案情

原告劉-漢收與被告馬*義合伙建一蔬菜市場，取名黃橋鄉(xiāng)長虹果蔬交易市場，地點在黃橋鄉(xiāng)前石羊段路南(西漯公路)，面積為2340平方米(3.51畝)，該土地的原使用權人是前石羊村十一組村民孫*思、孫-收、孫*恩。原告劉-漢收以自己的名義于2001年6月1日與該三人的代表孫-收簽訂了租賃土地合同書一份，土地租賃使用期限為20年，每畝費用800元。原告劉-漢收及被告馬*義合伙在該市場建房八間、棚子八間，房產(chǎn)證、土地使用證均為劉-漢收的名字。2003年11月6日被告馬*義退伙，并達成協(xié)議，將共建房屋八間中的四間及四間棚子給被告，后原告又以3000元買回一間房屋及一間棚子，被告馬*義分得合伙中貸款12000元，被告馬*義得三間房和三間棚子。當時馬*義把三間房以20000元價格賣給劉-漢收時，劉-漢收嫌貴沒有買。2003年11月26日被告馬*義將三間房屋及三間棚子以4000元現(xiàn)金、9000元貸款本金及利息(從2003年11月26日起計算，以前利息由馬*義償還)賣給了孫-收。2006年馬*義向法院起訴劉-漢收要求劉-漢收協(xié)助辦理該三間房屋的過戶手續(xù)時，稱三間房屋是租賃給孫-收，西華縣人民法院以馬*義所訴不屬其管轄范圍，駁回了馬*義的起訴。2007年2月西華縣土地局通知劉-漢收給孫-收辦理過戶手續(xù)并將馬*義與孫-收的轉讓協(xié)議交給劉-漢收。后劉-漢收起訴至西華縣法院要求確認被告馬*義與第三人孫-收的房屋轉讓協(xié)議無效。另查明從2003年至今，雙方爭議的3.51畝土地的承包款均由原告劉-漢收交給了第三人孫-收。

裁判

西華縣人民法院審理認為：原、被告合伙經(jīng)營蔬菜交易市場，二人散伙時對共同財產(chǎn)進行了分割，之后一個或數(shù)個原共有人分得財產(chǎn)屬于一個整體或者配套使用，其他原共有人在相同條件下有優(yōu)先購買權。馬*義與劉-漢收分房時以20000元價格讓劉-漢收購買，劉-漢收未同意，后被告馬*義以14000元價格賣給孫*時未征得劉-漢收同意，侵犯了原告劉-漢收的優(yōu)先購買權，被告馬*義與第三人孫-收簽訂的轉讓協(xié)議屬無效協(xié)議，原告的主張合理合法，依法應當予以支持。第三人孫-收稱購買時付給馬*義現(xiàn)金5000元，貸款本金9000元，第三人孫-收未還貸款是因被告馬*義未辦理房產(chǎn)證;被告馬*義稱第三人孫-收給付其5000元不是事實，而是4000元，并給第三人孫-收打有收據(jù)。因第三人未請求返還購房款，本案不予審理。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第七十八條、最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第92條，以及《中華人民共和國合伙企業(yè)法》第二十二條之規(guī)定，判決：一、被告馬*義與第三人孫-收所簽訂的房屋轉讓協(xié)議無效;二、在同等條件下，原告劉-漢收有優(yōu)先購買權。案件受理費400元及其訴訟費350元，由被告馬*義負擔。

第三人孫-收不服一審判決向周口市中級人民法院提起上訴稱：被上訴人馬*義在2003年11月26日以14000元價格出售本案爭議的三間房屋及三間棚子時，已經(jīng)征求了被上訴人劉-漢收的意見，在劉-漢收明確表示不要的情況下才賣給了孫-收。一審判決認定孫-收與馬*義之間的轉讓協(xié)議侵犯了劉-漢收的優(yōu)先購買權是錯誤的，請求撤銷原判，改判駁回被上訴人劉-漢收的訴訟請求。

被上訴人劉-漢收辯稱：馬*義在出售三間房屋及三間棚子時劉-漢收根本不知情，直到2007年1月31日西華縣土地局通知劉-漢收協(xié)助辦理過戶手續(xù)時才知道他們之間的協(xié)議內(nèi)容，因此說劉-漢收已經(jīng)放棄優(yōu)先購買權不是事實。一審判決正確，請求依法予以維持。

被上訴人馬*義辯稱：賣房屋及棚子時問劉-漢收要不要，他說不要，所以才賣給孫-收，劉-漢收已不再享有優(yōu)先購買權。

二審查明的事實與一審查明的相同。

周口市中級人民法院審理后認為：被上訴人馬*義出售給上訴人孫-收的三間房屋及三間棚子原系西華縣黃橋鄉(xiāng)長虹果蔬交易市場的組成部分，在劉-漢收與馬*義合伙經(jīng)營該市場時屬于合伙人的共有財產(chǎn)。馬*義退伙后向與合伙無關的第三人轉讓其分得的房屋及棚子時應當通知原共有人，原共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權利。孫-收雖然上訴稱馬*義轉讓房屋及棚子時已經(jīng)征求了被上訴人劉-漢收的意見，在劉-漢收明確表示不要的情況下才賣給了自己，但其主張缺乏相關證據(jù)證明，對其上訴理由本院依法不予采信。原審判決認定事實清楚，適用法律正確，依法應當予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項之規(guī)定，判決：駁回上訴，維持原判。

評析

一、合伙人優(yōu)先購買權的法律基礎。合伙關系是一種共有關系，由于共有關系一般是建立在相互信任的基礎之上的，為了防止某一共有人轉讓其份額時，接受轉讓的人是為其他共有人所不了解或者不信任的，從而給其他共有人帶來損害，因而法律設定了共有人的優(yōu)先購買權。合伙人的優(yōu)先購買權，只是共有人優(yōu)先購買權的一種，是合伙人向合伙人以外的第三人轉讓其合伙財產(chǎn)份額時，在同等條件下，其他合伙人有優(yōu)先受讓的權利，除非合伙協(xié)議另有約定。對此，我國合伙企業(yè)法第二十二條明確規(guī)定：“合伙人依法轉讓其財產(chǎn)份額的，在同等條件下，其他合伙人有優(yōu)先受讓的權利。”此外民法通則第七十八條第三款及民法通則若干問題意見(試行)第92條以及新頒布實施的物權法第一百零一條都對共有人的優(yōu)先購買權進行了明確規(guī)定。賦予合伙人的優(yōu)先購買權，從法律效果上講，是將其受讓合伙人出讓財產(chǎn)份額的順序處于優(yōu)先于合伙人以外的第三人的位置，其根源在于合伙人對共有物的共有。因此，在處理合伙人優(yōu)先購買權時，應當首先尊重合伙人的特別約定，如果合伙人在合伙協(xié)議中有特別約定的，則應當按其特別約定處理，如果未特別約定，其他合伙人的優(yōu)先購買權應予支持。

二、本案中原告劉-漢收與被告馬*義系合伙關系，在馬*義退伙后轉讓其分得的房屋及棚子等共有物時，應當通知原合伙人劉-漢收，明確告知劉-漢收自己轉讓房屋及棚子的情況，如果劉-漢收明確表示在同等條件不愿購買時，才有權與合伙無關的第三人孫-收簽訂協(xié)議轉讓房屋及棚子。由于本案被告馬*義未舉證證明自己履行了明確告知義務，故其與第三人孫-收簽訂的協(xié)議侵犯了合伙人劉-漢收的優(yōu)先購買權，為無效協(xié)議。因此，一、二審法院據(jù)此判決是正確的。

三、需要指出的是，為保護共有人轉讓共有物的權益以及善意第三人的合法權益，促使商品或者標的物的快速流轉，使物盡其用，其他共有人的優(yōu)先購買權應當在一定期限內(nèi)行使。否則，如果其他共有人無限拖延是否購買的表示，共有人轉讓共有物的權利就無法得到實現(xiàn)。在現(xiàn)行法律沒有規(guī)定期限的情況下，可以協(xié)商確定一個合理期限，共有人及時告知其他共有人后，其他共有人在此期限內(nèi)不作是否購買的表示的，應認為其喪失優(yōu)先購買權，共有人可以將共有物轉讓給非共有人。