一、房屋征收與補償的法律和政策依據

(一)《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院令第590號);

(二)關于印發《國有土地上房屋征收評估辦法》的通知(建房〔2011〕77號);

(三)《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》(上海市人民政府令第71號);

(四)關于貫徹執行《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》若干意見(滬府辦發[2012]24號);

(五)關于批轉市住房保障房屋管理局制訂的《上海市國有土地上房屋征收補償決定的若干規定》的通知(滬府發[2012]73號);

(六)關于貫徹執行《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》若干具體問題的意見(滬房管規范征[2012]9號);

(七)其他相關法律法規和規范性文件。

二、房屋征收的目的

由政府依照本市有關城鄉規劃規定，對基礎設施落后地段組織實施的舊城區改建，根據《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》，征收該國有土地上的房屋。

三、房屋征收的范圍

東至乍浦路，南至武昌路，西至弄地(21世紀運動城)，北至弄地。(具體地址另行公布)

四、征收補償主體及計戶標準

(一)征收主體

虹口區人民政府。

(二)征收部門

虹口區住房保障和房屋管理局。

(三)被征收人

指被征收房屋的所有權人。

(四)公有房屋承租人

指執行政府規定租金標準、與公有房屋產權人或者管理人建立租賃關系的個人和單位。

(五)計戶標準

以房屋征收決定作出之日合法有效的房地產權證、租用公房憑證、公有非居住房屋租賃合同計戶，按戶進行補償。

本方案中所指的戶，均指按上述計戶標準認定的戶。

(六)貨幣單位

本方案中的貨幣單位均為人民幣。

五、被征收房屋類型和建筑面積認定

(一)房屋類型的認定

以房產產籍資料記載的房屋類型為準。

(二)居住房屋建筑面積的認定

l、公有居住房屋建筑面積的認定

承租的公有居住房屋，以租用公房憑證所記載的建筑面積為準;如租用公房憑證記載的是居住面積的，按下表所列的換算系數換算成建筑面積：

房屋

類型公寓獨立住宅(花園住宅)新里住宅新工房(成套，有電梯)新工房(成套，無電梯)新工房(不成套，無電梯)“兩萬戶”新工房舊里住宅簡屋

換算

系數2.061.831.822.001.981.941.651.541.25

租賃公房憑證中已有記載、用于居住并已計算收取租金的閣樓，高度在1.2米至1.7米(含1.7米)的部分，按照實際居住面積的1/2及上款規定的換算系數計算建筑面積;1.7米以上的部分，按照實際居住面積及上款規定的換算系數計算建筑面積。其他情形的閣樓，不計算建筑面積。

2、私有居住房屋建筑面積的認定

對于已經登記的居住房屋.其建筑面積，一般以房地產權證書和房地產登記簿的記載為準;房地產權證書和房地產登記簿的記載不一致的，除有證據證明房地產登記簿確有錯誤外，以房地產登記簿為準。對于未經登記的居住房屋，以相關批準文件記載的建筑面積為準，實際建筑面積小于相關批準文件記載的建筑面積的，以實際建筑面積為準。相關批準文件末記載建筑面積，或者雖無批準文件但有相關材料證明在1981年以前已經建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部門認定的房屋調查機構實地丈量的建筑面積為準。

(三)非居住房屋界定及建筑面積的認定

1、非居住房屋的界定

(1)原始設計為非居住房屋，延續至房屋征收決定作出時仍作為非居住房屋使用的，認定為非居住房屋。

(2)公有房屋承租人與公有房屋出租人簽訂了公有非居住房屋租賃合同，建立了公有非居住房屋租賃關系的，認定為非居住房屋。

(3)房地產權證書和房地產登記簿記載的權利人為單位，認定為非居住房屋，但其房屋性質明確記載為居住或者實際用作職工或者職工家庭居住使用的除外。

(4)原始設計為居住房屋，經房屋行政管理部門批準居住房屋改為非居住用途的，認定為非居住房屋。但在2001年I1月l曰以前，已經以居住房屋作為經營場所并領取營業執照的，認定為非居住房屋。

(5)在2001年11月1日以后，以居住房屋作為經營場所并領取營業執照，未經房屋行政管理部門批準居住房屋改變為非居住用途的，不認定為非居住房屋。

(6)市、區勞動部門核發的《非正規就業許可證》，以及市、區民政部門或街道核發的《社區服務證》的持證人所使用的居住房屋，不認定為非居住房屋。

2、私有非居住房屋建筑面積的認定

有房地產權證的房屋，以房地產權證記載的非居住用途的建筑面積為準。

經工商部門核發營業執照的非居住房屋，在相關申請和批準文件中有營業面積記載的，以相關文件記載的營業面積為準。

經工商部門核發營業執照的非居住房屋，在相關申請和批準文件中無營業面積記載但明確房屋經營部位的，由房屋行政管理部門認定的房屋調查機構對相關文件明確的實際經營部位進行現場丈量后認定其經營面積。

經工商部門核發營業執照的非居住房屋，在相關申請和批準文件中無營業面積記載并未標明經營部位的，由房屋行政管理部門認定的房屋調查機構進行現場丈量，原則上按房屋底層實際經營部位認定非居住經營面積。

3、公有非居住房屋建筑面積的認定

簽訂公有非居住房屋租賃合同的，以合同記載的建筑面積為準。

原始設計為公有居住房屋，經房屋管理部門批準改為非居住用途或部分改為非居住用途的，以相關批準文件記載的非居住建筑面積為準。記載的非居住建筑面積末按房屋類型換算系數標準換算的，按房屋類型換算系數標準換算。

說明：本方案所稱的建筑面積，除有特別規定外，均指按本條辦法認定的建筑面積。

六、被征收房屋的價值補償

(一)居住房屋征收補償方式、對象和補償標準

征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人按照本款下列公式計算被征收居住房屋價值補償款后，可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。

被征收人取得貨幣補償款、產權調換房屋后，應當負責安置房屋使用人，公有房屋承租人所得的貨幣補償款、產權調換房屋歸公有房屋承租人及其共同居住人共有。

計算公式如下：

1、私有居住房屋

對被征收入的價值補償款為：評估價格×100%+價格補貼。

2、公有居住房屋

對被征收人的價值補償款為：評估價格×20%;

對公有房屋承租人的價值補償款為：評估價格×80%+價格補貼。

本地塊被征收居住房屋屬于舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的，增加套型面積補貼。經區人民政府決定，每證補貼面積為15㎡建筑面積。

本地塊被征收居住房屋屬于成套獨用居住房屋，且被征收人、公有房屋承租人在簽約期內簽約并在規定時間搬遷的，給予每證照顧補貼面積12㎡建筑面積。

【注解】

評估價格=被征收居住房屋的房地產市場評估單價×被征收居住房屋建筑面積(如被征收居住房屋的房地產市場評估單價低于評估均價的，按評估均價計算。評估均價標準，由評估公司將地塊內所有被征收居住房屋的評估總價除以被征收居住房屋的總建筑面積后得出，由房屋征收部門在地塊內公布。被征收居住房屋評估價經復核、鑒定后有變動的，評估均價不受其影響)。

價格補貼=評估均價×補貼系數×被征收居住房屋建筑面積

套型面積補貼=評估均價×補貼面積

本地塊價格補貼系數為30%;評估均價另行公告。

(二)非居住房屋征收補償方式、對象和補償標準

征收非居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。對被征收人、公有房屋承租人給予以下補償：

1、市場評估價格

(1)私有非居住房屋

對被征收人的市場評估價格為：被征收非居住房屋的房地產市場評估單價×被征收非居住房屋建筑面積×100%。

(2)公有非居住房屋

對被征收人的市場評估價格為：被征收非居住房屋的房地產市場評估單價×被征收非居住房屋建筑面積×20%：

對公有房屋承租人的市場評估價格為：被征收非居住房屋的房地產市場評估單價×被征收非居住房屋建筑面積×80%。

2、停產停業損失補償

因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停產停業損失的，按以下公式進行補償

停產停業損失補償=被征收非居住房屋的房地產市場評估單價×10%×被征收非居住房屋建筑面積。

七、居住困難戶的優先保障

被征收人、公有房屋承租人在被征收居住房屋補償金額確定后，對按規定條件和計算標準折算人均建筑面積不足22平方米的居住困難戶，增加保障補貼，但已享受過經濟適用住房政策的除外。增加的保障補貼可以用于購買產權調換房屋。

征收居住和非居住兼用的房屋.在折算居住困難戶的保障補貼時，應將居住部分的貨幣補償款和非居住部分的貨幣補償款合并計算。

折算公式為：被征收房屋補償金額÷折算單價÷居住困難戶人數

保障補貼=折算單價×居住困難戶人數×22平方米一被征收房屋補償金額。

符合經濟適用住房政策規定條件的居住困難戶，可以優先購買經濟適用住房。

本地塊的折算單價為10，000元/平方米。

居住困難的被征收人、公有房屋承租人可以向區住房保障機構提出居住困難審核申請，提供相關證明材料，并簽署同意接受住房狀況核查且將核查結果予以公示的書面文件。區住房保障機構按照《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》規定進行核查、認定和公示。

區住房保障中心按照本市經濟適用住房有關住房面積核定規定以及居住困難戶折算公式，對居住困難戶進行認定，并將經認定符合條件的居住困難戶及其人數在征收范圍內公示，公示期為15日。公示期內有異議的.由區住房保障中心在15日內進行核查和公布。

對具有不可比擬性質的居住困難戶，由被征收房屋所在街道辦事處會同第三方公信人士、居民代表等組成的評議小組進行評議，并將結果在征收范圍內公示，公示期為15日。

八、用于產權調換的房源及購買辦法

產權調換房源及購買辦法見附件。

九、簽約搬遷補貼辦法(被征收人、公有房屋承租人為企事業單位的除外)

(一)臨時安置費補貼

選擇購買的產權調換房屋為期房的，被征收戶、公有房屋承租戶自行過渡。自辦理被征收房屋交房手續之日起至產權調換房屋交房日止(按月統計)，按被征收居住房屋建筑面積給予每月70元/㎡的臨時安置費補貼，每月補貼低于3，000元/證的，按3，000元/證計。如因故未能在約定的期限內交付房屋的，在原有基礎上增發臨時安置費，凡超過期限3個月以內(含)的，增發50%;超過期限3個月以上的，增發100%。

說明：

1、選擇全貨幣補償的，給予3個月臨時安置費補貼。

2、選擇購買的產權調換房屋為現房的，不享受臨時安置費補貼。

(二)居住房屋各類補貼

1、裝潢補貼

被征收居住房屋屬于舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的，按500元/㎡建筑面積給予裝潢補貼;被征收居住房屋屬于成套獨用居住房屋的，按700元/㎡建筑面積給予裝潢補貼。

被征收人、公有房屋承租人認為其裝潢補貼需經評估確定的，應當向房屋征收部門提供相關裝潢費用的證明材料。房屋征收部門應當委托房地產價格評估機構對其裝潢進行評估，并按照評估結果予以補貼。

經評估的，以評估結果進行補貼，不再按500元/㎡建筑面積或700元/㎡建筑面積的標準進行補貼。

2、搬遷補助費

以被征收居住房屋建筑面積為基準，補貼15元/㎡;低于700元/證的，按700元/證計。

3、家用設施移裝費

電話、熱水器、空調、有線電視、寬帶、家用(獨用)電表和煤氣等家用設施移裝費按2，000元/證計。

(三)非居住房屋各類補貼

1、證照補貼

被征收非居住房屋內辦理了營業執照并繼續有效的，給予每證補貼100，000元。

2、非居住房屋其他補貼

對被征收非居住房屋內的裝飾裝修、設備搬遷和安裝以及無法恢復使用的設備等，按照被征收非居住房屋建筑面積，給予2，500元/㎡的補貼，低于100，000元/證的，按100，000元/證計。

(四)未認定建筑面積的處理辦法及補貼

未認定建筑面積是指按照相關征收政策進行補償的被征收房屋建筑面積以外的部分。未認定建筑面積按以下規定進行補貼：

1、以下情形的未認定建筑面積，經公示后，按評估單價乘以補貼面積計算補貼：

(1)房地產權證中有記載但不計入建筑面積的部位，實際用于居住的閣樓、獨用曬臺搭建、獨用天井搭建等;

(2)租用公房憑證中有記載但不記載為獨用租賃部位，實際用于居住的閣樓、獨用曬臺搭建、獨用天井搭建等;

(3)未記入房地產權證、租用公房憑證但經房屋管理部門批準，實際用于居住的閣樓、獨用曬臺搭建、獨用天井搭建等。

上述情形有面積記載的以記載的面積作為補貼面積，沒有記載的以實際丈量結果作為補貼面積。上述情形中涉及的閣樓，按照高度分別計算補貼面積：高度在l.7米以上的部分，按照實際丈量結果作為補貼面積;高度在l.2米至1.7米的部分，按照實際丈量結果的一半作為補貼面積;高度在1.2米以下的部分，不計算補貼面積。

2、不成套公房中，在租賃憑證上記載為獨用灶間、獨用衛生間且繳納租金的，以記載的面積×居住房屋評估單價計算補貼。

3、其余未認定建筑面積，按實測面積乘以600元/㎡進行補貼。

說明：對于于上述情形的，或有上述情形但不按上述規定計算補貼的，每證補貼40,000元。

(五)未認定非居住房屋處理辦法及補貼

在2001年11月1日以后，以居住房屋作為經營場所正常經營并領取工商營業執照，未經房屋管理部門批準居住房屋改變為非居住用途，不認定為非居住房屋。被征收人、公有房屋承租人在簽約期內簽約并在規定時間搬遷的，給予每證150，000元補貼。

(六)優秀歷史保護建筑補貼

被征收房屋被列入上海市優秀歷史保護建筑名單的，其被征收人、公有房屋承租人在簽約期內簽約并在規定時間搬遷的，給予優秀歷史保護建筑補貼：

1、被征收房屋為居住房屋且房屋類型為新里以下的，公房按(評估價格×80%+價格補貼+套型面積補貼)×5%計算補貼，私房按(評估價格+價格補貼+套型面積補貼)×5%計算補貼。

2、被征收房屋為居住房屋且房屋類型為新里及以上的，公房按(評估價格×80%+價格補貼+套型面積補貼)×10%計算補貼，私房按(評估價格+價格補貼+套型面積補貼)×10%計算補貼。

3、被征收房屋為個體非居住房屋的，公房按評估價格×80%×15%計算補貼，私房按評估價格×15%計算補貼。

十、簽約搬遷獎勵辦法(被征收人、公有房屋承租人為企事業單位的除外)

簽約期限內本地塊簽約率達到85%、補償協議生效的，對簽約并在規定時間搬遷的被征收戶、公有房屋承租戶給予以下獎勵

(一)居住房屋獎勵標準

l、征收面積獎

以被征收居住房屋建筑面積為基準，獎勵l，000元/㎡。

2、全貨幣安置獎

選擇貨幣補償的被征收戶、公有房屋承租戶，按10，000元/㎡×被征收居住房屋建筑面積進行獎勵。不足380，000元/證的，按380，000元/證計。

3、協議簽約獎

簽約期內簽約率達到85%的，對在簽約期內簽約的獎勵120，000元/證，

簽約期內簽約率達到90%的，對在簽約期內簽約的再增加獎勵20，000元/證。

簽約期內，簽約率達到90%以后，簽約率每增加1%，對在簽約期內簽約的再增加獎勵6，000元/證。

簽約期內，簽約率達到95%以后，簽約率每增加1%，對在簽約期內簽約的再增加獎勵10，000元/證。

說明：簽約期結束后，在區人民政府作出補償決定前簽約的，不享受上述協議簽約獎，僅給予獎勵60，000元/證。

4、搬遷獎

(1)按期搬遷獎：對在簽約期內簽約并在規定時間搬遷的，獎勵20，000元/證。另免費為簽約的被征收戶、公有房屋承租戶提供搬場車一次。

(2)早簽早搬加獎：對在簽約期開始之日起第一個月內簽約并在規定時間搬遷的，獎勵90，000元/證;第二個月簽約并在規定時間搬遷的，獎勵70，000元/證;第三個月簽約并在規定時間搬遷的，獎勵50，000元/證。

說明：居住房屋搬遷獎勵不包含在補償協議中，在被征收人、公有房屋承租人搬遷并辦理報空手續后另行簽訂補充協議。

5、簽約生效計息獎

簽約期內簽約的，自簽約之日起至簽約期截止日，以上征收補償、補貼、獎勵款項均以銀行同期半年期貸款年利率的標準計息。凡在簽約期開始之日起十日內簽約的，均從簽約期開始之日計息。

6、戶口遷移獎

被征收房屋內戶口全部遷移后，被征收人、公有房屋承租人應在選購的產權調換房屋全部交房后六個月內，憑身份證明、戶口遷移等相關證材料到征收事務所領取領取戶口遷移獎10，000元/證，逾期不再辦理。

(二)非居住房屋獎勵標準

l、征收面積獎

以被征收非居住房屋建筑面積為基準，獎勵5，000元/㎡。

2、全貨幣安置獎

被征收非居住房屋獎勵150，000元/證，同時以被征收非居住房屋建筑面積為基準，獎勵1O，000元/㎡。

3、協議簽約獎

同居住房屋獎勵標準。

4、搬遷獎

同居住房屋獎勵標準。

5、簽約生效計息獎

同居住房屋獎勵標準。

(三)居非兼用房屋獎勵標準

居住和非居住兼用的房屋，按照居住建筑面積和非居住建筑面積分別計算各項獎勵。按證計算的獎勵不重復計算。

說明：區人民政府作出補償決定，或司法強制執行的，被征收人、公有房屋承租人不享受本條(一)至(三)項獎勵。

十一、其他事項

(一)關于房屋征收評估

除本市對用于產權調換房屋價格有特別規定外，被征收房屋和用于產權調換房屋的價值評估時點為房屋征收決定公告之日。

(二)關于補償協議簽訂主體、簽約期限、生效條件、履約約定等

房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人應按照本補償方案簽訂補償協議。

1、簽訂補償協議的主體

(1)私有房屋由其產權人作為補償協議簽訂主體，產權人死亡的，由該私有房屋的繼承人作為補償協議簽訂主體，繼承人有多人的，可以協商委托確定簽約代表。

(2)公有房屋由其承租人作為補償協議簽訂主體。公有居住房屋租賃期間承租人戶口遷離本市或者死亡的，補償協議的簽訂主體按以下方法確定：

①公有居住房屋承租人戶口遷離本市的，本處有本市常住戶口的共同居住人可以協商變更承租人，變更后的公有房屋承租人作為補償協議簽訂主體。

②公有居住房屋承租人死亡的，由本處有本市常住戶口的共同居住人繼續履行租賃合同;無共同居住人的，其生前有本市常住戶口的配偶和直系親屬可以繼續履行租賃合同。繼續履行合同者有多人的，應當自行協商確定承租人，確定后的公有房屋承租人作為補償協議簽訂主體。

③房屋征收決定作出前，各當事人之間仍未協商一致的，由征收范圍內的第三方公信評議機構組織協商。協商一致的主體作為補償協議簽約主體;協商不一致的，由公有房屋出租人依據協商結果按照《上海市房屋租賃條例》相關規定書面確定公有房屋承租人，確定后的公有房屋承租人作為補償協議簽訂主體。

(3)補償協議簽訂主體確定后，應由簽訂主體本人簽訂補償協議;確因特殊情況本人不能簽訂的，可以委托他人簽訂，但必須提供委托和被委托雙方簽名蓋章的書面委托書或辦理公證的委托文書。

(4)當事人提交虛假證明材料或委托書，導致補償錯誤，造成征收部門或其他人損失的，有關當事人應承擔法律責任。

2、補償協議的簽約期限

本地塊簽約期限3個月(具體起始時間另行公告)。

3、補償協議的生效條件

簽約期限內，本地塊簽約戶數達到本地塊總戶數的85%的，補償協議生效;簽約期限內，本地塊簽約戶數未達到本地塊總戶數的85%的，本地塊征收決定終止執行。原則上五年之內不再安排舊區改造征收工作。

4、補償協議的履行

補償協議生效后，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

(三)達不成補償協議的處理辦法

l、補償決定

房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報區人民政府。區人民政府依法按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。

被征收人、公有房屋承租人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

2、補償決定的司法強制執行

被征收人、公有房屋承租人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，或經行政復議或行政訴訟維持補償決定的，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由區人民政府依法申請人民法院強制執行。

(四)關于搬遷

被征收人、公有房屋承租人應當在補償協議或補償決定規定的搬遷期限內，負責將房屋使用人和同住人遷出。房屋使用人和同住人未遷出的，視同被征收人、公有房屋承租人未完成搬遷。

(五)關于費用的結算與發放

補償協議生效后，被征收人、公有房屋承租人在搬離被征收房屋后應自行繳清水、電、煤、房租、地租等相關費用，并及時辦理被征收房屋移交手續。

房屋征收部門按補償協議約定的時限進行結算(選擇產權調換房屋的房款一并結算)并支付補償款。

(六)征收實施單位

本地塊征收實施單位為上海市虹口第二房屋征收服務事務所有限公司。

(七)附件

《虹口區11街坊(部分)產權調換房屋選購辦法》。

上海市虹口區人民政府(公章)

二○一四年三月三十一日

(上海動拆遷律師、上海房產律師黃*明編輯，內容如有出入，以當地公布的補償方案為準)