土地閑置的法律規定

閑置土地，是指土地使用者依法取得土地使用權后，未經原批準用地的人民政府同意，超過規定期限未動工開發的建設用地。

構成土地閑置主要有三種情形：一是在取得建設用地批準文件以后，連續滿一年或者超過一年未動工開發建設的。二是超過土地使用權出讓合同約定的動工開發日期1年以上(含1年)未動工開發建設的。三是已動工開發建設，但開發建設的面積占應開發建設總面積不足1/3的或者已投資額不足25%，且未經批準終止開發建設1年以上(含1年)的。其中閑置1年以上不足2年的，要征收閑置費，閑置時間達到2年以上的，應當無償收回。對土地閑置的認定必須嚴格按照以上規定進行。

土地閑置的事實認定

對土地閑置的正確認定，是能夠無償收回土地的基本前提。因此，按照構成土地閑置的規定，提供充足、有力、有理的事實依據，是保證合法順利收回閑置地的關鍵。

其一，對土地閑置時間的認定，應注意出讓合同有約定的，按照約定時間確定。出讓合同沒有約定的，則應按照政府批準文件的時間確定。筆者認為，不能按照頒發國有土地使用權證書的時間確定土地閑置的起始時間，否則會導致故意囤地的開發企業延遲申請土地使用權登記。

其二，對投資額度的確定，不應由國土資源部門自行確定。國土資源部門應當聘請有價格鑒定資質的單位進行鑒定，并出具鑒定報告。對開發面積不足1/3的認定，應由國土資源部門和規劃部門聯合進行。應根據土地出讓時規劃部門出具的詳細性規劃，通過現場丈量進行比對，然后由規劃和國土部門共同出具報告，確定其投資建設的面積。

其三，要正確界定不屬于用地單位自身原因造成閑置的違約責任，這對決定是否無償收回土地使用權有至關重要的作用。

從實際情況看，主要有兩種情況不屬于用地單位自身原因造成的土地閑置，一種是由于政府規劃的原因造成的土地閑置。土地使用權出讓后，政府改變了對該區域的規劃，致使用地單位不能按期開工建設。另一種情況是政府的配套建設沒有如期完成。

收回閑置土地的一般程序

收回閑置土地，國土資源行政主管部門應按照下列程序進行：一是進行立案，調查取證，認定事實。根據以上對閑置土地認定的基本要求，國土資源部門在立案后，應通過現場調查，以及對當事人、規劃部門、市政電力等公用事業部門進行取證，確定是否構成閑置。

二是應告知當事人其有“要求聽證”的權利。當事人要求聽證的，應當舉行聽證會;當事人不要求聽證的，應當出具放棄聽證證明。

三是在報原批準機關批準后，下發收回閑置土地決定書，送達當事人，并告知當事人有申請行政復議和提起行政訴訟的權利。被收回的土地上已經依法設立抵押權的，應當通知抵押權人。

四是收回《建設用地批準書》或者終止土地使用權出讓合同，注銷國有土地使用權證書。

五是通知計劃、規劃、建設等部門撤銷有關批準文件。最后是對收回土地使用權事項進行公示，至此完成對土地使用權的收回工作。