關(guān)于貫徹執(zhí)行《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》若干具體問題的意見

滬房管規(guī)范征[2012]9號

各區(qū)縣住房保障房屋管理局，各有關(guān)單位:

為準確理解和把握《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》，現(xiàn)將在實際操作中涉及的有關(guān)問題提出如下意見：

一、關(guān)于房屋征收補償中涉及相關(guān)價格的涵義

《細則》第二十八條中的“評估均價”，是作為確定相關(guān)補貼標準的計算參數(shù)。被征收房屋評估價經(jīng)復(fù)核、鑒定后有變動的，評估均價不受其影響。

《細則》第三十一條中的“折算單價”，是作為認定居住困難戶使用的參數(shù)。區(qū)(縣)人民政府在制定折算單價標準時，應(yīng)當參照房屋征收范圍內(nèi)使用的政府定價的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價格確定。

二、關(guān)于房屋行政管理部門依法代管的房屋的征收補償

征收房屋行政管理部門依法代管房屋的，區(qū)(縣)房屋征收部門在擬定房屋征收補償方案時，應(yīng)當書面征求市房屋行政管理部門的意見。

三、關(guān)于居住和非居住兼用房屋的征收補償

征收居住和非居住兼用的房屋，被征收人或公有房屋承租人選擇貨幣補償?shù)模瑧?yīng)當按照居住用建筑面積和非居住用建筑面積分別計算貨幣補償款，合并后的貨幣補償款為該房屋的補償金額。

被征收人或者公有房屋承租人選擇房屋調(diào)換的，應(yīng)當按照上述合并后的貨幣補償款，用居住房屋進行調(diào)換并結(jié)算差價;對提出居住困難申請的被征收人、公有房屋承租人，應(yīng)當根據(jù)《細則》第三十一條的規(guī)定，按照上述合并后的貨幣補償款進行折算。

四、關(guān)于公有居住房屋租賃期間承租人戶口遷離本市或者死亡的，補償協(xié)議簽訂主體的確定

房屋征收范圍內(nèi)的公有居住房屋承租人戶口遷離本市的，本處有本市常住戶口的共同居住人可以協(xié)商變更承租人，變更后的公有房屋承租人作為補償協(xié)議簽訂主體。

房屋征收范圍內(nèi)的公有居住房屋承租人死亡的，由本處有本市常住戶口的共同居住人繼續(xù)履行租賃合同;無共同居住人的，其生前有本市常住戶口的配偶和直系親屬可以繼續(xù)履行租賃合同。繼續(xù)履行合同者有多人的，應(yīng)當自行協(xié)商確定承租人。

房屋征收決定作出前，各當事人之間仍未協(xié)商一致的，由征收范圍內(nèi)的第三方公信評議機構(gòu)組織協(xié)商。協(xié)商一致的主體作為補償協(xié)議簽約主體;協(xié)商不一致的，由公有房屋出租人依據(jù)協(xié)商結(jié)果按照《上海市房屋租賃條例》相關(guān)規(guī)定書面確定公有房屋承租人，確定后的公有房屋承租人作為補償協(xié)議簽訂主體。

五、關(guān)于執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的私有出租居住房屋的界定

《細則》中所稱的執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的私有出租居住房屋，包括由房屋行政管理部門代理經(jīng)租的私有居住房屋、落實私房政策后由房屋行政管理部門代為經(jīng)租的居住房屋，以及1983年12月17日《城市私有房屋管理條例》實施前已經(jīng)建立租賃關(guān)系，執(zhí)行政府規(guī)定租金標準，且租賃關(guān)系延續(xù)至今的私有出租居住房屋。

征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的私有出租居住房屋，區(qū)(縣)房屋征收部門應(yīng)當以被征收人、房屋承租人提供的下列材料作為認定依據(jù)：

(一)當時的房屋租賃協(xié)議;

(二)租金交納證明;

(三)1983年12月17日前，已有承租人戶口報在被征收房屋內(nèi)的證明。

六、關(guān)于被征收房屋建筑面積的認定

對于已經(jīng)登記的房屋，其建筑面積，一般以房地產(chǎn)權(quán)證書和房地產(chǎn)登記簿的記載為準;房地產(chǎn)權(quán)證書和房地產(chǎn)登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房地產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以房地產(chǎn)登記簿為準。對于未經(jīng)登記的房屋，以相關(guān)批準文件記載的建筑面積為準，實際建筑面積小于相關(guān)批準文件記載的建筑面積的，以實際建筑面積為準。相關(guān)批準文件未記載建筑面積，或者雖無批準文件但有相關(guān)材料證明在1981年以前已經(jīng)建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部門認定的房屋調(diào)查機構(gòu)實地丈量的建筑面積為準。

承租的公有非居住房屋，以房屋租賃合同記載的建筑面積為準。承租的公有居住房屋，以租用公房憑證所記載的建筑面積為準;租用公房憑證記載的是居住面積的，按下表所列的換算系數(shù)計算建筑面積：

房屋

類型公寓獨立住宅

(花園住宅)新里

住宅新工房

(有電梯、成套)新工房(無電梯、成套)新工房(無電梯、不成套)“兩萬戶”新工房舊里

住宅簡屋

換算系數(shù)2.061.831.822.001.981.941.651.541.25

2001年11月1日前租用公房憑證中已有記載、用于居住并已計算收取租金的閣樓，高度在1.2米至1.7米(含1.7米)的部分，按照實際居住面積的1/2及上款規(guī)定的換算系數(shù)計算建筑面積;1.7米以上的部分，按照實際居住面積及上款規(guī)定的換算系數(shù)計算建筑面積。其他情形的閣樓，不計算建筑面積。

七、關(guān)于非居住房屋的認定

《細則》中所稱的非居住房屋，按照下列規(guī)定予以認定：

(一)原始設(shè)計為非居住房屋，延續(xù)至房屋征收決定作出時仍作為非居住房屋使用的，應(yīng)當認定為非居住房屋;

(二)公有房屋承租人與公有房屋出租人簽訂了公有非居住房屋租賃合同，建立了公有非居住房屋租賃關(guān)系的，可以認定為非居住房屋;

(三)房地產(chǎn)權(quán)證書和房地產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人為單位，可以認定為非居住房屋，但其房屋性質(zhì)明確記載為居住或者實際用作職工或者職工家庭居住使用的除外;

(四)原始設(shè)計為居住房屋，經(jīng)市或者區(qū)(縣)房屋行政管理部門批準居住房屋改變?yōu)榉蔷幼∮猛镜模刑貏e規(guī)定以外，可以認定為非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已經(jīng)以居住房屋作為經(jīng)營場所并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的，可以認定為非居住房屋;在2001年11月1日以后，以居住房屋作為經(jīng)營場所并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，未經(jīng)市或者區(qū)(縣)房屋行政管理部門批準居住房屋改變?yōu)榉蔷幼∮猛镜模徽J定為非居住房屋。

八、關(guān)于本意見施行日期

本意見自發(fā)布之日起實施，有效期至2016年12月31日。

上海市住房保障和房屋管理局

二○一二年四月十二日