一、開發(fā)商能將預售房抵押嗎

開發(fā)商可以將預售的房屋進行抵押的，但不得抵押已經(jīng)辦理預告登記的預購商品房和已經(jīng)辦理預售備案的商品房。

《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》

第三十四條?以依法取得的房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的，登記機關(guān)應當在原《房屋所有權(quán)證》上作他項權(quán)利記載后，由抵押人收執(zhí)。并向抵押人頒發(fā)《房屋他項權(quán)證》。

以預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關(guān)應當在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。

《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》

第七十五條?以建設用地使用權(quán)以及全部或者部分在建建筑物設定抵押的，應當一并申請建設用地使用權(quán)以及在建建筑物抵押權(quán)的首次登記。

當事人申請在建建筑物抵押權(quán)首次登記時，抵押財產(chǎn)不包括已經(jīng)辦理預告登記的預購商品房和已經(jīng)辦理預售備案的商品房。

前款規(guī)定的在建建筑物，是指正在建造、尚未辦理所有權(quán)首次登記的房屋等建筑物。

二、商品房預售的條件

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，商品房預售合同的預售方應當具備下列條件：

(1)預售方必須是經(jīng)過批準設立，并在工商行政管理部門登記注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。但是，如果不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)，在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前，與他人訂立了商品房預售合同，而在一審訴訟期間依法取得了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，則可以認定合同有效;

(2)預售方必須交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。但在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前，預售方?jīng)]有取得土地使用權(quán)證書，但投入了一定的開發(fā)建設資金，進行了施工建設，并與他人訂立了商品房預售合同，而在一審訴訟期間補辦了土地使用權(quán)證書的，則可以認定合同有效;

(3)預售方必須取得建設工程規(guī)劃許可證，投入的開發(fā)資金必須符合法律的要求。預售方必須按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期;

(4)預售方必須取得商品房預售許可證明。但在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前，預售方?jīng)]有取得商品房預售許可證明的，而在一審訴訟期間補辦了商品房預售證明的，則可以認定合同有效。

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