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寧波
部分產(chǎn)權(quán)人缺席購房定金合同能答嗎？
由于到場的人也是產(chǎn)權(quán)人之一，且與缺席的產(chǎn)權(quán)人為親屬關(guān)系。所以通常情況下，購買方會相信對方并簽訂購房定金合同，并支付定金。然而，這里存在一種潛在的交易風(fēng)險，即如果在正式買賣合同簽訂前，遇到房價上漲，或有出價更高的買家出現(xiàn)時，未到場的權(quán)利人極可能跳出來主張合同無效。而此時，沒有任何直接的證據(jù)表明未到場的權(quán)利人有授權(quán)行為！
在這樣的情況下，如果購買方到法院要求出售方雙倍返還定金，有巨大的風(fēng)險。原因是，定金合同作為擔(dān)保合同，是一種從合同，它是為了保證主合同（即確定買賣關(guān)系的合同）的履行而簽訂的，如果主合同無效，定金合同當(dāng)然無效。而由于產(chǎn)權(quán)人未全部簽字，買賣關(guān)系并未成立，主合同確實是無效的，定金合同自然就無效了！實踐中，購買方無法得到賠償?shù)那闆r，不在少數(shù)。
那么，購買方真的毫無辦法了嗎？非也。
祝*龍律師認(rèn)為，在特殊條件下的定金合同，應(yīng)做特殊的處理，以確保其有效，才是上策。既然產(chǎn)權(quán)人未全部到場，確定買賣關(guān)系的主合同效力就處于待定狀態(tài)。所以，定金合同不應(yīng)該僅僅用于擔(dān)保該主合同的履行。而另一方面，既然到場的產(chǎn)權(quán)人表示是被授權(quán)的，并準(zhǔn)備取走定金，則該定金就應(yīng)該擔(dān)保其承諾的真實性，并為其虛假承諾負(fù)責(zé)。因為只有這樣，到場簽字的人才能單獨受定金關(guān)系的約束，才不至于讓定金的作用落空。一般情況下的約定為：本合同簽字的產(chǎn)權(quán)人鄭重承諾本次交易已得到其他任何產(chǎn)權(quán)人的授權(quán)，本合同的定金除擔(dān)保主合同的履行外，還擔(dān)保已簽字產(chǎn)權(quán)人承諾的真實性，即如因其他產(chǎn)權(quán)人未授權(quán)或不同意出售等原因而導(dǎo)致主合同無效或買賣合同未能簽訂的，則已到場簽字的產(chǎn)權(quán)人仍應(yīng)單獨承擔(dān)定金責(zé)任。
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