簽訂“陰陽(yáng)合同”存在哪些風(fēng)險(xiǎn)

1、或面臨罰款甚至刑罰

簽訂“陰陽(yáng)合同”的行為違反了行政法規(guī)：根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第四十條規(guī)定：“納稅人采取虛假的納稅申報(bào)的手段不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，屬于偷稅。由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款，處以不繳或者少繳的稅款5倍以下的罰款”。

還有可能觸犯刑事法律：根據(jù)《中華人民共和國(guó)刑法》第二百零一條的規(guī)定：納稅人采取欺騙、隱瞞手段進(jìn)行虛假納稅申報(bào)或者不申報(bào)，逃避繳納稅款數(shù)額較大并且占應(yīng)納稅額百分之十以上的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金；數(shù)額巨大并且占應(yīng)納稅額百分之三十以上的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。

值得提醒的是，買(mǎi)賣(mài)雙方是根據(jù)真實(shí)的成交價(jià)依法納稅，即使簽訂了“陰陽(yáng)合同”，也不會(huì)受到處罰。

2、或無(wú)法取得高額貸款再售時(shí)要承擔(dān)高稅費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)

就同一標(biāo)的物、同一合同雙方主體，簽訂了兩份對(duì)價(jià)不一的合同，就會(huì)給合同的履行帶來(lái)了不確定性，若兩份合同都真實(shí)有效的話，不論對(duì)賣(mài)方還是買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，都可能會(huì)選擇對(duì)自己有利的那份來(lái)履行。

就買(mǎi)方而言。首先是效力認(rèn)定，或者合同不成立的風(fēng)險(xiǎn)。由于簽訂陰陽(yáng)合同的行為，屬于當(dāng)事人惡意串通損害國(guó)家利益的行為，虛假的價(jià)格條款或整個(gè)合同將會(huì)被認(rèn)定無(wú)效。此外，如買(mǎi)賣(mài)雙方為逃避稅收在居間買(mǎi)賣(mài)合同中約定虛假成交價(jià)，賣(mài)方又要求以真實(shí)成交價(jià)訂立現(xiàn)售合同。如買(mǎi)方不同意則導(dǎo)致現(xiàn)售合同未能訂立的，那么買(mǎi)方只能取回已支付的款項(xiàng)，而不能要求雙倍返還定金和其他賠償。其次，無(wú)法取得高額貸款的風(fēng)險(xiǎn)。由于政府備案的價(jià)格較低，買(mǎi)家在申請(qǐng)銀行按揭貸款時(shí)，銀行將以低于實(shí)際價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放貸款，這將造成買(mǎi)家實(shí)際貸款總數(shù)的降低，也無(wú)疑增加了買(mǎi)家支付首期款的總額。再次，再售時(shí)同樣承擔(dān)高費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)。由于政府備案的價(jià)格低于實(shí)際成交的價(jià)格，將來(lái)買(mǎi)家如再出售該房屋時(shí)，買(mǎi)家可能就要面臨承擔(dān)高額個(gè)人所得稅等稅費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)。最后，是行政處罰和刑事追究的風(fēng)險(xiǎn)。陰陽(yáng)合同中買(mǎi)方存在偷逃契稅的行為，一旦被稅務(wù)部門(mén)查出后，可能將和賣(mài)家一樣受到補(bǔ)繳稅款、罰款等行政處罰。在數(shù)額達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，則可能與賣(mài)方一同被追究刑事責(zé)任。

對(duì)于賣(mài)方來(lái)說(shuō)，第一個(gè)就是宣告無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。由于陰陽(yáng)合同上的房?jī)r(jià)低于實(shí)際價(jià)格且屬于虛假納稅申報(bào)和損害國(guó)家利益，會(huì)大大增加買(mǎi)方的心理變化，如果買(mǎi)方反悔，賣(mài)方將面臨承擔(dān)利息、房?jī)r(jià)下跌等損失，還存在房款不能全額收回的風(fēng)險(xiǎn)。如果買(mǎi)方不按期支付備案價(jià)格外的房款，或者惡意要求以備案價(jià)格進(jìn)行交易，賣(mài)方將陷于困境中，采取協(xié)商、催討、起訴方式，都會(huì)增加時(shí)間和金錢(qián)成本。第二則是行政處罰和刑事追究的風(fēng)險(xiǎn)。簽訂陰陽(yáng)合同的賣(mài)方可以少繳甚至不繳營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等稅款，但一旦被稅務(wù)機(jī)關(guān)查出存在偷稅行為，則不僅會(huì)被追繳稅款，還可能被處以罰款。符合我國(guó)《刑法》第二百零一條的規(guī)定的，將會(huì)負(fù)上刑事責(zé)任。

3、成交價(jià)奇低合同應(yīng)確認(rèn)無(wú)效

律師表示，一份合同是否具有法律效力要看三要件：1、主體適格；2、雙方的意思表示真實(shí)；3、合同內(nèi)容沒(méi)有違反國(guó)家法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。只要符合上述三要件的合同都是具有法律效力的。

但是，買(mǎi)賣(mài)雙方若是為了逃避繳稅義務(wù)，而故意壓低成交價(jià)而簽訂的合同，其一，并非買(mǎi)賣(mài)雙方的真實(shí)意思表示，其二，是通過(guò)合法形式掩蓋非法目的，根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定，成交價(jià)奇低的那份合同應(yīng)確認(rèn)無(wú)效。

4、按評(píng)估價(jià)征稅之后應(yīng)更加關(guān)注稅費(fèi)條款

根據(jù)我國(guó)《刑法》的規(guī)定，逃稅罪是身份犯，即犯罪主體僅限于納稅人和扣繳義務(wù)人，而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中并非納稅義務(wù)人或扣繳義務(wù)人，因此并不需要負(fù)刑事責(zé)任。但作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)有應(yīng)當(dāng)遵守的從業(yè)守則，若違反從業(yè)守則，則可由從業(yè)單位或相關(guān)的行政管理部門(mén)對(duì)其進(jìn)行處罰。

在房產(chǎn)交易前，一定要查看房產(chǎn)證上登記信息是否與合同上約定的一致，例如所有權(quán)人是否一致，抵押狀態(tài)是否一致，預(yù)告登記狀態(tài)是否一致等。在交易過(guò)程中依實(shí)際成交價(jià)依法納稅。另，二手房交易雙方都應(yīng)更加關(guān)注承擔(dān)稅費(fèi)的條款。合同中可以約定“按照法律規(guī)定各自承擔(dān)應(yīng)付的稅費(fèi)”，也可以約定“約定由一方來(lái)承擔(dān)所有稅費(fèi)”。

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