案例：

吳先生與鄭女士結婚10年，兒子小雄今年8歲。2005年他們以兒子小雄的名義在天津市內某樓盤購買了一套價值120萬元的商品房。他們覺得房子以后總是要給兒子的，用兒子的名字簽訂購房合同，日后省了過戶的麻煩，而且可以少交一部分手續費。2006年10月吳先生的生意遇到了一些麻煩，急需一大筆資金，情急之下，吳先生想到了這套空房，于是想賣房變現，以解燃眉之急。買賣雙方到房管部門辦理過戶手續時被告知，吳先生不是該房所有權人，無權處置。故不予辦理房屋過戶手續。吳先生的兒子小雄今年還未滿18周歲，而國家對于未成年人財產的保護極為嚴格，這套物業根本不能轉讓。

法律分析：

我國房屋產權管理法律規定登記人是產權人。根據物權法的有關理論及我國實行的房屋登記證制度，只有在房地產管理部門登記并取得房屋權屬證書的人才是房屋的所在權人。《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十九條規定，“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度根據”，《建設部、新聞出版總署、公安部、國家工商行政管理總局關于印發〈房屋權屬證書印制管理辦法〉的通知》規定，“房屋權屬證書是房屋權利人依法擁有房屋所有權，并對房屋行使占有、使用、收益和處分的唯一合法憑證?！薄冻鞘蟹课輽鄬俚怯浌芾磙k法》第五條規定，“房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權利受國家法律保護。”從以上法律規定中，可以看出，以未成年人名義購房且房屋上的名字是未成年人時，產權人應當是未成年人本人。即使是父母也不得侵犯。

對父母將所購房屋登記在未成年人名下這一行為及房屋的權屬，有以下幾種不同的看法：一是認為是贈與行為，未成年人是房屋的唯一所有權人。二是認為沒有什么法律后果，房屋依然是父母的房屋，父母是房屋的共同所有權人，父母有權隨時更換過來，未成年人沒有所有權，因為子女沒有承擔購房款。三是認為，未成年人是家庭代表，全家人共同擁有房屋的所有權。由于認識上的不同，導致實踐中，父母離婚、經商、子女上學或父母、子女有病等情況需將子女名下的房產分割、變賣、典當、抵押時產生糾紛。

父母將所購房屋登記在未成年人名下，在法律上就是一種贈與。根據法律規定，未成年人可以接受獎勵、贈與、報酬及實施與其年齡、智力相適應的民事行為。贈與,是贈與人把自己享有處分權的財物無償地給予受贈人的行為。贈與行為的法律特征主要有三點:1無償性。贈與人將贈與標的物交付給受贈人,并不要求受贈人對等支付財物以獲取經濟利益。2單務性。受贈人只享受接受贈與的權利。贈與人承擔將標的物無償交付給受贈人的義務。3實踐性。即只有贈與人將標的物實際履行交付給受贈人,贈與關系才能成立。不動產經過房屋登記即為已實際交付履行?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》中規定，“贈與人明確表示將贈與物贈給未成年人個人的，應當認定該贈與物為未成年人的人財產”。據此，當父母將房產登記為未成年子女的姓名時，其意思表示是明確的，該登記行為實際上就是將房屋贈與給自己的子女。

以未成年人的名義購房，這就意味著父母不再具有該房產的隨意處置權。父母或其他監護人如果需要將房屋轉讓或抵押時，就會遇到一些問題。根據《民法通則》及《合同法》的相關規定，監護人應當履行監護職責，保護被監護人的人身、財產及其他合法權益，除為被監護人的利益外，不得處理被監護人的財產。根據這一法律規定，一般情況下監護人是不能處置被監護人的財產的。除非是監護人(父母)為被監護人(子女)的利益處置房產，監護人才可以通過法定程序處置房產。而且還必須提供與此相關的真實證明資料，方能轉讓或抵押。

律師建議：

以未成年人名義購買房產應當慎重，不要為了將來免交遺產稅等事項而過早替兒女購置固定資產。

1、處置未成年人名下的房屋產權交易會相對麻煩，父母處分自己出資的房產會受到一定的限制。未成年業主的房產處置權要由其法定監護人代理行使。這時，處置房產就會涉及到未成年人權益保護問題。《未成年人保護法》第十二條規定：父母或者其他監護人不履行監護職責或者侵害被監護的未成年人的合法權益的，應當依法承擔責任。第四十七條規定：侵害未成年人的合法權益，對其造成財產損失或者其他損失、損害的，應當依法賠償或者承擔其他民事責任。房屋轉讓、交易，必須是有利于未成年人的利益。比如，未成年人出現重大疾病需要錢來治療，孩子要出國留學但錢不夠等。父母出售房地產所得款項將全部用于撫養末成年人。否則，日后孩子一旦提出異議，認為父母侵犯了其合法權益，父母還要承擔賠償責任;

2、房屋產權證的重要性是不可小視的，一旦房產證上是未成年人的名字，那么就意味著自女是房屋的合法所有權人。一旦子女長大成人、成家立業之后，倚仗產權在握而對父母不孝。父母的權益則難以保證。而且，兒女成年后，即使兒女履行贍養老人的義務，父母想變賣、贈與、抵押房產，也只有兒女委托，父母才有權處理，如果子女到外地上學、工作，或者在國外的，父母對房屋的處置就非常麻煩了。

總之，未成年人購房辦證，父母親應該深思熟慮后再作決定。