非住宅房屋與住宅房屋如何界定

確切來(lái)講，住改非并不是一個(gè)法律術(shù)語(yǔ)，現(xiàn)行法律法規(guī)和規(guī)章中，也沒(méi)有這樣的表述。它是人們對(duì)原住房改作生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)用途房屋的一種通俗叫法，真切的存在于征收拆遷工作中。有些原本居住用途的房屋，因其得天獨(dú)厚的位置優(yōu)勢(shì)或其他原因，被用來(lái)開(kāi)飯店、超市、旅館或用作倉(cāng)儲(chǔ)、養(yǎng)殖等，并且以這些房屋所在地作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)注冊(cè)地，領(lǐng)取了營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證。生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)功能取代了原先的居住功能，住宅變成了非住宅，于是人們直觀(guān)地稱(chēng)之為“住改非”。

那么問(wèn)題又來(lái)了，“住改非”合法嗎?

物權(quán)權(quán)能之一就是使用權(quán)。房屋所有權(quán)人可以根據(jù)自身生產(chǎn)生活的需要，自行決定如何使用自家房屋。既可自用，也可以租給他人使用;既可以用于居住，也可以用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。目前，我國(guó)還沒(méi)有法律法規(guī)規(guī)定禁止將住房改作生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房，只是有些地方規(guī)定住改非前需征得相鄰權(quán)人的同意后，方能辦理相關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)手續(xù)。根據(jù)“法無(wú)明文規(guī)定即可為”的民事行為規(guī)則，在不損害他人利益、公共利益和不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性或禁止性規(guī)定的前提下，辦理住改非是合理合法的，并且它還能進(jìn)而充分發(fā)揮其物權(quán)效能。

“住改非”既然是合理合法的，那它又該如何認(rèn)定呢?

在認(rèn)定住改非時(shí)，我們需要從多個(gè)方面進(jìn)行綜合考量。

第一、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證、衛(wèi)生許可證等。這些證照能直觀(guān)地反映出生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主體和地點(diǎn)，簡(jiǎn)單明了地顯示出待征房屋的實(shí)際用途。拆遷律師提醒大家要注意的是，當(dāng)?shù)怯涀?cè)地和實(shí)際經(jīng)營(yíng)地不一致時(shí)，應(yīng)當(dāng)以實(shí)際經(jīng)營(yíng)地為準(zhǔn)。

第二、完稅憑證。通常而言，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與納稅相伴隨，有完稅憑證(免稅單位應(yīng)當(dāng)提供免稅證明)可以說(shuō)明有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，從事著生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的住房當(dāng)然屬于住改非。

第三、租賃手續(xù)。對(duì)外出租的房屋，提供租賃協(xié)議、開(kāi)出的發(fā)票類(lèi)票據(jù)、納稅憑證等。

第四、房屋實(shí)際使用現(xiàn)狀。有些房屋雖然沒(méi)有辦理相關(guān)證照，但確實(shí)用作了辦公或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng);而有的房屋，盡管證照登記地就在該房屋內(nèi)，卻沒(méi)有在此辦公或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。前者應(yīng)視同住改非，后者則不能享受住改非待遇。所以，征收單位需要按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十五條之規(guī)定，調(diào)查登記房屋用途。

第五、經(jīng)營(yíng)時(shí)間。有些被征收人事先得到消息，居住地馬上要征收了，為多些補(bǔ)償，才將住宅改作生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，此類(lèi)房屋不能要求按照住改非補(bǔ)償。凡是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行為應(yīng)當(dāng)是持續(xù)存在了一定時(shí)間的，只有達(dá)到一定年限方可。