商品房預(yù)售合同定金糾紛處理規(guī)則用于商品房買賣合同實(shí)務(wù)問題

目前商品房買賣的習(xí)慣性做法是：出賣人與買受人在簽訂商品房買賣合同前，就有關(guān)事宜進(jìn)行初步確認(rèn)并先行簽訂認(rèn)購書或者房號(hào)保留協(xié)議等預(yù)售合同，然后再收取一定數(shù)量的定金作為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保。實(shí)踐中，由于各種原因，當(dāng)事人雙方期后未能訂立商品房買賣合同，從而引發(fā)了大量的定金糾紛。

關(guān)于商品房預(yù)售合同定金糾紛處理規(guī)則的問題，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《商品房買賣合同司法解釋》)第4條作出了明確的規(guī)定，該條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

在學(xué)理上，定金可以分為立約定金、成約定金、證約定金、履約定金和解約定金五種類型。由于出賣人通過預(yù)售方式向買受人收取定金的目的，是為了雙方后續(xù)簽訂正式商品房買賣合同的一種擔(dān)保，買受人可以防止其他買家搶購自己中意的房屋，又能暫緩付款，以冷靜思考或者籌措資金，出賣人可以鎖定買受人，有利于按計(jì)劃售房，故《商品房買賣合同司法解釋》第4條所稱“定金”在性質(zhì)上為立約定金。

《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《擔(dān)保法解釋》)第118條規(guī)定，“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持?！币来耍覀冋J(rèn)為，在商品房預(yù)售合同或者出賣人出具的收款憑據(jù)中，僅僅出現(xiàn)或者記明訂金、押金、保證金、誠(chéng)信金等字眼，并不能將其一概認(rèn)定為法律意義上的定金，除非出賣人與買受人之間有關(guān)于定金性質(zhì)的明確約定。在時(shí)間集團(tuán)公司訴浙江省玉環(huán)縣國(guó)土局土地使用權(quán)出讓合同糾紛一案中，最高人民法院(2003)民一終字第82號(hào)二審民事判決書指出：“擔(dān)保法及擔(dān)保法若干問題解釋中規(guī)定了定金和保證金的界定標(biāo)準(zhǔn)，即當(dāng)事人主張保證金為定金的前提是雙方有明確約定?！?/p>

《最高人民法院公報(bào)》2008年第4期刊載的仲某訴上海市**大邸房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)有限公司合同糾紛案中，關(guān)于原告仲某向被告金軒大邸公司繳付的2000元意向金是否屬于定金的問題，法院認(rèn)為：“本案中金軒大邸公司雖然實(shí)際收取了仲某的2000元意向金，但雙方在涉案意向書中約定的是‘仲某未在約定期限內(nèi)認(rèn)購的，則視同放棄優(yōu)先認(rèn)購權(quán)，已支付的購房意向金將無息退還。如仲某前來認(rèn)購單元的，則購房意向金自行轉(zhuǎn)為認(rèn)購金的一部分。’從原、被告雙方的上述約定看，涉案意向金顯然不符合定金的表現(xiàn)形式，因此，被告關(guān)于涉案意向金相當(dāng)于定金的抗辯理由不能成立?！?/p>

針對(duì)未能訂立商品房買賣合同引發(fā)的定金糾紛，我們認(rèn)為，具體可區(qū)分三種情形處理：

1.因當(dāng)事人一方原因。即在能夠認(rèn)定當(dāng)事人一方存在過錯(cuò)，導(dǎo)致商品房買賣合同未能簽訂的情形下，除惡意進(jìn)行磋商外，應(yīng)根據(jù)《擔(dān)保法解釋》第115條關(guān)于“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金”的規(guī)定處理。

2.因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由。所謂“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，司法實(shí)務(wù)認(rèn)為，是指雙方當(dāng)事人均無過錯(cuò)而導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的情形。例如，雙方當(dāng)事人在商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議中未約定的與商品房買賣有關(guān)的內(nèi)容，在簽訂正式商品房買賣合同時(shí)，經(jīng)磋商無法達(dá)成一致意見的;收受定金后，因第三人的原因或自然災(zāi)害致使該商品房項(xiàng)目未能建設(shè)或未能按原約定建設(shè)等情形(《福建省高級(jí)人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答》第1條第2款規(guī)定)。在因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致商品房買賣合同未能簽訂的情形下，應(yīng)根據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》)第4條后段關(guān)于“出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人”的規(guī)定處理?！蹲罡呷嗣穹ㄔ汗珗?bào)》2006年第8期刊載的戴*飛訴華新公司商品房訂購協(xié)議定金糾紛案的裁判要旨進(jìn)一步明確，“購房者對(duì)開發(fā)商的樣板房表示滿意，與開發(fā)商簽訂訂購協(xié)議并向其交付了定金，約定雙方于某日訂立商品房預(yù)售合同。后由于開發(fā)商提供的商品房預(yù)售格式合同中有樣板房?jī)H供參考等不利于購房者的條款，購房者對(duì)該格式條款提出異議要求刪除，開發(fā)商不能立即給予答復(fù)。以致商品房預(yù)售合同沒有在訂購協(xié)議約定的日期訂立的，屬于最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條規(guī)定的‘不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由’，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將收取的定金返還給購房者?！?/p>

3.因當(dāng)事人雙方均存在過錯(cuò)。即在當(dāng)事人雙方在磋商過程中均有過錯(cuò)導(dǎo)致商品房買賣合同未能簽訂的情形下，宜作如下處理：①不適用第1種情形的定金罰則;②對(duì)已交付的定金，比照第2種情形處理;③根據(jù)各自過錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

關(guān)于惡意違反商品房預(yù)售合同或者惡意進(jìn)行磋商的處理問題，我們認(rèn)為，在惡意違約或者惡意進(jìn)行磋商的情形下，若商品房預(yù)售合同約定有定金條款，應(yīng)當(dāng)適用定金罰則。這一規(guī)則已在地方司法實(shí)踐中得以大量適用，如《貴州省高級(jí)人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答》第1條第3款規(guī)定，“因一方當(dāng)事人惡意磋商導(dǎo)致合同無法訂立的，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。例如，在簽訂認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議后，買受人反悔，為了能退回定金，在訂立商品房買賣合同時(shí)，對(duì)雙方未約定的事項(xiàng)故意提出一些苛刻條件(例如要求出賣人在不合理的期限內(nèi)交房)的，不屬于不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由。如果無法確認(rèn)是否一方當(dāng)事人故意，則適用‘因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人’之規(guī)定，返還定金。”在**中鐵置業(yè)有限公司與朱某某、陳某某定金合同糾紛中，貴陽市中級(jí)人民法院(2015)筑中民二(民)終字第5487號(hào)二審民事判決書認(rèn)為，“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。據(jù)二審審理查明，朱某、陳某在簽訂預(yù)售合同之前，已就付款方式與旭和公司達(dá)成一致意見。依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則，范某、吳某應(yīng)當(dāng)按照之前約定的付款方式簽訂預(yù)售合同并履行。雖然陳某、朱某在二審中提出因簽約及付款順序發(fā)生爭(zhēng)議是雙方未能簽訂預(yù)售合同的另一主要原因，本院就此認(rèn)為，具體付款方式應(yīng)在預(yù)售合同中明確載明，而在雙方就付款方式不能協(xié)商一致的情況下，范某、吳某要求旭和公司將預(yù)售合同打印并出示，顯然屬于惡意磋商，理應(yīng)依定金罰則承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任?！?/p>

同時(shí)，我們認(rèn)為，在惡意進(jìn)行磋商的情形下，如果商品房預(yù)售合同未約定定金條款，或者證據(jù)證明買受人所受實(shí)際損失明顯高于定金處罰數(shù)額的，出賣人應(yīng)承擔(dān)買受人所受實(shí)際損失的賠償責(zé)任。對(duì)于“買受人所受實(shí)際損失”的酌定，我們認(rèn)為，仍應(yīng)限于商品房買賣合同即本約的“締約過失責(zé)任的賠償范圍”，該等賠償范圍可參照筆者另一拙作《商品房預(yù)售合同被確認(rèn)無效后損失承擔(dān)規(guī)則》的相關(guān)觀點(diǎn)。不過，就舉證責(zé)任的承擔(dān)來說，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第91條規(guī)定，買受人對(duì)于其所受實(shí)際損失明顯高于定金處罰數(shù)額的主張應(yīng)負(fù)有舉證責(zé)任。

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