[案 情]

劉-男與張-女系夫妻，于2001年結婚，婚后生有一兒一女，現雙方因感情不和起訴離婚。法院在審理中查明，雙方主要共同財產為雙方在婚姻關系存續期間在鄉下所建的宅基地房一棟，價值經雙方共同認定為10萬元，現雙方均不主張對房屋的所有權。本案中的房屋該如何處理?

[分 歧]

對于房屋的處理，有以下兩種觀點：

第一種觀點認為，應依最高人民法院《關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(二)》(以下簡稱《婚姻法解釋二》)第二十條之規定，由法院依法將房屋進行委托拍賣，然后就拍賣所得款進行等額分割。

第二種觀點認為，依《中華人民共和國土地管理法》(以下簡稱《土地管理法》)等法律之規定，農村宅基地房流轉困難，不應依《婚姻法解釋二》第二十條之規定進行拍賣分割，應依最高院《關于人民法院審理離婚案件處理財產分割問題的若干具體意見》的規定，按照“照顧女方權益”的財產分割原則，直接判令房屋由男方所有，并由男方補償女方相應價款。

[評 析]

筆者同意第二種觀點，簡要評析如下：

一、農村宅基地不得向城鎮居民轉讓。

“地隨房走、房隨地走、房地一體”是我國土地及其所附房屋轉讓的一項基本原則，農村宅基地房的轉讓必然涉及農村宅基地使用權的轉讓。

農村宅基地屬集體所有土地，農村宅基地使用權的取得、行使、轉讓須依法進行。《中華人民共和國物權法》(以下簡稱《物權法》)第一百五十三條規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。”而依《土地管理法》第六十二條、第六十三條的規定，宅基地為我國農村村民專門享有，須由村民提出申請并經相關部門行政審批后方能獲得，且原則上一戶只能擁有一處宅基地，若轉讓后則不得重新申請獲取，并嚴禁將宅基地出讓、轉讓或出租用于非農建設。國土資源部作為主管全國土地管理工作的政府部門，在其頒布的《國土資源部關于加強農村宅基地管理的意見》第十三條中明確規定：“……嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。”在《國土資源部關于進一步加快宅基地使用權登記發證工作的通知》中亦明確：“嚴格執行城鎮居民不能在農村購買和違法建造住宅的規定。對城鎮居民在農村購買和違法建造住宅申請宅基地使用權登記的，不予受理。”依前述《物權法》第一百五十三條的規定，我國宅基地使用權的轉讓須遵守國土資源部門的規定，不得向城鎮居民轉讓。

2、農村宅基地房流轉困難，不宜以拍賣方式分割。

《婚姻法解釋二》第二十條規定：“雙方對夫妻共同財產中的房屋價值及歸屬無法達成協議時，人民法院按以下情形分別處理：……(三)雙方均不主張房屋所有權的，根據當事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割。”此為法院對夫妻雙方均不主張所有權的房屋以拍賣方式分割的法律依據。此規定的目的是為了盡早結束夫妻共有財產產權歸屬不明的狀態，以維護雙方當事人的財產權益，該規定的適用應以房屋有完全的產權且能夠在市場中自由、便捷地流轉、交易為前提。農村宅基地房，既無相應的產權證，相關法律及規定也明確其不得向城鎮居民轉讓;而結合農村的現狀，此類房屋在農村本地流轉的可能性很小，若采取拍賣競價的方式處理，將無人競拍，房屋難以盡快處理，甚至將長期閑置、舊損貶值，不利于保護離婚雙方當事人的財產權益。

3、應將房屋判歸男方所有，再由男方按房屋價值的一半補償女方。

對于夫妻關系存續期間共同財產的處理，《中華人民共和國婚姻法》第三十九條第一款規定：“離婚時，夫妻的共同財產由雙方協議處理;協議不成時，由人民法院根據財產的具體情況，照顧子女和女方權益的原則判決。”最高人民法院《關于人民法院審理離婚案件處理財產分割問題的若干具體意見》第十三條規定：“對不宜分割使用的夫妻共有的房屋，應根據雙方住房情況和照顧撫養子女或無過錯方等原則分給一方所有。分得住房的一方對另一方應給予相當于該房屋一半價值的補償。在雙方條件等同的情況下，應照顧女方。”可見，在不宜以拍賣折價方式處理夫妻共有房屋時，可按照“照顧女方權益”的原則，將房屋判歸一方所有，再由判得房屋的一方對另一方進行折價補償。劉-男與張-女均系農村村民，其共同所有的房屋位于男方所在的村組，而男方也無其他房屋居住;依農村的風俗習慣，離婚后女方不太可能在該房屋里繼續生活，將房屋判給男方所有并由男方補償女方該房屋價值一半，符合前述法律之規定，亦符合農村生活之現狀。

綜上，筆者同意第二種觀點。