2010年11月15日最高人民法院發布了《關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(三)(征求意見稿)》，該解釋第十二條規定：

登記于一方名下的夫妻共同所有的房屋，一方未經另一方同意將該房屋出售，第三人善意購買、支付合理對價并辦理登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持，但該房屋屬于家庭共同生活居住需要的除外。

夫妻一方擅自處分共同所有的房屋造成另一方損失的，離婚時另一方有權請求賠償損失。

一、第十二條所涉及的焦點——一方出售用于共同居住的房屋是否適用善意取得

該解釋第十二條對于一方出售房屋的效力問題，爭議較大的主要是：用于夫妻或家庭共同生活居的房屋是否善意取得問題。現在又有不少人(包括高層立法機關)提出反對意見。我認為，用于夫妻或家庭共同生活居的房屋，不適用善意取得的規定是正確的。而且包括一方個人所有的房屋，如果是用于夫妻或家庭共同生活居的，亦不適用用善意取得。

二、一方出售用于共同居住房屋的司法現狀

物權法頒布后，我曾對婚姻法如何適用物權法問題，作過專門調研，其中包括一方出售用于共同居住房屋的效力問題在內。

從這次調研的情況看，夫妻一方未經對方同意出售用于共同居住的房屋，在司法實踐中一般都認定為有效。特別是一方出售用于夫妻或家庭共同居住的個人房屋，普遍認為有效。其理由是：個人的財產個人有權處理，不需要他人同意。根據我國目前的法律規定看，這種理解和處理，并無不當。但從親屬法(婚姻法)的角度來看，一方未經對方同意，擅自處分“用于共同居住”的房屋或“共同生活”的其他財產，則侵害了另一方的權利。這在許多國家是明文禁止的，即夫妻一方出售用于共同居住的房屋或“共同生活”的其他財產，屬于絕對無效，第三人沒有抗辯權。

我國對這方面尚無法律規定，但在司法實踐中也出現了涉及居住權的案例，王女士和李先生于2000年8月登記結婚，婚后一直居住在李先生父親名下的一處單元房內。2004年9月，李先生向法院提起訴訟，請求解除與王女士的婚姻關系。法院判決準予離婚，并判令原居住房屋由雙方各居住一間。然而在判決生效前，李父已將該房屋出賣給第三人，并辦理了產權過戶手續，從而導致判決無法履行。法院遂啟動再審程序。再審時，一審法院判決雙方住房均自行解決，李先生給付王女士經濟幫助6萬元。李先生對此提起上訴，二審法院又撤銷了給付經濟幫助的判決。王女士不服，向法院申請再審，被駁回，于是她以李父侵犯了自己的居住權為由將其訴至法院，請求判決李父一次性支付住房經濟補償費6萬元。法院經審理認為，王女士和李先生對結婚后共同居住的房屋均享有居住權，李父在離婚判決尚未生效時即將房屋出賣，其行為存在過錯，并造成王女士無房居住，故侵犯了王女士的居住權。雖然李父對訴爭房屋享有處分權，但這不能對抗王女士居住權喪失的事實，因此判決李父給付王女士住房補償費6萬元。

這個案例的處理，雖然在一定程度上保護了當事人的權利，但由于沒有相關的法律保障，其處理并不完美。

三、應當通過司法解釋規定，夫妻一方未經對方同意向第三人出售用于共同居住的房屋無效

物權法草案四次審議稿第十五章對“居住權”作了規定。但正式通過的物權法沒有規定居住權，全國人大法律委員會副主任委員胡*生向十屆全國人大常委會第二十三次會議匯報物權法草案的修改情況時表示，對物權法要不要規定居住權，一直有爭論。胡*生表示，法律委研究認為，居住權的適用面很窄，基于家庭關系的居住問題適用婚姻法有關撫養、贍養等規定，基于租賃關系的居住問題適用合同法等有關法律的規定，這些情形都不適用草案關于居住權的規定。而且，居住權大多發生在親屬朋友之間，一旦發生糾紛，可以通過現行有關法律規定的救濟渠道加以解決。因此，法律委建議將草案第十五章刪去。這就是無權法之所以沒有規定居住權的原因。

居住權是因家庭關系、婚姻關系而產生的贍養、扶養和撫養的需求設定的權利，表現為居住權人因居住的目的對他人所有的房屋的使用權。因而，居住權主要存在于婚姻家庭領域。在物權法中不設立居住權，有其合理性。但在國外，不少國家民法典親屬法中，都有關于居住權或財產用益權的規定。居住權理論上又稱之為“人役權”，所謂人役權，是為了特定人的利益而利用他人所有之物的權利，即以他人之物供自己使用和收益的權利。

在德國、瑞士、法國民法典以英國、美國部分州都有這種類似法律規定。法國民法典第215條第3款：“夫妻各方，未經他方同意，不得擅自處分家庭住宅據以得到保護的權利，也不得處分住宅內配備的家具。對處分行為未予同意的一方配偶，得請求撤銷處分。請求撤銷處分行為的訴權，得在知道之日起一年內行使。”依據德國民法典第1365條第1款處分全部財產和依據第1369條第1款處分家庭用具行為的效力是：(1)依據聯邦法院的判例，“依1365條第1款的規定，需要征得對方同意的處分行為，排斥善意取得制度或公信制度的適用”，依據1369條第1款的規定，需要征得對方同意的行為“排斥第932條善意取得制度的適用。”其理由是“第1365條和第1369條屬于絕對性的讓與禁止規定，不能援用第135條第2款的規定”

我國司法實踐中，已出現了一方出售房屋侵害他人居住權的案例，對此應當引起重視。我們建議，應當盡快完善這方面的法律或司法解釋，明確規定夫妻一方未經對方同意向第三人出售用于共同居住的房屋(無論是共有或一方自己所有)，都應當認定無效。而且是絕對無效，不存在善意區的問題。其具體理由是：

1、對于一方未經對方同意向第三人出售用于共同居住的房屋共有房屋自有房屋，如果承認善意取得，則可能造成部分人喪失居住權，喪失基本的生存條件。

2、對于用于共同居住的一方所有房屋，如果承認所有權人有任意處分權，承認其出賣有效，將會使物權法用益物權在婚姻法不能得到貫徹。

3、對于用于共同居住的一方所有房屋，如果承認所有權人有任意處分權，所有權人將會逃避法律責任。對于離婚時需要以住房幫助的，則會在離婚之前將房屋出售他人。從而使離婚房屋幫助不能實現。

因而，為了保護夫妻一方的居住權，應當對一方擅自出售用于共同居住的房屋，加以特別保護和限制。一是對用于共同居住的一方所有的房屋，限制其處分;二是設立絕對無效制度，即對于用于共同居住的房屋，不論是共有，還是一方所有，都絕對無效，不適用善意取得。

那么，是直接規定居住權，還是通過間接規定保護居住權，值得研究。

由于物權法沒有規定居住權，目前要重新規定居住權，要復雜一些，難度稍大一些。如果要規定居住權，通過修改物權法來實現的可能性不大，則要待修改婚姻法時，在婚姻法中進行規定，其時日曠久。為了簡捷易行，目前可以采取間接規定的辦法。一是在對物權交易效力的解釋時，直接明確規定，夫妻一方未經對方同意出售用于共同居住的房屋無效。二是物權法第一百一十七條規定了用益物權(用益物權人對他人所有的不動產或者動產，依法享有占有、使用和收益的權利)。在對用益物權解釋時，直接明確夫妻一方未經對方同意出售用于共同居住的房屋或其他財產無效。

目前的司法解釋采取了第一種辦法，但還不夠完善，應當堅持和完善。