承租人應(yīng)該如何行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)？

承租人若主張行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，必須滿足一定的條件，主要體現(xiàn)在三個(gè)方面。

首先，承租人與出租人之間必須有合法有效的租賃合同，否則承租人將無(wú)法依法享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。但是，若出租人將房屋出售給配偶、父母、子女等親屬的話，承租人也無(wú)法主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

其次，承租人必須在一定的期限內(nèi)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。若出租人在出售之前已經(jīng)通知了承租人，那么承租人必須在接到通知的15天之內(nèi)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。若出租人決定拍賣房產(chǎn)并已經(jīng)通知了承租人，承租人需在接到通知的5天內(nèi)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

第三，承租人只能在同等條件下行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。所謂的“同等條件”就是指，承租人購(gòu)房的條件與第三人購(gòu)房的條件是相同的，不論是在房?jī)r(jià)、支付方式還是其他方面，承租人都不會(huì)以優(yōu)于第三人的購(gòu)買條件買下房屋。

共有人應(yīng)該如何行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)？

共有人雖然享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但也必須在一定的前提下才能行使，主要表現(xiàn)在一下方面。

首先，共有人應(yīng)當(dāng)在約定或法律規(guī)定的行使期間內(nèi)主張權(quán)利。若售房者在賣房之前已通知其他共有人，房屋共有人需在接到通知后的15天之內(nèi)行使權(quán)利，否則將被視為棄權(quán)。若售房者未通知其他共有人便出售了房屋，共有人的行使期為共有份額轉(zhuǎn)移之日起6個(gè)月。

其次，同承租人一樣，共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)以“同等條件”為前提。“同等前提”主要是考慮房屋價(jià)格、房款支付方式、房款支付時(shí)間以及房屋買賣的具體流程等。

第三，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使需以有償轉(zhuǎn)讓為前提。一些人在轉(zhuǎn)讓共有份額時(shí)并不是以買賣的形式，而是以無(wú)償贈(zèng)與的形式進(jìn)行的，這時(shí)其他共有人是不能主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的。但是，轉(zhuǎn)讓人的無(wú)償贈(zèng)與行為存在侵害其他共有人的情況，這時(shí)其他共有人可以主張自己的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

共有人和承租人同時(shí)主張行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)怎么辦？

若共有人和承租人同時(shí)主張行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，共有人可以先于承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，這是民法學(xué)界通用的做法。

其實(shí)，之所以是共有人優(yōu)先行使權(quán)利，是因?yàn)槌凶馊巳粝胍I房必須經(jīng)過(guò)所有房屋所有人的同意，但是共有人同時(shí)也想要行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的話，承租人就無(wú)法實(shí)現(xiàn)買房的目的。