以上這些情況不是天方夜譚，在現實生活中是時有發生的，一旦出現這些情況往往會使購房者陷入“錢房兩空”的境地。面對各種購房風險，由于缺乏購房經驗，購房者往往無法應對。因此，購房者如果沒有房地產專業人士的指導幫助，抱著僥幸心理購房，將面臨巨大的風險。針對這種狀況，**歐瑞騰律師事務所地產金融部主任律師李*琰律師、李*正律師率本所房產律師團隊，推出“律師陪購”專業房產法律服務，來幫助購房者控制購房風險，防范前述一系列可能得購房風險，以切實維護購房人的合法權益。我們也希望通過此項服務，承擔起一個律師事務所應付社會責任，為社會作出應有的貢獻。

一、購買房產過程中存在的法律風險

購房過程中，由于購房者缺乏相關的房地產法律知識，往往意識不到購房過程中存在的法律風險，從而不能有效地保護自己的合法權益。現實生活中購房者主要會遇到如下法律風險：

1、沒有對擬購買房產的產權信息進行必要的前期調查

購房人在簡單查看出讓人的房地產權證，沒有對房產的抵押狀況及查封信息進行必要的調查的情況下，便與對方簽署買賣合同，交付首付款，而導致房屋抵押無法注銷、查封無法解除進而無法過戶。因為只要房產存在抵押、查封等限制信息就沒有辦理過戶手續，所以在購房前對房屋產權信息進行調查是很有必要的。

2、不能審查出讓人（賣房人）身份的真實性

在本所律師陪同購房過程中發現，絕大多數的購房者往往缺乏這方面的意識，在交付購房定金或者房款，甚至購房的整個過程中從來都不查看對方的身份證件，不對出讓人身份證件上的照片與出讓人的相貌進行核對，以確認系出讓人本人與自己進行了交易。其實這是整個房屋買賣的重中之重，一旦購房人將房款交給了出讓人以外的人，這時就很容易陷入錢房兩空的境界。（舉例說明：張三是某處房屋的產權人，李四制作了一張假的身份證及房地產權證冒充張三將房屋賣給王五，王五在沒有審查身份證件及產證真假的情況下，便將房款交給了李四，李四攜款潛逃，這時王五將會白白損失巨額的房款）

3、沒有調查擬購房產內的戶口情況

購買房產時要委托律師查清該房屋內是否有戶口，如果有，則要確認賣方有沒有戶口遷入地，什么時候可以遷出，逾期遷出的違約責任，并在合同中進行明確的約定。購買房產后，如果出讓人的戶口遺留在購買的房屋內將非常麻煩，很難通過法律途徑進行有效救濟。目前購房人起訴要求出讓人將戶口遷出，法院對此是不受理的，因為戶口問題是屬于行政機關管轄，所以，在購房前務必對房屋內的戶口進行調查，以避免不必要的麻煩。

4、不了解購房貸款的審批程序

很多購房者購房都需要貸款。因此，向銀行申請貸款時，最好能夠熟悉申請銀行貸款的政策，從而使貸款的申請能夠順利被批準。很多購房者往往輕信中介公司的承諾，與出讓人簽署買賣合同，將審批時間約定的過短，結果因為貸款無法順利審批，最終承擔違約責任的是購房者而不是中介公司，所以在貸款方面，最好也需要向專業的律師咨詢并委托律師辦理。

5、沒有充分了解買賣合同的各項條款

因為房地產買賣合同的條款非常繁多并且很專業，合同中的諸多條款購房者往往無法理解其含義，對經常會發生糾紛的風險點不能有效掌控，諸如過戶時間、交房時間、違約責任、爭議解決條款、付款方式、付款時間、稅費承擔等條款都是非常重要的，對這些條款的約定稍有不慎，便會陷入非常被動的境地。

6、沒有留取適當尾款

尾款是指購房者在交付絕大多數的房款后所保留的很少部分款項，該款項需等待房屋過戶后買賣雙方對房屋進行交割、查驗，確認沒有任何問題后，由購房人直接支付給出讓人。很多沒有經驗的購房者通常在交房前就將所有的房款付清，等到交房時發現房屋質量有問題或者出讓人拖欠水、電、煤氣、物業管理費等問題時，才追悔莫及。

二、律師陪購可以提供哪些服務？

1、提供房屋買賣過程中的法律咨詢；

2、對擬出售房產的權利人身份信息進行調查；

3、對擬購房產是否存在租賃備案、抵押、查封等權利限制狀況進行前期調查；

4、起草、審查、修改購房意向書、居間合同、定金合同、上海市房地產買賣合同；

5、協助行使合同權利，督促出讓人履行合同義務；

6、協助辦理買賣合同公證、借款合同公證、委托公證；

7、代辦產權過戶登記、抵押登記手續；

8、代辦公積金、商業貸款手續、購房資金監管；

9、有效監督房產中介服務人員的服務質量及水平；

三，聘請律師進行陪購應注意什么？

1、越早聘請律師越好，這樣能夠防患于未然。購房是一件非常專業的事情，在購房之前，往往需要向專業人士咨詢很多專業問題。而一般購房者前期只能向中介人員咨詢，而中介人員只有在促成交易的時候方能收取傭金，這樣他們的咨詢意見必然存在利益傾向性，往往總是隱瞞對購房者不利的信息。等到購房者簽署了相關文件后，才逐步發現很多風險及問題，這時再求助律師，結果可能卻是事倍功半。所以，從保護購房者合法權益的角度出發，越早聘請律師越好，最好在簽署任何文件之前，就聘請律師為自己的購房活動提供法律保障，這樣才能將購房風險降至最低。

2、選擇專業的房地產律師事務所及律師。目前律師行業內部的分工非常細化，不同的律師事務所所擅長的專業也不一樣，所以聘請律師陪同購房，要求所聘請的律師精通房產地法律知識，對買賣流程非常熟悉，這樣才能在為購房者提供專業的法律服務。

四、**歐瑞騰律師事務所律師在購房方面的經驗及優勢

1、**歐瑞騰律師事務所是一家以房地產法律服務為主要服務領域的綜合型律師事務所，絕大多數的律師均精通房地產專業法律知識，更有李*琰律師、李*正律師曾經為銀行提供過數千次的律師見證服務、多次經辦過單筆金額達數億元的房產買賣、經常為外籍人士提供專業陪購服務。**歐瑞騰律師事務所的律師曾經為銀行控制了多起授信風險，也為眾多購房人提供了保駕護航的作用，避免了很多風險的發生。在提供專業購房服務的同時，**歐瑞騰律師事務所及律師的影響逐步擴大，與銀行、房產交易中心、評估公司等諸多機構建立了良好的合作關系。

2、本所在辦理陪購業務過程中一般都采用資金監管，以確保購房者資金的絕對安全。“創輝租售”、“**置業”卷款事件一再發生應引起二手房買賣雙方對資金監管的重視。整個房產交易過程，從簽訂買賣合同，到房屋交易過戶并順利辦理房地產權證，一般需要一至三個月的時間，房產交易不可能像一般商品一樣實行“一手交錢、一手交貨”，無法做到房地產權證與購房款的即時交割。在這期間，如果不采用資金監管對購房款進行監管，對于購房者而言，將存在巨大的風險。目前保障購房款絕對安全的方式只有資金監管，即在辦理出房地產權證之前，不將購房款直接交付給出讓人或中介，而是將購房款監管在可信的第三方（如房地產交易中心、銀行、律師事務所）。此時，買賣雙方均無法動用被監管的資金，直到房地產交易中心辦理出以購房人為權利人的房地產權證，才由監管方將監管資金直接支付給出讓人，這樣就能夠確保購房款的絕對安全。

3、合作機構眾多，能夠為購房者提供更多附加服務。購房者在購房的過程中通常會遇到許多其他問題，諸如評估、貸款、公證等事項，而**歐瑞騰律師事務所與這些機構建立了良好的合作關系，在陪購的過程中，能夠更加便捷、方便地協助客戶解決上述問題，使購房者的購房之旅變得更加愉快、輕松。

4、所有的陪購律師均精通房地產法律專業知識，對整個房產交易的流程非常熟悉，深知房產交易的風險點。而且，在陪購過程中對于出讓人身份信息、產權信息的調查、相關證件、文書真假的核實均有獨特的技能，能夠最大限度地幫助購房者控制購房風險。

（作者：北京盈科（上海）律師事務所資深律師李*正律師）