1、商品房買賣中的違約金該如何確定?

按照《合同法》規(guī)定，“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)，應(yīng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金;也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法”。一般來說，當(dāng)事人在確定購房合同違約金時(shí)，違約金數(shù)額不應(yīng)過高，通常不得超過實(shí)際損失的百分之三十。

2、開發(fā)商若惡意違約或?qū)嵤┢墼p行為致使合同無效的話，違約金該如何確定?

如果開發(fā)商惡意違約或者實(shí)施欺詐行為，除了返還購房者已付房款及利息，并賠償損失外，還應(yīng)支持購房者不超過已付購房款一倍的違約金要求，即只要購房者要求的違約金沒有超過100%，購房者要求多少就支持多少。

3、當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)如何處理?

通常來說，如果合同中對此情況有約定的，那就按照合同的約定來處理。如果合同沒有約定的，只要當(dāng)事人能舉出證據(jù)說明其違約行為給對方造成損失的具體數(shù)額，則違約金按照是否超過實(shí)際損失的30%為限進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。

4、購房者在哪些情況下可獲雙倍賠償?

按照規(guī)定，若出現(xiàn)以下情形，導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)或?qū)е潞贤瑹o效，又或者合同被撤銷、解除的，買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

(1)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人，便將該房屋抵押給第三人或出賣給第三人;

(2)出賣人故意隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;

(3)出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或?yàn)椴疬w補(bǔ)償安置房屋的事實(shí);

(4)出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);

(5)房屋面積誤差比絕對值超3%，買受人可請求解除合同、返還已付購房款及利息;買受人同意繼續(xù)履行合同，且房屋面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由買受人按照約定價(jià)格補(bǔ)足，超出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人;房屋面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，超過3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。