適用定金合同應(yīng)注意哪些問題

定金是當(dāng)事人約定一方在合同訂立時或在合同履行前預(yù)先給付對方一定數(shù)量的金錢，以保障合同債權(quán)實現(xiàn)的一種擔(dān)保方式。根據(jù)我國法律規(guī)定，定金合同屬于從合同、要式合同、實踐合同，同時，定金合同具有定金法則的效力。實踐中簽訂定金合同時為減少糾紛和避免不必要的經(jīng)濟(jì)損失的發(fā)生，主要應(yīng)注意以下幾方面問題：

(一)嚴(yán)格審查主合同效力

定金合同是主合同的從合同，主合同無效，則定金合同無效。定金合同屬于擔(dān)保合同的一種，《擔(dān)保法》第5條第一款規(guī)定：“擔(dān)保合同是主合同的從合同，主合同無效，擔(dān)保合同無效。因此最好在簽訂定金合同時注意審查主合同是否有效，以保證所簽訂的定金從合同有效。

(二)定金合同應(yīng)當(dāng)以書面形式簽訂

如果訂立定金合同未采取書面形式，而是采取的口頭形式，沒有相應(yīng)的證據(jù)予以證明，則不能確定定金合同的成立。為了避免這種現(xiàn)象的產(chǎn)生，要在交納定金時合同雙方應(yīng)做出特別的書面約定，特別對違反主合同條款或補(bǔ)充合同條款如何處理定金做出約定。簽訂書面定金合同主要目的是避免定金合同糾紛發(fā)生，并且有利于糾紛發(fā)生后作為提供區(qū)分責(zé)任的依據(jù)，以有效地維護(hù)雙方的合法權(quán)益。

(三)定金的數(shù)額必須在合同標(biāo)的額的20%以內(nèi)約定

合同中對定金的具體數(shù)額的約定，由雙方當(dāng)事人協(xié)商確定，定金的數(shù)額約定應(yīng)適宜。若約定過高，就有可能使得守約方獲得的損害賠償過分地高于其實際損失額。若約定過低，則起不到擔(dān)保合同履行的作用;《擔(dān)保法》第二十條規(guī)定定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同總額的20%。法律明確規(guī)定給付定金數(shù)額的上限，在上限以內(nèi)所確定的具體數(shù)額由當(dāng)事人雙方協(xié)商確定，如果定金的約定數(shù)額超過了主合同標(biāo)的額的20%，則超過部分應(yīng)視為無效。

(四)應(yīng)當(dāng)在合同中約定交付定金時間期限

合同當(dāng)事人應(yīng)在定金合同簽訂之日起一定期限內(nèi)交付定金，交付定金的期限就是定金合同的履行期限，是定金合同的最基本條款，在約定交付定金的期限時，必須明確、具體。由于定金合同為實踐合同，不僅要有當(dāng)事人的合意還要以交付為要件，故定金合同應(yīng)從定金給付方實際支付定金之日起生效。約定交付定金的時間期限可以防止因合同對定金交付期限約定不明確，拖延交付定金，導(dǎo)致糾紛發(fā)生。

(五)預(yù)付款、違約金、押金與定金的區(qū)別

(1)預(yù)付款和定金的區(qū)別。

首先，定金合同是要式合同，是一種從合同，而約定預(yù)付款的合同為諾成式合同，是主合同的一部分。其次，定金的主要在于擔(dān)保主合同的履行。而預(yù)付款的給付構(gòu)成債務(wù)的部分履行。其三，當(dāng)主合同履行遲延或履行不能時，屬于定金給付方違約時，無權(quán)要求返還定金，當(dāng)定金收受方違約時，應(yīng)雙倍返還定金。此時，定金發(fā)揮著制裁違約方、補(bǔ)償守約方的雙重功能，在支付預(yù)付款的情況中，無論是給付方違約或者收受方違約導(dǎo)致解除合同的，收到預(yù)付款的一方均應(yīng)將預(yù)付款退回。

(2)區(qū)別違約金與定金的關(guān)系。

違約金與定金的主要區(qū)別表現(xiàn)在以下幾個方面：

一、違約金則是對違約的一種補(bǔ)償手段，主要是彌補(bǔ)或補(bǔ)償因違約行為而給合同債權(quán)人所造成的損失;而定金是債的一種擔(dān)保方式，目的是為了確保合同債務(wù)的履行與合同債權(quán)的實現(xiàn)。

二、違約金不具有證明合同存在和先行給付的性質(zhì)，而定金則具有證明合同存在和先行給付的性質(zhì)作用。

三、違約金則是在發(fā)生違約行為后交付的，而定金是在履行合同前交付的。

四、違約金則不具有懲罰性定金既是履行合同的擔(dān)保形式，也是對不履行合同的制裁方式，定金具有懲罰性。

五、違約金則具有補(bǔ)償性，而定金不具有補(bǔ)償性。

(3)定金與押金屬于金錢擔(dān)保范疇，都是當(dāng)事人一方按約定給付對方的金錢或其他代替物，在合同適當(dāng)履行后，都發(fā)生返還的法律后果。

但它們?nèi)詾椴煌膿?dān)保方式。

其一，定金的交付通常是在合同訂立時或者履行前，具有預(yù)先給付的特點;押金的交付，或與履行主合同同時，或與履行主合同相繼進(jìn)行，不是預(yù)付。

其二，定金擔(dān)保的對象是主合同的主給付;押金擔(dān)保的對象往往是合同中的從給付。

其三，定金的數(shù)額低于合同標(biāo)的額，且不得超過法定的比例;押金的數(shù)額往往高于或等于被擔(dān)保的債權(quán)額。

其四，定金具有在一方違約時發(fā)生定金喪失或雙倍返還的效力;押金沒有雙倍返還的法律效果。

另外，在合同中不能將定金寫成預(yù)付款、押金、違約金、留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，而不約定定金性質(zhì)的，否則起不到定金的效力。實踐中還出現(xiàn)這樣的情況，在交納定金時，沒有書面協(xié)議，而在開具的收據(jù)上卻標(biāo)明“訂金”、“押金”、“保證金”等。對于這種情況，該司法解釋第一百一十八條規(guī)定：“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。”如果確定所交付的款項是定金性質(zhì)，那么合同中應(yīng)當(dāng)明確“定金”二字，并明確說明在何種情況下不予返還或雙倍返還等，以免因約定不明而出現(xiàn)糾紛。