法律依據：

1、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(三)》

第十一條一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。

2、《中華人民共和國物權法》

第一百零六條無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回;除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：

(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;

(二)以合理的價格轉讓;

(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。

當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。

3、《中華人民共和國合同法》

第五十一條無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。

4、最高人民法院印發《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》的通知

89、共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益;對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。

權威觀點

一、“一方未經對方同意出售夫妻共同所有的房屋”的理解

(一)夫妻共同所有房屋

婚姻法第十七條規定：“夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產，歸夫妻雙方共同所有”。該法條明確說明我國婚姻法是以婚后所得共同制為法定的夫妻財產制。所謂婚后所得共同制，是指婚姻關系存續期間夫妻一方所得和雙方共同所得的財產除特有財產外，均歸夫妻雙方共同共有的夫妻財產制度。由此可知，夫妻婚后所得購買的房屋一般屬于夫妻共同共有。最高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋(三)第十一條中“夫妻共同所有房屋”特指的是夫妻共同共有房屋，而不包含夫妻按份共有房屋在內。

(二)如何認定夫妻另一方是否同意

從物權法第九十七條規定可知，共同共有人要處分共有的不動產，必須經全體共同共有人同意。將該法條具體到夫妻共有關系中，則意味著夫妻一方要出售夫妻共同所有房產應經作為共同共有人的夫妻另一方同意。司法實踐中，對此類糾紛的處理存在一個很難把握的事實認定即為夫妻另一方是否同意該出售行為。就此，我們認為，在具體認定是否同意時需要注意：

第一，如何認定夫妻另一方是否作出同意的意思表示。法律框架內的同意即為意思表示。反映到日常生活中，夫妻另一方同意其配偶對夫妻共同所有房屋進行出售，可有書面、口頭、電話等多種意思表現形式。對此，第三人只要在訴訟中能舉證加以證明即可。但值得注意的是，現實生活中，也存在很多第三人在簽訂共有房屋出售合同時征求夫妻另一方意見，夫妻另一方未明確表態的情形。根據《民法通則意見》第66條的規定，如果夫妻另一方雖未對房屋出售事宜明確表示意見，但其行為已經表明其同意出售的，則可直接認定其對出售已經默示同意。至于夫妻另一方的同意是事先同意抑或事后追認同意則在所不問。

第二，如何理解“同意”的意思表示范圍。在司法實務中，經常會出現夫妻另一方參與了房屋買賣合同的前期協商過程，但在最后簽約時并未在場的情形。如果事后房屋價格上漲，夫妻另一方往往以其簽約時不在場，最后簽訂價格未經其同意為由，要求取回房屋。對此，要注意把握同意的意思表示范圍是否包括出售價格、付款方式、交付時間等。我們認為，從維護交易安全、夫妻間人身及財產關系的特殊性出發，本條所稱同意應為夫妻另一方對其配偶出售房屋的概括授權。

(摘自《最高人民法院婚姻法司法解釋(三)理解與適用》，最高人民法院民事審判第一庭編著，人民法院出版社2011年出版)

二、“第三人善意購買、支付合理對價”的理解

從物權法第一百零六條的規定來看，我國不動產善意取得制度旨在維護不動產交易安全，保護的是第三人對登記簿記載的信賴。司法實踐中，對“第三人善意購買”中“善意”及“合理對價”的理解應注意以下幾點：

(一)“善意”的認定標準

我們認為，對于動產的受讓人可以將其具有重大過失而不知道認定為非屬善意，但對作為不動產的房屋而言，應當以第三人對登記的信賴作為判斷是否構成不動產善意取得的標準。在通常情況下，只要第三人信賴了登記，就應推定其為善意，除非有證據證明其事先明知登記錯誤或者登記簿中有異議登記的記載。這里的善意不以第三人進一步核實登記事項為前提。

(二)“善意”的證明責任分配

在不動產善意取得中，應首先推定取得人是善意的，取得人不負證明自己是善意的舉證責任，而由否定第三人為善意之人(往往就是真實權利人)負擔之，法官最終通過自由心證對該問題加以解決。具體到本條規范內容，由于登記簿是以國家信譽作為保障，具有高度公信力，其“權利表征度”要高于動產的占有。而且物權法第十六條也明確承認了登記簿的推定效力。因此，在舉證責任的分配上，原則上應由否認第三人為善意之人的夫妻一方負舉證責任，如果其不能證明取得人為惡意，就應推定第三人為善意。

(三)第三人“善意”狀態的時間節點

從日常生活經驗可知，房地產變更登記流程需要一段時間，不可能瞬間完成。根據《房屋登記辦法》第二十三條的規定，自受理登記申請之日起，房屋登記機構應當于30個工作日內，將申請登記事項記載于房屋登記簿或者作出不予登記的決定。由此可知，在確定第三人善意的時間節點問題上，至少有提出登記申請的時間、登記機構受理登記的時間以及完成登記的時間等可選項。我們認為，將判斷第三人是否為善意的時間點確定在記載于登記簿時更為合理。

(四)合理對價的認定

“合理的對價”，是指房屋價款與物之價值基本相當，排除不合理低價或無償出讓等情形。對此，可以從以下幾個方面把握：

善意取得的前提是有償交易行為

物權法第一百零六條第一款第(二)項規定的善意取得構成要件之一是“以合理的價格轉讓”。之所以如此規定，其理由在于：(1)更周全保護真實權利人的利益。(2)更符合民眾對所有權靜的安全與交易動的安全之間平衡的預期。

2、如何認定“合理的對價”

判斷第三人在取得房屋所有權時支付的對價是否合理，一般應以主觀標準為準，只要合同雙方已經完成變更登記，即應推定該對價為合理。除非夫妻另一方舉證證明該對價與市場同類房屋差價懸殊或是法官根據日常生活經驗足以判斷該對價確實明顯有悖常情。特殊情形下，法院也可以將爭議房屋交由房屋估價機構進行估價?？紤]到市場交易的個體性差異和交易行情的多變性，只要評估價與合同約定對價不存在明顯差異，則應認定對價屬于合理范疇。

3、合理對價應已實際支付

在我國，善意取得制度除通過確定無權處分時動產或不動產物權的歸屬而具有維護交易安全的功能外，還具有調整不正當利益變動的功能。也就是說，我國法律規定的善意取得制度兼具了不當得利制度的功能。否則，物權法第一百零六條就不會在善意取得的構成要件中不僅規定必須是有償的交易行為，而且還規定價格應當合理。由此可見，從物權法的立法本意來看，善意取得制度兼具了不當得利制度的功能。因此，我們認為，所謂對價是指實際支付的對價。

在注意以上要點的理解時，還必須注意正確適用本條的另一條件：出賣方與買受方已經在相關部門辦理完了產權登記手續，物權已經發生轉移。關于房屋物權轉移的相關規定，可以參照物權法的相關規定，這里不再細釋。

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