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寧波
上海律師事務所答疑:開發商的樓書和廣告，對開發商有約束力嗎？
開發商的樓書和廣告，對開發商有約束力嗎？
律師提示
商品房的銷售廣告和宣傳資料一般均為要約邀請，如果未寫入合同，對開發商不具有約束力。
最高法院司法解釋規定，“出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房產買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任?！?/p>
以上規定可以簡單理解為，廣告和宣傳資料一般沒有約束力，除非符合以下條件的全部：
1、廣告中的允諾在開發規劃范圍內。規劃范圍大致可以理解為小區，對規劃范圍外所做的說明、允諾無效，比如“緊鄰全市最大綠地”、“走下地鐵，望見家的燈光”等等，都屬規劃范圍外的允諾，無約束力；
2、是對房屋及相關設施所做的說明。對房屋及相關設施之外的說明無約束力。所謂綠地、水景、交通便利等等既不屬于房屋也不屬于設施，嚴格來講不作為合同內容處理；
3、上述說明具體確定。所謂“坐擁上流奢華”、“典藏非凡品質”、“盡享尊貴生活”、“望見燈光”等等，都不能說具體確定；
4、對合同訂立或價格確定有重大影響。重大影響，即一般的和輕微的影響都不行，是不是重大，顯然是個主觀判斷，給法官留下無盡的操作空間。
縱觀我們看到的樓書、廣告內容，依據以上四個條件來篩選，其約束力基本上可以一一排除。
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