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寧波
以房抵債的法律效力
當事人之間以房抵債協議，只有在債務人實際交付房屋才發生法律效力，債權人不能據此約定直接取得該房屋的所有權。
【案情簡介】
2009年5月，居住在城郊結合部的王某為建房將自家原有住宅房折除后，進行建新。在辦理了各項建房審批手續后，因無足夠的資金而向朋友張某借款，雙方在借款協議中約定：張某借給王某30萬元用于建房，借款期限為2年，如王某不能按期歸還借款本息，所建房屋張某占2層。該房屋共6層，于2010年10月建成，實際造價為120萬元，兩年后，因王某未按期歸還借款本息，張某要求王某履行協議，但遭到王某拒絕。張某便將王某告上法庭，要求王某按協議履行，即給付2層房屋的義務。
張某的訴訟請求能否得到支持，關鍵在于如何看待當事人在《借款協議》中以房抵債約定的性質和效力。在認定該以房抵債協議是否有效的問題上，合議庭有兩種不同的意見：
第一種意見認為，以房抵債協議雙方形成留質契約關系，依據《中華人民共和國擔保法》第40條的規定，留質契約無效，應當駁回原告的訴訟請求。
第二種意見認為，以房抵債協議雙方并非留質關系，協議內容并不違法，協議有效，應當判決支持原告張某的訴訟請求。
【法律解讀】
筆者認為第二種意見是正確的。其理由如下：
一、從借款內容來看，公民借款建房是公民之間互助建房的主要形式，根據我國《城鎮個人建造住宅管理辦法》第2條規定，對城鎮居民或職工互助幫助、共同投資、投料、投工、新建或擴建住宅的互助自建方式，國家是允許的，并不違反法律規定。
二、以房抵債協議的性質并非留質契約。所謂留質契約，是指擔保人和擔保設定權人事先約定，在債務清償期限屆滿而擔保權人未受清償時，標的物的所有權轉給擔保權人所有。本案中，王某和朋友張某在簽訂借款協議時，并未將建造的房屋全部抵押給張某，也談不上事先移轉抵押物所有權的問題，故以房抵債協議并非留質契約。
三、協議約定，如王某不能按期歸還借款本息，所建房屋由張某占2層，該約定對雙方來講并非顯失公平。因為王某建造該房屋實際投入資金為120萬元，借款二年后如不能償還本息時，張某獲得2層房屋的所有權，并未使王某蒙受經濟損失。如果王某不向張某借款就無力將房屋建起來，更何況王某將房屋建成后，本可立即籌款還款或者賣掉部分房屋清償對張某的債務，從而使自己獲得房屋的所有權。因此，該協議對王某是十分有利的，并非顯失公平。
四、該以房抵債協議雖有合資建房的特征，但雙方主要還是借款關系，所以本質上不同于合資建房關系，也不是共建協議，無須獲得有關部門批準。
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