規定了市場評估價格機制，還規定實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當依照本條例規定的評估程序確定價格，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價，但實踐中執行的情況并不容樂觀，拆遷評估價格過低，被拆遷人無法購置合適新住處，而即便是調換，地點多為城市邊緣、交通不便利、不方便就學、就醫等，對被拆遷人生活影響巨大。拆遷補償不公正成為拆遷糾紛中最多的問題。

五、拆遷程序不完備，被拆遷人參與不夠

房屋拆遷實際上是包括土地、房屋等不動產所有權人或者使用權人在行使各自物權時發生的現象，由于涉及不同主體，因此需要行政機關加以協調。“但是，管理作為一種政府為民眾服務的手段，不是也不應當是立法的目的，尤其不應當是立法的首要目的”。現有房屋拆遷制度設計卻更多是從行政管理出發的，拆遷程序缺失，對被拆遷人的知情權和參與權沒有給予充分地關注和保護。根據《拆遷條例》第7條和第8條的規定，聽證僅在補償協議有糾紛時才進行，從拆遷許可證頒發到拆遷實施都沒有被拆遷人表達意見的機會，被拆遷人不能申辯和質疑。而且，被拆遷人是在拆遷人已取得房屋拆遷許可證之后才被公告自己的房屋要被拆了，房屋拆遷管理部門和拆遷人要做的也僅僅是宣傳和解釋工作，而不是與被拆遷人協商。

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