1.合法運(yùn)作原則

土地宏觀調(diào)控應(yīng)當(dāng)遵循合法運(yùn)作的原則，主要是指土地儲(chǔ)備制度不可以在法律法規(guī)之外運(yùn)行，必須在實(shí)質(zhì)上和形式上都符合法律法規(guī)的規(guī)定，這就需要通過(guò)加快土地儲(chǔ)備相關(guān)制度立法配合，以達(dá)到在法律規(guī)范范圍內(nèi)有序運(yùn)作的目的。

目前，我國(guó)各地方政府都通過(guò)分別制定的本地地方性法規(guī)或地方規(guī)章，運(yùn)行土地儲(chǔ)備制度，而沒有全國(guó)性統(tǒng)一的法律規(guī)范進(jìn)行約束;而且，這些法規(guī)或規(guī)章本身也不完善，對(duì)于具體的制度及運(yùn)作行為，如儲(chǔ)備中心的法律地位及職權(quán)職責(zé)、納入儲(chǔ)備的土地范圍、儲(chǔ)備土地的出讓方式等，尚有許多屬于無(wú)章可循、無(wú)法可依的狀態(tài)。

2.資源優(yōu)化配置原則

土地宏觀調(diào)控應(yīng)當(dāng)遵循資源優(yōu)化配置的原則，主要是指土地儲(chǔ)備法律制度的構(gòu)建過(guò)程中必須做到土地資源優(yōu)化配置，即在生產(chǎn)和再生產(chǎn)過(guò)程中各個(gè)環(huán)節(jié)上合理、有效的流動(dòng)和配備土地資源。市場(chǎng)在國(guó)家宏觀調(diào)控下對(duì)資源配置發(fā)揮的基礎(chǔ)性作用是我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，但就土地資源來(lái)說(shuō)，實(shí)際上可供自由配置的只能是土地他物權(quán)，即土地用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，這是由于我國(guó)目前實(shí)行土地所有權(quán)公有制度的現(xiàn)狀造成的。除了配置土地他物權(quán)，通過(guò)拍賣出讓形式，減少、消滅協(xié)議出讓方式，實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)化和規(guī)范化，也是土地儲(chǔ)備制度在資源優(yōu)化配置方面的必要手段。

具體來(lái)說(shuō)，在土地用益物權(quán)方面的優(yōu)化上，應(yīng)當(dāng)以土地效用為著眼點(diǎn)，通過(guò)土地用途管制和權(quán)利的自由流轉(zhuǎn)進(jìn)行優(yōu)化;在土地?fù)?dān)保物權(quán)方面的優(yōu)化上，應(yīng)當(dāng)著眼于土地在債權(quán)擔(dān)保中的作用，通過(guò)明確擔(dān)保主體及相關(guān)第三人權(quán)利義務(wù)的界限進(jìn)行優(yōu)化。

3.土地使用權(quán)競(jìng)爭(zhēng)性出讓原則

市場(chǎng)是資源配置的調(diào)節(jié)器，所以土地資源的優(yōu)化配置原則，主要依靠市場(chǎng)化的保障，最重要的就是通過(guò)土地使用權(quán)的競(jìng)爭(zhēng)出讓、嚴(yán)格控制非競(jìng)爭(zhēng)性出讓即協(xié)議出讓的數(shù)量，實(shí)現(xiàn)土地資源的市場(chǎng)規(guī)范。

土地儲(chǔ)備中心對(duì)土地資源和社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控，主要是通過(guò)土地儲(chǔ)備和土地出讓來(lái)實(shí)現(xiàn)的，于是，土地出讓的合理性在很大程度上影響到資源的配置過(guò)程。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，各個(gè)主體通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)的法則優(yōu)勝劣汰，實(shí)現(xiàn)土地出讓的合理化——競(jìng)爭(zhēng)是讓資源同有優(yōu)勢(shì)、有實(shí)力的投資者配置、讓最有實(shí)力的開發(fā)商得到好土地的比較公平的方法。

出讓土地的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方式主要有：拍賣、招標(biāo)、掛牌等，與非競(jìng)爭(zhēng)性協(xié)議出讓方式相比，可減少“暗箱”操作、抑制腐敗現(xiàn)象，在實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置的同時(shí)保證國(guó)有資產(chǎn)的保值增值。

4.可持續(xù)發(fā)展原則

在人類面臨科技進(jìn)步與生態(tài)環(huán)境惡化、貧富差距日益拉大的今天，堅(jiān)持用可持續(xù)發(fā)展的原則處理人與自然、人與人之間的關(guān)系十分重要。由于土地資源的稀缺性、在生態(tài)環(huán)境中的重要地位、與人類生存之間的密切關(guān)系，如何可持續(xù)地利用土地、合理處理人地關(guān)系、運(yùn)用土地調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)的發(fā)展就成為了可持續(xù)發(fā)展的重中之重，所以，土地宏觀調(diào)控必須遵循可持續(xù)發(fā)展原則來(lái)實(shí)施。

土地宏觀調(diào)控的可持續(xù)發(fā)展，主要是在土地的收購(gòu)、儲(chǔ)備與使用權(quán)移轉(zhuǎn)過(guò)程中，不僅要考慮本代人的利益平衡，而且要考慮到代際人的利益平衡——通過(guò)充分考慮土地資源的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃與短期利用的矛盾，考慮基于土地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展與資源消耗的協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)自然資源、人文資源在現(xiàn)在與將來(lái)的高效、持續(xù)發(fā)展，避免盲目放地等政府短期行為。

5.社會(huì)效益優(yōu)先原則

土地宏觀調(diào)控的實(shí)施、資源的優(yōu)化配置、土地資源的可持續(xù)發(fā)展，都需要靠土地儲(chǔ)備制度運(yùn)行中的社會(huì)效益優(yōu)先原則來(lái)保障，即在土地儲(chǔ)備制度的運(yùn)作流程及其價(jià)值取向上，當(dāng)出現(xiàn)政府利益、個(gè)人利益與社會(huì)公共利益不一致的情形時(shí)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先考慮社會(huì)效益。

社會(huì)效益的本質(zhì)是民生問(wèn)題，是社會(huì)民眾整體生存權(quán)、發(fā)展權(quán)的利益化體現(xiàn)，是以整個(gè)社會(huì)、社區(qū)的民眾的根本利益為基礎(chǔ)、為增進(jìn)其福利的利益分配狀態(tài)?？紤]社會(huì)效益，就要求政府的土地收購(gòu)行為，在符合城市整體規(guī)劃的前提下，盡量不侵犯被收購(gòu)者及相關(guān)市場(chǎng)主體的合法權(quán)益;而土地收益的盈余資金，應(yīng)當(dāng)盡量投向公共設(shè)施建設(shè)、社會(huì)保障、環(huán)境保護(hù)等涉及社會(huì)公益性的方面，并進(jìn)行嚴(yán)格的用途管制。