由于工作調(diào)動(dòng)的原因，住在天津西青區(qū)梅江康城的王-萌和丈夫有了買(mǎi)新房的想法。“原來(lái)他是在西青開(kāi)發(fā)區(qū)工作，上班很方便。但調(diào)到河北區(qū)之后，每天開(kāi)車(chē)上下班不僅路上耗時(shí)多，油費(fèi)也是不小的開(kāi)支。而我娘家也在河北區(qū)，如果搬過(guò)去生活上可能會(huì)相對(duì)方便些。”王-萌告訴記者，她有了購(gòu)房打算后也看了不少二手房，但看到市場(chǎng)的走勢(shì)和不斷推出的政策就有些舉棋不定。“想等房?jī)r(jià)降降再買(mǎi)，但一直等下去也不是個(gè)辦法，究竟該怎么辦呢.”和市民王-萌有相同困惑的人不在少數(shù)。

專(zhuān)家分析認(rèn)為，這里有一個(gè)常識(shí)性認(rèn)識(shí)，那就是無(wú)論何時(shí)，在市場(chǎng)上買(mǎi)到自己滿(mǎn)意的房子總是一件困難的事，而買(mǎi)到價(jià)格便宜的房子則是一件相對(duì)容易的事。為什么這么說(shuō)?因?yàn)槊刻追孔拥奶攸c(diǎn)、屬性、品質(zhì)各異，而每個(gè)人對(duì)房子的品位和愛(ài)好也是獨(dú)特的——比如說(shuō)孩子要上學(xué)、老婆在哪里上班等等，因此，找到一定價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的房子機(jī)會(huì)很多，但同時(shí)又能滿(mǎn)足自住需求和喜好的房子就沒(méi)那么容易。如果除去這個(gè)認(rèn)識(shí)，單純從市場(chǎng)走向來(lái)看，淡季是購(gòu)房者置業(yè)的一個(gè)好時(shí)機(jī)，因?yàn)榈袝r(shí)的投資者、炒房者會(huì)大量退出市場(chǎng)，這不僅意味著有更多的選擇機(jī)會(huì)，而且價(jià)格也趨于理性，買(mǎi)房會(huì)比較占便宜。

定律二利率總是會(huì)變的

2015年11月21日下午，中國(guó)人民銀行宣布降息，房貸按揭貸款利率也相應(yīng)降低，給有買(mǎi)房需求的百姓帶來(lái)實(shí)惠。這讓很多市民認(rèn)為投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)機(jī)已經(jīng)到來(lái)。但業(yè)內(nèi)人士則普遍認(rèn)為，降息或者加息主要是對(duì)市民的心理影響作用較大，而實(shí)際影響作用則相對(duì)較小。從歷史上看，住房按揭利率曾經(jīng)很高，我們也經(jīng)歷過(guò)很多次的降息。但其實(shí)在經(jīng)濟(jì)社會(huì)中，加息或者降息都是常態(tài)，對(duì)日常生活帶來(lái)的變化有限。對(duì)利息的變化應(yīng)該調(diào)整心態(tài)，不能靜態(tài)看，要?jiǎng)討B(tài)看。從一個(gè)長(zhǎng)時(shí)間的范圍來(lái)看，利息有高也有低，不宜成為影響置業(yè)的首要因素。

讓我們來(lái)算一筆賬。根據(jù)測(cè)算，以購(gòu)房者貸款100萬(wàn)、期限30年為例計(jì)算。如果購(gòu)房者選擇的是按等額還款計(jì)算，央行降息前，每月還款6353.6元。而降息后，每月還款6092.28元，每月少還款261.32元。對(duì)于一個(gè)普通家庭而言，這個(gè)數(shù)目可能只是一頓飯或者一件衣服的價(jià)格，并不會(huì)對(duì)日常生活品質(zhì)造成影響。

資深人士認(rèn)為，置業(yè)的關(guān)鍵還是要考慮機(jī)會(huì)成本、資金流動(dòng)性以及支付能力。如果購(gòu)房者手中有充足的資金來(lái)購(gòu)房，或者資金的流動(dòng)性相對(duì)順暢且有購(gòu)房打算，那么可以在銀行降息時(shí)選擇合適的房源出手。但這個(gè)購(gòu)房決策應(yīng)該是建立在自身支付能力的基礎(chǔ)上，而不是盲目跟風(fēng)，以“占便宜“的心態(tài)進(jìn)入市場(chǎng)。一旦超出實(shí)際經(jīng)濟(jì)能力，很有可能會(huì)因還貸壓力影響未來(lái)的生活品質(zhì)。

定律三買(mǎi)房應(yīng)關(guān)注區(qū)域供應(yīng)量

購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)，除了要關(guān)注交通、配套設(shè)施、區(qū)域發(fā)展前景、開(kāi)發(fā)商品牌等因素外，還應(yīng)考量樓盤(pán)在該區(qū)域內(nèi)的整體供應(yīng)量。“一手樓供應(yīng)多的區(qū)域，買(mǎi)一手樓較好;反之，在二手房供應(yīng)較多的區(qū)域則更適合購(gòu)買(mǎi)。”

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，當(dāng)市場(chǎng)處上升態(tài)勢(shì)時(shí)，一手樓的價(jià)格高于二手樓;反之，二手樓價(jià)格高于一手樓。這個(gè)定律的主要依據(jù)是市場(chǎng)供應(yīng)者總是既包括，也包括小業(yè)主。“在同一個(gè)區(qū)域中，房?jī)r(jià)往往受這兩者推盤(pán)量的影響。比如，當(dāng)一手樓供應(yīng)量較多的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商為了爭(zhēng)奪客戶(hù)而競(jìng)爭(zhēng)，價(jià)格會(huì)相對(duì)合理，對(duì)于購(gòu)入新房的購(gòu)房者則相對(duì)合適;而當(dāng)一手樓供應(yīng)量減少的時(shí)候，面對(duì)市場(chǎng)需求，就可能會(huì)出現(xiàn)個(gè)人賣(mài)家囤貨居奇，價(jià)格非理性上漲的情況。”

定律四淡市時(shí)也可將多余房子賣(mài)出

天津市民李女士在河?xùn)|區(qū)泰興南路附近擁有一套婚前購(gòu)買(mǎi)的77平方米的一室房源。2015年年初結(jié)婚后，李女士的房屋一直處于空置狀態(tài)，她原準(zhǔn)備將其賣(mài)掉后為父母改善下居住條件，但由于市場(chǎng)活躍度不高，看房人給出的價(jià)格始終無(wú)法達(dá)到她的預(yù)想。“我希望房子的價(jià)格不低于130萬(wàn)，但目前來(lái)看這至少要降5-8萬(wàn)”。

針對(duì)李女士的情況，置業(yè)專(zhuān)家分析認(rèn)為，對(duì)于中小投資者來(lái)說(shuō)，即便是淡季，賣(mài)房也是相對(duì)劃算的。持有房屋與持有股票不同，房地產(chǎn)的持有都是要付出代價(jià)的。持有成本包括物業(yè)管理費(fèi)、銀行利息、裝修費(fèi)、維修費(fèi)等等。因此，持有的前提就是房屋帶來(lái)的收益和增值，能夠涵蓋費(fèi)用成本。從李女士自身的情況來(lái)看，其自身并不是資金充裕的購(gòu)房者，需要通過(guò)賣(mài)一買(mǎi)一的方式來(lái)改善居住條件，在這種情況下，應(yīng)該適當(dāng)降低心理預(yù)期價(jià)格。因?yàn)榧词故堑袝r(shí)，持有房屋的成本也不會(huì)減少，及時(shí)將多余且閑置的房屋賣(mài)出有利于為下一步投資置業(yè)計(jì)劃提供空間和資金。

定律五房產(chǎn)稅可以通過(guò)買(mǎi)賣(mài)交易補(bǔ)償

眼下對(duì)于買(mǎi)家，還有一個(gè)心理負(fù)擔(dān)，就是覺(jué)得稅少時(shí)沒(méi)買(mǎi)，稅多時(shí)再買(mǎi)，豈不虧了?談到這個(gè)問(wèn)題，首先需要對(duì)房產(chǎn)涉及的稅做區(qū)分。目前的房產(chǎn)稅分為流轉(zhuǎn)稅和持有稅。流轉(zhuǎn)稅主要包括營(yíng)業(yè)稅、契稅、所得稅。流轉(zhuǎn)稅是只有當(dāng)產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng)時(shí)才會(huì)納稅。持有稅主要是房產(chǎn)稅和物業(yè)稅。房產(chǎn)稅只對(duì)出租物業(yè)，物業(yè)稅尚未開(kāi)征。現(xiàn)在的稅收調(diào)整重點(diǎn)是打擊投機(jī)炒樓，對(duì)于自用者來(lái)說(shuō)影響不大。此外，即便是上市流轉(zhuǎn)，只要有足夠的耐心，總是可以通過(guò)多方詢(xún)價(jià)，將這點(diǎn)稅費(fèi)在買(mǎi)賣(mài)交易中完成補(bǔ)償。

定律六空置的房子要馬上出租

經(jīng)常聽(tīng)人這么說(shuō)：“我現(xiàn)在有三套房子，兩套空著。”乍一聽(tīng)覺(jué)得有些不可思議，實(shí)際情況還真是這樣。有些人認(rèn)為出租收的租金還抵不了銀行利息，有些人就是在等待裝修和想賣(mài)房子之間徘徊。

李先生于2013年投資購(gòu)買(mǎi)了一套位于津?yàn)I大道附近的一套90平方米兩居室，由于考慮賣(mài)出，房子一直處于未裝修狀態(tài)。但該區(qū)域內(nèi)二手房源供應(yīng)相對(duì)較多，房屋一直沒(méi)有成交。11月底，李先生接到中介打來(lái)的電話(huà)，稱(chēng)有一家人正在尋找毛坯房作為倉(cāng)庫(kù)，咨詢(xún)其是否愿意將房子出租，租金價(jià)格在每個(gè)月600元。盡管價(jià)格相對(duì)較低，但最終李先生決定先出租一段時(shí)間，“新房前兩年的供暖費(fèi)都已經(jīng)交了，每個(gè)月近200塊錢(qián)的物業(yè)費(fèi)也交著，都是成本。而且出租毛坯房不用準(zhǔn)備家電和家具，省事一些。”

置業(yè)專(zhuān)家分析認(rèn)為，無(wú)論房子的租金回報(bào)是高還是低，都要選擇馬上出租，決不能讓房子空著，空著就是損失。此外，租房不要選擇豪裝，因?yàn)檫@與租金價(jià)格不成正比，尤其是在淡市時(shí)。

定律七換房不受淡旺市影響

2015年10月份以來(lái)，改善性需求逐漸成為市場(chǎng)活躍的主角，特別是在二手房市場(chǎng)表現(xiàn)搶眼。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有控制”的三元格局正在加速形成。但也有不少準(zhǔn)備換房的人處在觀(guān)望情緒中，遲遲不敢出手。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于那些有換房需求的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，無(wú)需過(guò)多考慮淡旺季的因素。一般來(lái)說(shuō)，自住型的購(gòu)房需求不會(huì)受到市場(chǎng)大形勢(shì)影響，比如婚房、改善住房條件等。在同一地段中，如果居住產(chǎn)品已經(jīng)落后，而又有換房的打算，在市場(chǎng)預(yù)期不會(huì)變化太大的情況下，應(yīng)該賣(mài)掉房子，將它變現(xiàn)為資金，這意味著更多的機(jī)會(huì)。

這個(gè)規(guī)律主要適用于非投機(jī)的自住房。“不管房地產(chǎn)市場(chǎng)是買(mǎi)方市場(chǎng)還是賣(mài)方市場(chǎng)，對(duì)于需要換房的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，他自身都涉及一個(gè)買(mǎi)賣(mài)身份的轉(zhuǎn)變。因此整體情況對(duì)個(gè)人的影響不會(huì)特別大。如果在賣(mài)房時(shí)讓渡了部分利益，那么在購(gòu)房時(shí)也會(huì)相應(yīng)地有所收益，因此心理落差不用過(guò)大，最重要的是尋找到適合自己的房源，滿(mǎn)足換房需求。”

定律八二手房應(yīng)珍惜每個(gè)交易機(jī)會(huì)

在房屋交易中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)買(mǎi)家和賣(mài)家因價(jià)格談不攏而相互僵持的局面，張-玉在接受采訪(fǎng)時(shí)表示，在她的實(shí)際工作中，遇到的這類(lèi)情況幾乎會(huì)占到交易總數(shù)的30%。“很多人打算賣(mài)房來(lái)到中介后，工作人員會(huì)根據(jù)其房源所在區(qū)域成熟度、區(qū)域供應(yīng)量、樓盤(pán)年份以及房源本身的情況做一個(gè)評(píng)估，給出一個(gè)市場(chǎng)相對(duì)認(rèn)可的價(jià)格。但在實(shí)際交易過(guò)程中，除了特別著急賣(mài)房的人以外，大多數(shù)房主都會(huì)選擇在這個(gè)價(jià)格上提高一些。”而對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，購(gòu)房之前會(huì)對(duì)自己感興趣的區(qū)域房源多方詢(xún)價(jià)，并希望購(gòu)買(mǎi)價(jià)格能更接近自己的心理預(yù)期，這就形成了一個(gè)買(mǎi)賣(mài)雙方博弈的情況。

“以海光寺附近的一處老小區(qū)房源為例，一位賣(mài)家39平方米的獨(dú)單掛牌價(jià)格定為85萬(wàn)，盡管期間有不少人來(lái)商量?jī)r(jià)格，但是房主就堅(jiān)持一分不少。直到房源進(jìn)入市場(chǎng)4個(gè)月之后，房主才意識(shí)到自己的價(jià)格超出市場(chǎng)預(yù)期，最終通過(guò)調(diào)整，以80萬(wàn)的價(jià)格成交。”張-玉分析稱(chēng)，二手房選擇出手時(shí)機(jī)要緊隨市場(chǎng)行情。在市場(chǎng)不被看好的情況下，賣(mài)家要特別珍惜交易機(jī)會(huì)，因?yàn)檫@時(shí)賣(mài)家比買(mǎi)家多，成交量萎縮。如果買(mǎi)家叫價(jià)不是很離譜，千萬(wàn)不要吊起來(lái)不賣(mài)。一旦錯(cuò)過(guò)機(jī)會(huì)，損失更大。